Kündigung

Kündigung; unpünktliche Mietzahlung

Bei Wohnungen mit geringem Komfort und äußerst geringem Mietzins kann der Vermieter bei häufig unpünktlicher Mietzahlung nicht fristlos kündigen, sondern muß Mietzinsrückstände zunächst im Wege des Mahnverfahrens oder im Klagewege geltend machen.

Die Kl. (Vermieter) haben den Bekl. fristlos gekündigt, weil die Bekl. in einem Zeitraum von drei Jahren ständig den Mietzins verspätet gezahlt haben. Die Bekl. waren abgemahnt und ihnen war auch die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht worden. Sie zahlten die Miete weiterhin unpünktlich. Der Mietzins war mit rund 66 DM vereinbart worden. Das Amtsgericht lehnte die Kl. mit reichlich absurder Begründung ab.

Der Mietzins ist hier in den Jahren 1980, 1981 und 1982 mehrfach verspätet gezahlt worden. Die Bekl. sind in diesem Zeitraum insgesamt fünfmal aufgefordert worden, den Mietzins pünktlich zu zahlen. Daraus folgt jedoch noch nicht, daß eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kl. unzumutbar ist. Diese unpünktlichen Zahlungen reichen nicht aus, um die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Kl. für diese unzumutbar erscheinen zu lassen. Die Sanktionen in der Art einer fristlosen Kündigung sind stets eng auszulegen; deshalb legt die Rechtsprechung auch einen strengen Maßstab an und bejaht die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter (die Kl.) nur in Ausnahmefällen, zum Beispiel fortgesetzte Gefährdung der Mieter an höchstpersönlichen Rechtsgütern (Landgericht Köln, MDR 1974, Seite 232), nachhaltige Störung des Hausfriedens oder Bedrohung des Vermieters. Selbst Beleidigungen sind nicht zwingend mit der Sanktion der fristlosen Kündigung belegt (vgl. Landgericht Mannheim WM 1981, Seite 17). Aus diesen Beispielen verdeutlicht sich, daß die Mahnungen nicht als so schwerwiegend einzustufen sind, daß eine Weiternutzung der Wohnung durch die Bekl. für die Kl. unzumutbar ist; es ist nicht notwendig, daß das Mietverhältnis beendet wird. Eine fristlose Kündigung kann deshalb nicht auf § 554 a BGB gestützt werden. Dabei ist im übrigen zu berücksichtigen, daß es sich bei der streitbefangenen Wohnung unstreitig um eine solche mit geringerem Komfort handelt und deshalb auch nur ein äußerst geringer Mietzins zu zahlen ist. In einem solchen Fall scheint es angebracht zu sein, Mietzinsrückstände zunächst im Wege des Mahnverfahrens oder im Klagewege geltend zu machen und wenn dann trotz rechtskräftiger Titulierung rückständiger Mietzinsansprüche und titulierter Verzugsschäden (Rechtsanwalts- und Gerichtskosten) weiterhin nicht fristgemäß gezahlt wird, eine Kündigung gemäß § 554 a BGB auszusprechen. Es ist die Aufgabe der Parteien, zunächst ohne das einschneidendste Mittel, die Kündigung, eine Regelung hinsichtlich des Mietverhältnisses zu treffen. Wenn es tatsächlich nur um so geringe Beträge geht, sollte es angebracht sein, eine Räumungsklage erst nach Ausschöpfung aller anderen in Betracht kommenden Möglichkeiten zu erheben.