Kündigung

Kündigung; Wirtschaftliche Verwertung; Zahlungsverzug; Mietzins; Überweisung

1. Die Kündigung aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks bedarf zu ihrer Wirksamkeit auch der Darlegung der Verkaufsbemühungen des Vermieters, der einen ihm nachteiligen Verkaufserlös für die vermietete Wohnung zur Kündigungsbegründung anführt.

2. Einen bankinternen Lesefehler vom Überweisungsträger hat der Mieter nicht zu vertreten, so daß Zahlungsverzug bei Mietüberweisung nicht gegeben ist.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 556 Abs. 1 BGB. Denn das am 5.11.1991 begründete Mietverhältnis wurde weder durch die ordentliche Kündigung v. 9.4.1995 noch durch die fristlosen Kündigungen v. 23.1.1996 und 4.3.1996 beendet.

Die Kündigung v. 9.4.1995 ist wegen eines Verstoßes gegen § 564 b Abs. 3 BGB unwirksam.

Nach dieser Bestimmung muß der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben die Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung so konkret darlegen, daß der Mieter Klarheit über seine Rechtsposition erhält und dadurch in die Lage versetzt wird, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (BVerfG NJW 1992, 1379). Bei einer Kündigung wegen der Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung darf sich der Vermieter nicht auf Vermutungen und allgemeine Unterstellungen beschränken, sondern muß die konkreten Nachteile vortragen, die ihm aus dem Verkauf in vermietetem Zustand drohen. Darüber hinaus muß der Vermieter seine konkreten Verkaufsbemühungen nachprüfbar darlegen (Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rn. 1115). Diese Anforderungen an die Begründung einer Verwertungskündigung widersprechen entgegen der Auffassung der Kl. nicht der Rechtsprechung des BVerfG. Nur wenn dem Mieter die Verkaufsbemühungen dargelegt werden, kann er abschätzen, ob der angegebene Wertverlust sich aus konkreten Angeboten ergibt oder vom Vermieter nur aus der Luft gegriffen wurde. Damit gewinnt diese Information an Bedeutung für die Frage, ob er sich gegen die Kündigung zur Wehr setzen soll oder nicht. Diesen Anforderungen hält das Kündigungsschreiben v. 9.4.1995 nicht stand. Die Kl. wies darin lediglich darauf hin, daß Eigentumswohnungen heutzutage nicht mehr als Anlageobjekte gekauft würden, so daß sie einen erheblichen Abschlag von mindestens 30.000 DM gewähren müßte, obwohl die Wohnung 80.000 DM wert sei. Das Kündigungsschreiben enthält aber keinerlei Angaben dazu, wie die Kl. diese Zahlen ermittelt hat. Darüber hinaus fehlen Angaben dazu, ob die Kl. sich überhaupt um einen Verkauf der Wohnung bemüht hat. Schließlich wird der von der Kl. in dem Kündigungsschreiben behauptete Wertverlust dadurch widerlegt, daß ein Nachbar die Wohnung unstreitig in vermietetem Zustand zu einem Preis von 72.000 DM erwerben wollte.

Die Kündigung v. 23.1.1996 ist ebenfalls unwirksam, da die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorliegen. Im maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung war der Mietzins für Dezember 1995 und Januar 1995 dem Konto der Kl. noch nicht gutgeschrieben. Die Bekl. war mangels Verschuldens mit dem Mietzins für Dezember 1995 jedoch nicht in Verzug (§ 285 BGB).

Da es sich bei der Geldschuld nach § 270 Abs. 1 BGB um eine Schickschuld handelt, genügt es für die Rechtzeitigkeit einer durch Überweisung vorgenommenen Geldzahlung, daß der Schuldner die Überweisung veranlaßt hat und ein Guthaben unterhält, das eine Durchführung der Überweisung erlaubt. Eine durch die Bank verursachte Verzögerung hat der Schuldner nicht zu vertreten, da die Bank insoweit kein Erfüllungsgehilfe ist (OLG Celle MDR 1969, 1007; Palandt/Heinrichs, BGB § 270 Rn. 6). Diese Grundsätze gelten auch hinsichtlich der Mietzinszahlung, und zwar selbst dann, wenn es nach der im Mietvertrag getroffenen Regelung für die Rechtzeitigkeit nicht auf die Absendung, sondern auf die Gutschrift ankommt (LG Berlin WM 1988, 401; von Brunn in Bub/Treier, Anm. III 122; Schmidt-Futterer/Blank, B 158). Nach der Auskunft der Postbank steht fest, daß die Gutschrift des am 30.11.1995 vom Konto der Bekl. abgebuchten Mietzinses für Dezember 1995 wegen eines Lesefehlers nicht rechtzeitig erfolgte. Da die Bekl. den Überweisungsträger leserlich ausgefüllt hat, hat sie diesen Einlesefehler nicht zu vertreten. Entgegen der Auffassung der Kl. war die Bekl. auch nicht verpflichtet, die Buchungsbestätigung darauf zu überprüfen, ob eine fehlerhafte Buchung erfolgt sein könnte. Erst als die Kl. sich über die Nichtzahlung des Mietzinses beschwerte, bestand für die Bekl. ein Anlaß zur Überprüfung. Diese Überprüfung hat die Bekl. jedoch unverzüglich eingeleitet.

Die Kündigung v. 4.3.1996 ist ebenfalls unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs nicht vorlagen. Am 4.3.1996 war die Bekl. nämlich nur mit dem Mietzins für Februar 1996 in Verzug, der infolge der von der Bekl. falsch angegebenen Empfängerkontonummer dem Konto der Kl. erst am 15.3.1996 gutgebucht wurde. Der Mietzins für die davor liegenden Monate war am 4.3.1996 dem Konto der Bekl. dagegen gutgeschrieben. Weitere Mietzinsrückstände in Höhe von einem Monatsmietzins hat die Kl. in dem die Kündigung enthaltenden Schriftsatz v. 4.3.1996 nicht geltend gemacht.