Kündigung

Kündigung; Vortäuschung von Kündigungsgründen; Eigenbedarfskündigung, vorgetäuschte; Darlegungslast für Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs; unzulässige Rechtsausübung

1. Unterbleibt die Eigennutzung einer wegen Eigenbedarfs gekündigten Mietwohnung, muß der auf Schadensersatz in Anspruch genommene Vermieter substantiiert Umstände darlegen, die darauf schließen lassen, daß ein ursprünglich bestehender Kündigungsgrund nach Auszug des Mieters weggefallen ist.

2. Verpflichtet sich der Mieter, auf Abruf des Vermieters mit der Mietsache verbundene Einrichtungen zu entfernen, tritt Verzug mit dieser Leistung nach Treu und Glauben erst nach Ablauf einer angemessenen Zeit für die Vorbereitung der Leistung ein.

Der Kl. nimmt den Bekl. auf Schadensersatz und restliche Mietnebenkosten in Anspruch. Er verlangt Ersatz der Kosten für die Entsorgung von fünf Öltanks, die der Bekl. in den beiden von ihm gemieteten Wohnungen zurückgelassen hatte, sowie für die Entfernung der Betonplatte eines vom Bekl. errichteten Hundezwingers. Der Bekl. macht gegen die Schadensersatzforderung des Kl. geltend, durch Vortäuschung von Eigenbedarf zur Räumung veranlaßt worden zu sein. Der mit der Kündigung geltend gemachte Wunsch, eine bislang unzureichende Unterbringung des Kl. und seiner Ehefrau zu beenden und der Mutter einen Alterswohnsitz in unmittelbarer Nähe zum Kl. zu verschaffen, sei nur vorgetäuscht gewesen. Vielmehr sollte das Haus verkauft werden. Das AG hat die Schadensersatzansprüche anerkannt. Hinsichtlich der Nebenkostennachforderung (350,96 DM) hat es die Klage mangels Fälligkeit abgewiesen. Mit der Berufung wendet sich der Bekl. gegen seine Verurteilung, während der Kl. mit der Anschlußberufung eine auf 249,66 DM reduzierte Nebenkostennachforderung weiter verfolgt. Der Bekl. rechnet mit einem Gegenanspruch wegen der Kosten für die Anmietung des beim Umzug benutzten Lkw auf.

Lediglich die Berufung hatte Erfolg.

Den vom Kl. geltend gemachten Ansprüchen ist die rechtliche Anerkennung zu versagen. Im einzelnen ergibt sich dies wie folgt: 1. Zurückgelassene Öltanks

Hinsichtlich der fachgerechten Entsorgung der von ihm bei Auszug zurückgelassenen Öltanks liegen zwar unstreitig die anspruchsbegründenden Voraussetzungen einer Schadensersatzpflicht des Bekl. vor. Für die Kosten der Entfernung eingebrachter und in den Mieträumen zurückgelassener Gegenstände muß der Mieter dem Vermieter aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung durch Schlechterfüllung der Rückgabepflicht (§ 556 BGB) aufkommen. Dem an sich gegebenen Anspruch des Kl. steht aber die rechtsvernichtende Einwendung der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Diese gründet auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der den Parteien eines Schuldverhälmisses wechselseitig eine auf Zuverlässigkeit, Aufrichtigkeit und Rücksichtnahme beruhende äußere und innere Haltung abverlangt (Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 242 Rdnr. 3). Das so umschriebene Gebot der Redlichkeit bildet eine allen Rechten gegenüber dem Vertragspartner immanente Inhaltsbegrenzung, wobei die Grenze zur unzulässigen Überschreitung des Rechts unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles zu bestimmen ist (Palandt/Heinrichs, § 242 Rdnr. 38). Aus der Vielzahl möglicher Anwendungen des Verbots unzulässiger Rechtsausübung haben sich in der Rechtsprechung jedoch einige typische, allgemein anerkannte Fallgruppen herausgebildet, zu denen die des Fehlens eines schutzwürdigen Eigeninteresses an der Rechtsausübung (Palandt/Heinrichs, § 242 Rdnrn. 42, 50) gehört. Ein schutzwürdiges Eigeninteresse fehlt, wenn der Berechtigte die geforderte Leistung umgehend als Schadensersatz zurückerstatten müßte (Palandt/Heinrichs, § 242 Rdnr. 52 m. w. Nachw.). Und so liegen die Dinge im vorliegenden Fall. Der Kl. müßte die beanspruchte Leistung dem Bekl. umgehend als Schadensersatz erstatten. Ein Vermieter, der das Mietverhältnis zumindest fahrlässig kündigt, obwohl ihm dafür in Wahrheit kein vom Gesetz anerkannter Kündigungsgrund zur Seite steht, verstößt gegen seine Schutz- und Treuepflichten aus dem Mietverhältnis und verletzt den berechtigten Besitz des Mieters, wodurch er sich nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung und dem Gesichtspunkt der unerlaubten Handlung (§ 823 I BGB) haftbar macht (Kammer, NJW-RR 1996, 11 = WuM 1995, 589 = ZMR 1995, 540; Palandt/Putzo, § 564 b Rdnr. 60). Einen solchen Lebenssachverhalt hat der Bekl. schlüssig vorgetragen. Die Behauptung, der mit der Kündigung geltend gemachte Wunsch, eine bislang unzureichende Unterbringung des Kl. und seiner Ehefrau zu beenden und der Mutter einen Alterswohnsitz in unmittelbarer Nähe zum Kl. zu verschaffen, sei nur vorgetäuscht gewesen, füllt die gesetzlichen Haftungsvoraussetzungen aus, nachdem eine Eigennutzung der beiden Wohnungen nach dem Auszug des Bekl. unstreitig nicht erfolgte, das Haus vielmehr verkauft werden soll. Zwar hat der Kl. die Behauptung des Bekl. bestritten. Dieses schlichte Bestreiten ist aber unbeachtlich. (...)

Das Bestreiten des Kl. ist nach wie vor unschlüssig. Dabei dahinstehen, ob mit der herrschenden Ansicht in der Rechtsprechung von einer Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters auszugehen ist, wenn dieser entgegen der Kündigungsbegründung eine Mietwohnung nach Räumung durch den Mieter anderweitig verwertet (vgl. etwa LG Hamburg NJW-RR 1993, 333 = WuM 1995, 175 m.w. Nachw.; LG Aachen WuM 1995, 164), oder ob in solchen Fällen nur der erste Anschein für eine Vortäuschung des Kündigungsgrunds durch den Vermieter spricht, den dieser dann durch Darlegung konkreter Umstände für die Möglichkeit zu erschüttern hat, daß der ursprünglich angegebene Grund erst nach Auszug des Mieters weggefallen ist (Baumgärtel, Hdb. der Beweislast I, 2. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 6 m. w. Nachw.), oder ob nur die fehlende Kenntnis des Mieters von den Hintergründen der Verwertungsänderung zu berücksichtigen ist, mit der Folge, daß der Vermieter zunächst "mit hohem Niveau" stimmige Tatsachen vortragen muß, die auf einen nachträglichen Wegfall des Kündigungsgrunds schließen lassen, und der Mieter diese Tatsachen dann zu widerlegen hat (so LG Frankfurt a. M. WuM 1995, 165 m. w. Nachw.). Nach allen Ansichten ist der Vortrag des Vermieters, er habe die Kündigungsgründe nicht vorgetäuscht, nur dann erheblich, wenn substantiiert Umstände dargelegt werden, die darauf schließen lassen, daß ein ursprünglich bestehender Kündigungsgrund erst nach Auszug des Mieters weggefallen ist. (...)

Die Kosten der fachgerechten Entsorgung der Heizöltanks wurden schließlich auch allein durch die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung verursacht. Ohne die Kündigung wären die Tanks in den Mieträumen verblieben und wie bisher zur Beheizung der beiden Wohnungen genutzt worden. Daß der Bekl. die Tanks auch ohne die Kündigung zu einem späteren, allerdings völlig ungewissen Zeitpunkt einmal hätte entfernen müssen, ändert an der Bewertung der Kosten als ersatzfähiger Schaden nichts. 2. Zurückgelassene Betonplatte

Soweit der Kl. seinen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Entfernung der Betonplatte des Hundezwingers auf eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten durch den Bekl. stützt, muß er sich wie vorstehend ausgeführt den Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegenhalten lassen. Ohne seine pflichtwidrige Kündigung des Mietverhältnisses wäre auch der Hundezwinger im Garten verblieben, weshalb er dem Bekl. die geltend gemachte Leistung umgehend wieder als Schadensersatz erstatten müßte. Allerdings stützt sich der Kl. hinsichtlich der Kosten für die Entfernung der Betonplatte zumindest auch auf eine Erklärung des Bekl. vom 24.6.1982, in der sich dieser, "falls zu einem späteren Zeitpunkt gewünscht", zur Entfernung des Hundezwingers verpflichtete. Dieser Erklärung kann eine Abmachung zugrunde liegen, nach der die Beseitigung des Hundezwingers von dem Fortbestand des Mietverhältnisses unabhängig sein sollte. Aber auch dann steht dem Kl. kein Schadensersatzanspruch zu. Die Voraussetzungen einer allein in Betracht kommenden Forderung aus Verzug liegen nicht vor, wobei dahinstehen kann, ob die Pflicht des Bekl. zur Entfernung des Hundezwingers im Gegenseitigkeitsverhältnis mit einer Pflicht des Kl. stand (§ 326 BGB) oder nicht (§ 286 BGB). Im ersten Fall ist zu berücksichtigen, daß die Verpflichtung nach dem Wortlaut der Erklärung einen entsprechenden "Abruf" des Kl. voraussetzt. Nur wenn dies später gewünscht wird, sollte der Bekl. zur Beseitigung des Hundezwingers verpflichtet sein. Ein solcher Abruf ist mit dem Schreiben des Kl. vom 26.5.1994 erfolgt. Trotz der in dem Schreiben weiter enthaltenen Leistungsaufforderung an den Bekl. ist der Bekl. aber nicht schon mit Zugang des Schreibens in Verzug geraten. Zwar konnte der Kl. seine Mahnung mit der die Fälligkeit der Leistung begründenden Handlung, dem Abruf, verbinden (vgl. Palandt/Heinrichs, § 284 Rdnr. 16), dies führte aber nicht zum Verzugsbeginn schon mit Zugang des Schreibens am 27.5.1994. Erfolgt die Mahnung gleichzeitig mit der die Fälligkeit begründenden Handlung, und braucht der Schuldner sich nicht ständig leistungsbereit zu halten - wovon vorliegend mangels gegenteiliger Anhaltspunkte in der Erklärung des Bekl. auszugehen ist -, dann tritt Verzug nach Treu und Glauben erst nach Ablauf einer angemessenen Zeit für die Vorbereitung der Leistung ein (vgl. Palandt-Heinrichs, § 284 Rdnr. 27). Diese Zeit bemißt die Kammer unter den hier gegebenen Umständen auf zwei Wochen, da dem Bekl. - ohne weitergehende Vereinbarung - die Ausführung in eigener Regie möglich sein mußte, was die Beschaffung entsprechender Gerätschaften erforderte. Damit fehlt es aber im Fall des § 326 BGB schon an der erforderlichen Nachfristsetzung. Im Fall des § 286 BGB ist dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch die rechtliche Anerkennung ebenfalls zu versagen. Zwar befand sich der Bekl. ab dem 11.6.1994 mit seiner Leistung in Verzug. Kostenersatz wegen des von ihm vorgenommenen Deckungsgeschäfts, der Beauftragung einer Fachfirma mit dem Abriß, kann der Kl. aber trotzdem nicht verlangen. Es liegt kein Fall des Interessenwegfalls i. S. von § 286 Il BGB vor, der zur Geltendmachung des vom Kl. verlangten Nichterfüllungsschadens berechtigt. Das Leistungsinteresse des Kl. ist nicht schon "infolge des Verzugs" weggefallen, wie die zuletzt genannte Bestimmung verlangt, sondern erst durch die eigene Entscheidung des Kl., ein Deckungsgeschäft abzuschließen, wodurch das fortbestehende Leistungsinteresse des Kl. aber

Geltendmachung des vom Kl. verlangten Nichterfüllungsschadens berechtigt. Das Leistungsinteresse des Kl. ist nicht schon "infolge des Verzugs" weggefallen, wie die zuletzt genannte Bestimmung verlangt, sondern erst durch die eigene Entscheidung des Kl., ein Deckungsgeschäft abzuschließen, wodurch das fortbestehende Leistungsinteresse des Kl. aber gerade unterstrichen wurde (vgl. Emmerich, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 326 Rdnrn. 106, 110; Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl., § 286 Rdnr. 34 und § 326 Rdnr. 59; Staudinger/Otto, BGB, 12. Aufl., § 326 Rdnr. 120). Wieso er für die Leistung des Bekl. aufgrund objektiver Umstände zu einem späteren Zeitpunkt keine Verwendung mehr gehabt hätte, hat der Kl. nicht vorgetragen. Nachdem er sich bei einer nur den Bekl. verpflichtenden Abmachung nicht selbst ständig zur Erbringung einer Gegenleistung bereit halten mußte, war es ihm zuzumuten, dessen Leistung notfalls einzuklagen. 3. (...)