Kündigung

Kündigung, Seniorenwohnheim, gesundheitsbedingte Kündigung, Kündigungsfrist, Heimplatz

Der Vermieter handelt bei Festhalten an verlängerten Kündigungsfristen gegenüber dem Mieter treuwidrig, wenn dieser einen frei gewordenen Seniorenwohnheimplatz erhält, auf den er alters- und gesundheitsbedingt angewiesen ist.

Die Kl. vermietete die Wohnung gemäß Mietvertrag v. 1.5.1977 an den Bekl. Der Mietzins bezifferte sich zuletzt auf insgesamt 780 DM. Der Zugang zur Wohnung des Bekl. erfolgte über ca. 100 Stufen.

Der Bekl. kündigte den Mietvertrag mit Schreiben v. 23.3.1998 zum 30.6.1998. Die Kl. akzeptierte die Kündigung nicht, sondern wies auf die Kündigungsfrist von zwölf Monaten hin, weshalb der Mietzins bis einschließlich März 1999, insgesamt 7.020 DM, noch zu bezahlen sei.

Der Bekl. trägt vor, die Kündigung sei erfolgt, da sich sein Gesundheitszustand im Jahre 1997 erheblich verschlechtert habe. Er leide an einer Herz-Muskel-Insuffizienz. Aufgrund des Zugangs zur Wohnung über 100 Stufen habe er diese aufgeben müssen, da er gesundheitsbedingt nicht mehr zu seiner Wohnung habe gelangen können. Aus ärztlicher Sicht sei eine Aufgabe der Wohnung und der Umzug in ein Seniorenheim unumgänglich gewesen. Der Bekl. habe zum 1.6.1998 einen Platz im Seniorenheim bekommen, weshalb mit Schreiben v. 25.3.1998 unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum 30.6.1998 gekündigt worden sei.

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch aus § 535 BGB auf Bezahlung des Mietzinses für die Wohnung bis einschließlich März 1999. Nach Auffassung des Gerichts wurde der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag durch die Kündigung v. 25.3.1998 zum 30.6.1998 aufgelöst. Zwar gilt gemäß § 565 Abs. 2 BGB im vorliegenden Fall, nachdem das Mietverhältnis seit dem 1.5.1977 besteht, eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Es erscheint jedoch nach § 242 BGB nach Treu und Glauben unbillig, wenn sich die Vermieterin auf die Einhaltung dieser Frist beruft. Die Kündigung erfolgte ausweislich des ärztlichen Attests aus gesundheitlichen Gründen. In diesem Attest bescheinigt der Hausarzt des Bekl., daß sich der Gesundheitszustand des Bekl. im Jahre 1997 rapide verschlechtert habe. Der 86jährige Patient leide an einer zunehmenden Insuffizienz des Herzmuskels, so daß ihm Treppensteigen zu seiner Wohnung nicht länger zugemutet werden könne. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der Zugang zur Wohnung über ca. 100 Stufen erfolgt. Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte, daß dieses ärztliche Attest nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht. Es erscheint für das Gericht durchaus nachvollziehbar und plausibel, daß gesundheitliche Gründe den Bekl. zur Kündigung seiner von ihm lange Jahre bewohnten Wohnung bewogen haben. Üblicherweise verlassen ältere Menschen, die jahrelang in derselben Wohnung gelebt haben und zudem in dieser erhebliche Investitionen getätigt haben, dieselbe nur dann, wenn es ihnen aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr möglich ist, weiterhin in der gewohnten Umgebung zu verbleiben.

Vom Schutzzweck des § 565 Abs. 2 BGB her erscheint es unbillig, wenn sich die Vermieterin auf die zwölfmonatige Kündigungsfrist beruft. Der in § 565 Abs. 2 BGB zum Ausdruck kommende "Heimgedanke" schützt den Mieter davor, seine von ihm langjährig bewohnte Wohnung und damit sein gewohntes Umfeld kurzfristig verlassen zu müssen. In besonders gelagerten Ausnahmefällen, wie bei altersbedingter Krankheit, erscheint es für den Vermieter zumutbar, auf die kürzere Kündigungsfrist von drei Monaten verwiesen zu werden. Hierbei ist weiter zu berücksichtigen, daß Pflegeplätze für ältere Menschen in der Regel nur kurzfristig zur Verfügung stehen und von den älteren Menschen daher das Verlassen der Wohnung, um in ein Seniorenheim zu ziehen, nicht bereits zwölf Monate vorher geplant werden kann. Die Pflegeplätze müssen üblicherweise auch sofort angenommen werden, da ansonsten ein anderer Bewerber den Zugriff erhält. Hierbei ist weiter zu berücksichtigen, daß gerade ältere Menschen bereits seit längerer Zeit in einer Mietwohnung wohnen und daher nach dem Gesetz einer längeren Kündigungsfrist ausgesetzt sind. Die Pflegebedürftigkeit älterer Menschen ergibt sich jedoch häufig kurzfristig innerhalb weniger Wochen und Monate, so daß ein Verlassen der Wohnung langfristig nicht geplant werden kann.

Nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB erscheint es damit im vorliegenden Fall angemessen, von einer Kündigungsfrist gemäß § 565 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 Satz 1 BGB in Höhe von drei Monaten auszugehen. Die Interessen der Vermieterin erscheinen damit ausreichend geschätzt. Damit wurde durch die Kündigung v. 25.3.1998 der Mietvertrag wirksam zum 30.6.1998 beendet.