Kündigung

Kündigung; Umwandlung; Wohnungseigentum; Sondereigentümer; Wohnungseigentümergemeinschaft; gemeinschaftlich

Zur gemeinschaftlichen Kündigung des Mietverhältnisses über eine vor der Umwandlung des Grundstücks in Wohnungseigentum vermietete und danach veräußerte Wohnung.

Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet; auch mit ihren auf Feststellung gerichteten Hilfsanträgen dringen sie nicht durch. Das AG hat im Ergebnis zu Recht die auf Eigenbedarf gestützte Kündigungsklage abgewiesen; denn die Kündigung v. 1.7.1994 hat nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt.

1. Mit Recht ist das AG davon ausgegangen, daß die Kl. zu 1) und 2) einerseits und die Wohnungseigentümergemeinschaft andererseits eine Vermietergemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB bilden (s. KG WM 1993, 423 = ZMR 1993, 380), da nach Aufteilung in Wohnungseigentum Teile des Mietobjekts Sondereigentum der Kl. zu 1) und 2) stehen (nämlich die Wohnung selbst), während andere Teile (nämlich Vorder- und Hintergarten) Gemeinschaftseigentum bilden. (In diesem Zusammenhang ist anzumerken, daß die Kammer zu der Annahme neigt, daß die Kl. aufgrund ihres Sondernutzungsrechts am Hintergarten entsprechend § 577 BGB alleinige Vermieter des Hintergartens geworden sind).

2. Zu Recht hat das AG auch angenommen, daß die Kündigung nur gemeinschaftlich für das gesamte Mietverhältnis ausgesprochen werden konnte.

2 a) Diesem Erfordernis ist nicht Rechnung getragen worden. Vielmehr liegen lediglich zwei - unzulässige - Teilkündigungen vor. Das AG hat zutreffend ausgeführt, daß die auf das einheitliche Mietobjekt bezogene Kündigung einstimmig zu beschließen ist. Das folgt für die Vermietergemeinschaft aus § 744 Abs. 1, § 747 S. 2 BGB.

2 b) Damit ist allerdings nicht gesagt, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft einstimmig hätte beschließen müssen. Vielmehr genügt es, daß beide Vermieter - ein jeder nach seiner rechtlichen Verfassung - der Kündigung zustimmt. Das führt dazu, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft der Kündigung auch durch Mehrheitsbeschluß zustimmen konnte, selbst wenn sie an sich nicht korporativ verfaßt ist (s. OLG Hamburg ZMR 1996, 614).

3. Da durch die Aufteilung in Wohnungseigentum das Mietverhältnis ein einheitliches geblieben ist (s. BayObLG WM 1991, 78 = ZMR 1991, 174), bedurfte es einer einheitlichen Kündigungserklärung, um es zur Auflösung zu bringen. Aus der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses einerseits und der Gestaltungswirkung der Kündigung andererseits folgt, daß die Erklärung der Vermieter sich nicht nur auf ihren Leistungsteil beziehen konnte, wie die Kl. meinen. Von der Willensentschließung und Willenserklärung mußte vielmehr jeweils das gesamte Mietverhältnis erfaßt sein. Daran fehlt es, wie sich bereits aus dem Kündigungsschreiben v. 1.7.1994 ergibt.

3 a) Zwar hat der Bevollmächtigte der Kl. die Kündigung als "gleichzeitige und einheitliche" formuliert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat jedoch ihre Beschlußfassung nur auf die Gartenteile bezogen, wie das der Kündigung beigefügte Protokoll v. 26.5.1994 unzweideutig ergibt. Dementsprechend hat der Verwalter den Prozeßbevollmächtigten der Kl. mit Schreiben v. 29.6.1994 auch nur beauftragt und bevollmächtigt, den linken Vorder- und den linken Hintergarten zugleich mit der Eigenbedarfskündigung der Kl. zu 1) und 2) zu kündigen. Darin kommt unzweideutig zum Ausdruck, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft sich gerade nicht für zuständig ansah, das "eigentliche" Wohnungsmietverhältnis zu kündigen.

3 c) Unschädlich erscheint der Kammer allerdings, daß sich die Beschlußfassung nicht auf die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile bezogen hat, die lediglich von den Bekl. mitbenutzt werden; denn die Kammer neigt der Auffassung der Zivilkammer 7 (Urt. v. 28.3.1996 - 307 S 209/95) zu, daß § 571 BGB einschränkend dahin auszulegen ist, daß sich die Vermieterstellung nach den ausschließlich zum Mietobjekt gehörenden Teilen ausrichtet. Das bedeutet, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft dann nicht Vermieter wird, wenn keine ausschließlich am Mietgebrauch unterliegenden Teile des Mietgegenstandes im Gemeinschaftseigentum stehen.