Kündigung

Kündigung; Beendigung; Tod des Mieters; Formularmietvertrag

Die Abhängigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses nach dem Tod des Mieters von einer Kündigung des Vermieters gegenüber dem Erben kann nicht durch Formularmietvertrag ausgeschlossen werden.

Die Kl. vermietete durch schriftlichen Vertrag ab 1. Oktober 1970 das Einfamilienhaus an die Eltern der Bekl., die Eheleute M. Nach dem Tode des Ehemanns im Jahre 1979 verstarb Frau M. am 16.9.1988.

Mit vorliegender Klage nimmt die Kl. die Bekl. als Erbin auf Räumung und Herausgabe des Hauses in Anspruch. Sie vertritt die Ansicht, daß gemäß Ziffer 12 der Allgemeinen Vertragsbedingungen das Mietverhältnis mit nur einem Mieter nach dessen Tod mit Ablauf des nächsten Kalendermonats aufgelöst sei, ohne daß es einer Kündigung bedürfe.

Die Bekl. hat geltend gemacht, sie habe mit ihrer verstorbenen Mutter einen gemeinsamen Hausstand gehabt und sei deshalb in das Mietverhältnis eingetreten. Widerklagend verlangt sie die Fortsetzung des Vertrages über den 31.10.1988.

Das AG hat Klage und Widerklage abgewiesen. Zwar habe die Bekl. keinen gemeinsamen Hausstand gemäß § 569 a Abs. 1 BGB mit ihrer Mutter geführt. Sie sei aber als Erbin in das Mietverhältnis eingetreten. Ziffer 12 des Vertrages sei unwirksam, da es gegen die unabdingbaren Voraussetzungen des § 564 b BGB und § 565 Abs. 2 BGB verstoße. Gegen dieses Urteil hat die Kl. form- und fristgerecht Berufung eingelegt.

Die Berufung ist nicht begründet. Das amtsgerichtliche Urteil war im Ergebnis aufrechtzuerhalten. Das Mietverhältnis hat nicht durch den Tod der Mieterin automatisch sein Ende gefunden, sondern bedurfte der Kündigung. Zwar ist das in § 569 Abs. 1 BGB und in 569 a Abs. 6 BGB geregelte außerordentliche Kündigungsrecht - die Bestimmungen sind insoweit identisch - des Vermieters wie auch des Mieters abdingbar. Eine solche, vom Gesetz abweichende Vereinbarung muß sich aber eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben. Deshalb kann das Kündigungsrecht nach § 9 AGBG wegen der zugrunde liegenden besonderen Situation nicht formularmäßig eingeschränkt oder ausgeschlossen werden (Sternel, 3. Aufl., IV 541; Emmerich-Sonnenschein, 3. Aufl., § 569 BGB Rn. 17). Das ist aber vorliegend geschehen. Denn die Bestimmung der Ziffer 12, Abs. 2 ist eine allgemeine Geschäftsbedingung, die von der Klägerin ständig für die Vielzahl ihrer Mietobjekte in den Mietverträgen verwendet wird. Damit ist der formularmäßige Ausschluß der Kündigung im Falle des Todes des Mieters unwirksam. Soweit sich die Klägerin darauf beruft, sie habe einen Vertrag auf bestimmte Zeit, nämlich bis zum Tode des Mieters, geschlossen, kann sie mit dieser Ansicht keinen Erfolg haben. Zwar ist im Rahmen des § 564 BGB eine solche Befristung, die vom Eintntt eines bestimmten Ereignisses abhängig ist, dessen Eintritt gewiß ist, dessen Zeitpunkt aber nicht feststeht, möglich. Einen solchen befristeten Mietvertrag haben die damaligen Parteien 1970 weder abgeschlossen, noch überhaupt gewollt. Die Befristung auf Lebenszeit hätte nämlich bedeutet, daß die Eheleute M. zu keiner Zeit das Mietverhältnis hätten durch Kündigung beenden können (§ 567 Satz 2 BGB).

Im übrigen ergibt sich dafür auch nichts aus dem Mietvertrag selbst. Eine zeitliche Begrenzung des Vertrages hätte nämlich in § 1 Ziffer 3, der auf die Wohndauer Bezug nimmt, geregelt werden müssen. Das ist nicht erfolgt. Die Befristung auf Lebenszeit kann aber nicht aus einer formularmäßigen Bestimmung, die lediglich die Folgen beim Tod des Mieters regelt, hergeleitet werden.