Kündigung

Kündigung; Wohnberechtigungsschein; ordentliche Kündigung; Interessenabwägung; berechtigtes Interesse

Zur Interessenabwägung bei einer Kündigung gem. § 564 b Abs. 1 BGB gegenüber Mietern einer öffentlich geförderten Wohnung, die keinen Wohnberechtigungsschein haben.

Mit Erfolg rügt der Berufungsführer, daß allein die Fehlbelegung der Wohnung als solche kein berechtigtes Interesse des Kl. an einer Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 BGB begründet. Denn die Abwägung der Interessen des Kl. einerseits und des Bekl. zu 1) andererseits führt im vorliegenden Falle auch unter Würdigung des öffentlichen Interesses an einer zweckentsprechenden Nutzung öffentlich geförderter Objekte nicht zu dem Ergebnis, daß die Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 BGB gerechtfertigt ist. Zwar liegt in der Fehlbelegung ein Verstoß gegen das Wohnungsbindungsgesetz (§ 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG).

Dieser Umstand macht jedoch weder eine zivilrechtliche Abwägung der Parteiinteressen überflüssig noch führt er zwingend zu einem stets überwiegenden Interesse des Vermieters im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB. Denn ein solches überwiegendes Interesse des Kl.

wäre erst dann gegeben, wenn die zuständige Behörde ihn aufgefordert hätte, den Fehlbelegungszustand zu beenden, sei es durch Verwaltungsakt, sei es durch formloses Schreiben. Erst dann sind die dem Vermieter drohenden Nachteile so hinreichend konkretisiert, daß ein weiteres Festhalten am Mietvertrag unzumutbar erscheint. Im vorliegenden Fall bestehen jedoch keine Anhaltspunkte dafür, daß die zuständige Behörde in irgendeiner Weise nach außen hin dem Kl. zu verstehen gegeben hat, der Fehlbelegungszustand müsse beendet werden. Die Möglichkeit dem Kl. drohender Sanktionen - Kündigung des öffentlichen Baudarlehens, Erhebung von Geldleistungen oder Festsetzung eines Bußgeldes - besteht daher rein abstrakt, ohne daß sie durch irgendwelche Maßnahmen der Behörde konkretisiert wäre. Vielmehr wird der Fehlbelegungszustand von der Behörde, wie der Bekl. zu 1) unwidersprochen vorgetragen hat, seit Jahren geduldet und es wird ihm durch eine Fehlbelegungsabgabe Rechnung getragen. Unter diesen Umständen erscheint es unter Würdigung der Belange des Bekl. zu 1) für den Kl. zumutbar, von einer Kündigung Abstand zu nehmen, solange keine konkreten Sanktionen seitens der Behörde drohen. Weitergehende Feststellungen ergeben sich weder aus der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. Juni 1989 - 8 C 92/86 - noch aus dem Rechtsent-scheid des OLG Hamm vom 14. Juli 1982 (RiM 1, S. 736 f.). In den diesen Entscheidungen zugrunde liegenden Fällen war eine Kündigung durch den Vermieter von der Behörde verlangt worden. Da der Vermieter gemäß § 4 Abs. 8 WoBindG das Mietverhältnis nur auf Verlangen der zuständigen Stelle zu kündigen hat, verlangen auch im Rahmen der Interessenabwägung des § 564 b Abs. 1 BGB die Interessen des Vermieters gegenüber denjenigen des Mieters keine weiterreichende Berücksichtigung. Es ist dem Kl. zuzumuten, die Aufforderung zur Kündigung oder die Androhung der nach dem Wohnungsbindungsgesetz zulässigen Maßnahmen der Behörde abzuwarten. Konkrete Interessen des Vermieters werden nicht verletzt.