Kündigung

Kündigung; Wohnraumkündigung; Heilungswirkung; Schonfrist; Aufrechnung; Zahlungsverzug; Kaution; Mieterhöhung; Betriebskostenerhöhung; Räumungsfrist

1. Eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung von Wohnraum wird nur dann nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam, wenn auch der inzwischen fällig gewordene Mietzins binnen der Schonfrist von einem Monat gezahlt wird.

2. Eine Aufrechnung gegenüber dem Mietzinsrückstand führt nur dann zur Un-wirksamkeit der wegen Zahlungsverzuges ausgesprochenen Kündigung, wenn sie unverzüglich nach der Kündigung erklärt wird. Allein das Bestehen einer Aufrechnungsforderung reicht nicht aus.

3. Die Kammer hält an ihrer Auffassung fest, daß eine preisrechtswidrige Kaution bei Fortdauer des Mietverhältnisses über den 31. Dezember 1987 hinaus grundsätzlich nicht mehr zurückgefordert werden kann.

4. Soweit nach § 4 XII. BMG eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten bis zum 31.12.1987 nicht geltend gemacht worden ist, darf sie nunmehr gem. § 4 Abs. 2 MHG geltend gemacht werden.

5. Die Umlage von erhöhten Betriebskosten ist nur wirksam, wenn in der Miet erhöhungserklärung der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Insoweit gelten im wesentlichen die zu § 10 WoBindG entwickelten Grundsätze.

6. Bei der Bemessung der Räumungsfrist ist zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, daß er - nunmehr - die Miete pünktlich zahlt, die Lage am Wohnungsmarkt angespannt ist und schulpflichtige Kinder vorhanden sind.

Den Kl. steht gemäß § 556 Abs. 1 BGB gegen die Bekl. ein An-spruch auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung zu, weil das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung sei-tens der Kl. vom 4. Juli 1988 wegen Zahlungsverzuges der Bekl. beendet worden ist. Die fristlose Kündigung ist auch nicht durch Zahlung sämtlicher Mietrückstände inner-halb der Frist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Nachdem die Räu-mungsklage den Bekl. am 26. August 1988 zugestellt worden war, lief die sogenannte Schonfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB bis zum 26. September 1988. Innerhalb dieser Frist hätten die Bekl. sämtliche Mietzinsrückstände bezahlen müssen, um den Räu-mungsanspruch der Kl. abzuwenden. Zu diesem Zeitpunkt waren die Bekl. jedoch be-reits mit der Septembermiete für 1988 im Rückstand; denn gemäß § 5 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages war die Miete bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im voraus an die Kl. zu zahlen. Die Zahlung der Septembermiete am 3. Oktober 1988 erfolgte eindeutig zu spät. Im Zeitpunkt der Kündigung am 4. Juli 1988 befanden sich die Bekl. unstreitig im kündigungsbegründenden Zahlungsrückstand für die Monate Februar und März 1988.

Der Zahlungsrückstand für September 1988 ist auch nicht durch Aufrechnung mit der geleisteten Kaution in Höhe von 12.000,- DM erloschen. Diese Aufrechnung hätte ebenfalls unverzüglich innerhalb der einmonatigen Schonfrist gegenüber den Kl. er-folgen müssen. Im übrigen war gemäß der Auffassung der Kammer (vgl. Beschluß vom 25. November 1988, AZ.: 64 S 393/88 in GE 1989, 147 f.) die Aufrechnung gegen die laufenden Mietforderungen deswegen nicht möglich, weil den Bekl. kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zustand. Mit der Aufhebung der Preisbindung für Altbauwohnungen zum 1. Januar 1988 ist ein eventueller Anspruch der Bekl. auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung aus § 30 Abs. 3 I. BMG entfallen. Mit dem Au ßerkrafttreten des I. BMG gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 GVW ist die wegen Verstoßes gegen § 29 Abs. 6 I. BMG unwirksame Kautionsvereinbarung geheilt worden. Die Wirksamkeit einer Sicherheitsleistung bemißt sich nunmehr nach Außerkrafttreten des I. BMG allein nach § 550 b BGB, so daß es dem Vermieter freisteht, sich aus der Kaution we-gen seiner Mietzinsforderungen zu befriedigen. Trotz der entgegengesetzten Auffassung der Zivilkammer 62 (Urteil vom 7. November 1988 - 62 S 165/88 - GE 1989, 93), die einen Rückzahlungsanspruch auch nach Aufhebung des I. BMG bejaht, bedurfte es nicht der Vorlage zum Rechtsentscheid, weil es sich um auslaufendes Übergangsrecht handelt (vgl. hierzu BayObLG ZMR 1984, 99).

Die Berufung der Bekl. ist insoweit erfolgreich, als den Kl. zu Unrecht ein Anspruch auf Betriebskostennachzahlung für die Monate Februar 1987 bis März 1988 in Höhe von 154,- DM zugesprochen worden ist. Dieser Anspruch bestünde nur dann zu Recht, wenn die Betriebskostennachforderung gemäß der Erhöhungserklärung vom 1. März 1988 wirksam und fällig gewesen wäre und die von den Kl. vorgenommene Verrechnung mit den Zahlungen der Bekl. ordnungsgemäß wäre.

Gemäß § 7 Abs. 3 GVW mußten die Kl. die Betriebskostenerhöhung gem. § 4 Abs. 2 MHG geltend machen (Beuermann, § 7 GVW Rdn. 3).

Die Erklärung wäre somit nur dann wirksam gewesen, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert worden wäre. Nach der Auffassung der Kammer sind an die Darlegungs- und Erläuterungspflichten ähnlich hohe Anforderungen zu stellen, wie an die Mieterhöhungserklärungen nach § 10 Abs. 1 WoBindG (vgl. zu letz teren Urteil vom 14. Januar 1986 - AZ.: 64 S 350/85 - GE 1987, 827; Urteil vom 23. August 1985 - AZ.: 64 S 110/85 - in MM 1986, 121). Die Kl. hätten die einzelnen Be-triebskostenansätze nach "Alt" und "Neu" gegenüberstellen müssen (LG Berlin MDR 1981, 849) und - zumindest stichwortartig - den Grund der Erhöhung bezeichnen müssen. Denn die von der Rechtsprechung zu § 10 Abs. 1 WoBindG entwickelten Grundsätze sind auch auf Mieterhöhungserklärungen nach § 4 Abs. 2 MHG anzuwenden (Beuermann, § 4 MHG Rdn. 70). Im übrigen wären die Kl. auch nach § 18 I. BMG verpflichtet gewesen, die Gründe der Betriebskostenerhöhung substantiiert darzulegen (vgl. Urteil der Kammer vom 8. November 1988, AZ.: 64 S 259/88 in GE 1989, 145 f.). Die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 1. März 1988 verweist für die Berechnung der Betriebskosten zwar auf die Anlage B, in der die einzelnen Kostenansätze nach "Alt" und "Neu" gegenübergestellt werden, es fehlt jedoch jegliche Be gründung für die einzelnen Erhöhungen in der Erhöhungserklärung selbst. Bei dem Ankündigungsschreiben vom 21. November 1987 für eventuelle Betriebskostenerhöhungen handelt es sich um außerordentlich vage Angaben, die zudem auch nicht im Zusammenhang mit der Betriebskostenerhöhung selbst abgegeben wurden.

Gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO war den Bekl. eine angemessene Räumungsfrist bis zum 31. Juli 1989 zu gewähren. Hierbei wurde berücksichtigt, daß die Bekl. den Mietzins - wenn auch verspätet - gezahlt haben und nunmehr zahlen, die Lage am Wohnungsmarkt für Interessenten mit ähnlichem Einkommen wie die Bekl. äußerst angespannt ist und es dem schulpflichtigen Kind der Bekl. zu 1. ermöglicht werden soll, ohne zusätzliche Belastung das laufende Schuljahr an seiner angestammten Schule zu beenden.