Kündigung

Kündigung; Wohnraumkündigung; Abmahnung; Tierhaltung; Geruchsbelästigung; fristlose Kündigung; ausserordentliche Kündigung; Unzumutbarkeit

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis fristlos wegen Unzumutbarkeit kündigen, wenn es über die bloße unberechtigte Tierhaltung hinaus zu starken Geruchsbelästigungen für die Nachbarn kommt.

Die Kl. hat nach vorheriger Abmahnung mit Fristsetzung der Bekl. fristlos gekündigt wegen unerlaubter, mit erheblicher Geruchsbelästigung verbundener Tierhaltung (mehrere Katzen, ein Hund). Wegen der Geruchsbelästigung hatten bereits Mitmieter den Mietzins gemindert. Das AG wies die Räumungsklage ab, die Berufung hatte beim LG Erfolg.

Die Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Rückgabe der Wohnung, § 556 BGB. Das Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung wirksam beendet. Entgegen der Würdigung des Amtsgerichts ist nicht der Vorwurf der Katzenhaltung an sich kündigungsrelevant. Bei einem bloßen Vorwurf unberechtigter Tierhaltung wäre der Vermieter in der Tat wohl primär auf Maßnahmen nach § 550 BGB zu verweisen, wenn außer des Bestehens eines formalen Vertragsverstoßes weitere Interessen des Vermieters nicht verletzt werden. Vorliegend ist hingegen zu beachten, daß die Art und Weise der Tierhaltung Anlaß zu Beanstandungen gab. Auch wenn die Bekl. Tiere halten darf, darf sie dies nicht so tun, daß dadurch Geruchsbelästigungen entstehen. Die fristlose Kündigung ist gemäß § 554 a BGB berechtigt, weil der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Bekl. hat den Hausfrieden durch Geruchsbelästigungen erheblich gestört. Sie hat die von ihrer Wohnung ausgehenden Gerüche auch nach der schriftlichen Abmahnung vom 11. Juli innerhalb der ihr von der Kl. gesetzten Frist von einer Woche nicht beseitigt. Nach der glaubhaften Aussage der Zeugin W., die als Hauswartin auch die Aufgabe hatte, die Geruchsbelästigungen zu überprüfen, ging von der Wohnung der Bekl. insbesondere an warmen Tagen ein beißender Geruch nach Katzenurin aus. Es habe im Flur vor der Wohnung der Bekl. wie in einem Raubtierhaus im Zoo gerochen. Sie gab an, daß sie bei der Besichtigung der über der Wohnung der Bekl. gelegenen Wohnung des Zeugen W. am 21. Juli 1995 dort einen unerträglichen Geruch festgestellt habe. Dieser sei zweifelsfrei von der Wohnung der Bekl. aufgestiegen, da an diesem Tag kein Wind gegangen und infolgedessen die Luft von unten aufgestiegen sei. Zudem sei ihr der Geruch von der Besichtigung der Wohnung der Bekl. am 19. Juni 1995 bekannt. Auch dort habe es nach ihren Angaben gerochen wie in einem Raubtierhaus. Auf dem Balkon des Zeugen W. habe man sich nicht aufhalten können.

Die Aussage der Zeugin wurde von den Angaben des Zeugen W. bestätigt. Dieser gab an, daß er an windstillen Tagen seine Fenster nicht öffnen könne, ohne daß ein starker und penetranter Geruch nach Katzenurin in seine Wohnung dringe. Seinen Balkon könne er gar nicht mehr benutzen, da dort immer ein unerträglicher Geruch herrsche.

Dies bestätigte auch die Wohnungsnachbarin des Zeugen W., die Zeugin B. Auch sie könne ihren Balkon nicht benutzen und die Fenster bei bestimmten Windrichtungen nicht öffnen, ohne daß sie einem unerträglichen Gestank ausgesetzt sei.

Dafür, daß das Fehlverhalten der Bekl. nicht verschuldet sein könnte, bestehen keine Anhaltspunkte. In Hunderttausenden Berliner Haushalten werden Katzen gehalten, ohne daß es zu Geruchsbelästigungen käme. Zwar ist erfahrungsgemäß ab einer gewissen Anzahl von Tieren eine Geruchsbelästigung unvermeidlich, aber von der Bekl. muß erwartet werden, daß sie ihre Tiere nur so hält, daß keine Geruchsbelästigungen verursacht werden.

Wann im Einzelfall der Vermieter dem Mieter die Tierhaltung untersagen kann, richtet sich nach den Regelungen des Mietvertrages. Die meisten Formularklauseln sind nach neuerer Rechtsprechung unwirksam. Das Verbot einer Tierhaltung ist dann mit einer Unterlassungsklage durchzusetzen. Der Vermieter muß jedoch nicht in allen Fällen diesen zeitaufwendigen Weg beschreiten, wie das Urteil des LG Berlin vom 30. September 1996 zeigt.

Die Mieterin hielt in ihrer Wohnung mehrere Katzen, und es kam ständig zu unerträglichen Geruchsbelästigungen für die Nachbarn. Ein Zeuge sagte aus, daß es an warmen Tagen wie im Raubtierhaus gerochen habe.

Unter diesen Umständen hielt das LG eine fristlose Kündigung wegen einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 554 a BGB für berechtigt. Das hätte man wohl auch mit § 553 BGB begründen können, da hier eine Abmahnung vorlag und die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße dadurch verletzt worden waren, daß sich die Mitmieter mit Erfolg beschwerten und die Miete gemindert hatten.