Kündigung

Kündigung; Vollmachtsurkunde; Hauswartdienstwohnung; Kündigungsschreiben; Betriebsbedarf

1. Die Zurückweisung einer Kündigung wegen Fehlens der Vollmachtsurkunde ist nur unverzüglich möglich.

2. Die Kündigung einer Hauswartdienstwohnung ist nur dann wirksam, wenn in dem Kündigungsschreiben ein konkreter Betriebsbedarf dargelegt wird. Dazu reicht eine lediglich formelhafte Wiederholung des Gesetzestextes nicht aus.

1. Es kann dahinstehen, ob dem Kündigungsschreiben der Hausverwaltung vom 28. Dezember 1989 eine Vollmacht der Kl. beigelegen hat; denn die Bekl. hätten die Kündigung aus diesem Grunde nur unverzüglich zurückweisen können (§ 174 Satz 1 BGB). Nach dem ei-genen Vortrag der Bekl. haben ihre Prozeßbevollmächtigten aber erstmals mit Schreiben vom 17. Juni 1990 das Fehlen der Vollmacht gerügt.

2. Dennoch konnte die mit Schreiben vom 28. Dezember 1989 augesprochene Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 1990 keine Rechtswirkungen entfalten, denn es fehlte an hinreichenden Angaben zu dem maßgeblichen Kündigungsgrund im Sinne von § 564 b Abs. 3 BGB. § 564 b BGB gilt für jede Art der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum. Das von der Kl. ausgeübte Kündigungsrecht nach § 565 c BGB ist lediglich ein Sonderkündigungsrecht mit verkürzter Kündigungsfrist. Der zur Kündigung berechtigende Grund im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB ist für den vorliegenden Fall aus § 565 c Satz 1 Nr. 2 BGB zu entnehmen. Der dort geregelte Sachverhalt ist zugleich ein Fall der berechtigten Kündigung im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB. Damit gelten auch die in § 564 b Abs. 3 BGB geregelten besonderen Wirksamkeitsvoraussetzungen für die Kündigung (s. hierzu OLG Celle in WuM 1985, 1421).

Der bloße Hinweis der Kl. in dem Kündigungsschreiben, die Wohnung wer-de für einen Hauswart benötigt, reicht zur Darlegung konkreter Kündigungsgründe nicht aus, sondern stellt lediglich eine formelhafte Wiederholung des Gesetzestextes dar, was für § 564 b Abs. 3 BGB nicht ausreicht (RE des OLG Stuttgart vom 22. November 1985 - 8 RE Miet 1/85 - ZMR 1986, 236 = NJW-RR 1986, 567); zwar hätte in dem Kündigungsschreiben der neue Hauswart noch nicht konkret benannt werden müssen (LG Berlin, GE 1990, 313). Die Kl. hätte aber vortragen müssen, daß sie bereits einen neuen Hauswart gesucht und/oder gefunden hat.

Zudem hätte die Kl. spätestens im Räumungsprozeß die Gründe für den Betriebsbedarf konkretisieren müssen (Urteil der Zivilkammer 62 vom 10. Dezember 1990 - 62 S 404/90 -), also ggfs. darlegen müssen, daß ein Nachfolger für die Hauswarttätigkeit und die Wohnung existiert. An der Darlegung dieses konkreten Betriebsbedarfs als Voraussetzung für eine Kündigung gemäß § 565 c Abs. 1 Nr. 2 BGB fehlt es ebenfalls.