Kündigung

Kündigung; berechtigtes Interesse; Angabe der Kündigungsgründe; Schadensersatz bei nicht gerechtfertigter Kündigung; Anwaltskosten für Kündigungsabwehr

Erfüllt eine vom Vermieter unter wahrheitsgemäßer Angabe der Kün digungsgründe ausgesprochene ordentliche Kündigung einer Wohnung nicht die Voraussetzungen des § 564 b BGB, so kann der Mieter im Regelfall Ersatz der außergerichtlichen Kosten seines Anwalts, den er zur Abwehr gegen die Kündigung eingeschaltet hat, nicht verlangen, zumindest fehlt es an dem für eine positive Forderungsverlet-zung notwendigen Verschulden des Vermieters.

Die Frage, ob sich der Vermieter durch eine unberechtigte Kündigung aus positiver Forderungsverletzung gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig macht, wird in Rechtsprechung und Schrifttum un terschiedlich beurteilt. Soweit darin auf Entscheidungen des BGH verwiesen wird, in denen dieser im Bereich des Werkvertrags- oder Dienstvertragsrechts eine unberechtigte Kündigung als positive Forderungsverletzung eingestuft hat, wird übersehen, daß diese Rechtsgrundsätze auf den Wohnungsmietvertrag nicht ohne weiteres übertragbar sind.

Schopp (in MDR 1977, Seite 198, rechte Spalte) weist mit Recht darauf hin, daß insoweit grundlegende Unterschiede zwischen den Vertragstypen be-stehen. Bei einer unberechtigten Kündigung eines Dienst- oder Werkvertrags erhält der Dienstverpflichtete oder Unternehmer die ihm zustehende Vergütung nicht, nicht mehr oder nicht in voller Höhe. Bei einem Arbeitsver trag ist sogar eine unberechtigte Kündigung wirksam, wenn der Arbeitnehmer nicht innerhalb der gesetzten Frist eine Kündigungsschutzklage erhebt. Beim Wohnraummietverhältnis hingegen bleibt der Mieter unmittelbarer Besitzer der Wohnung. Auch wenn er überhaupt nichts unternimmt, muß der Vermieter erfolgreich auf Räumung klagen, um dem Mieter den Besitz der Wohnung zu entziehen.

Soweit Entscheidungen zu Grundstücksmietverträgen ergangen sind, wird nicht hinreichend unterschieden zwischen unterschiedlichen Fallgruppen, die eine abweichende rechtliche Beurteilung erfordern. Soweit ersichtlich, sind sämtliche obergerichtlichen Entscheidungen ergangen zu Sachverhalten, in denen der Vermieter entweder im Kündigungsschreiben tatsächlich nicht bestehende Kündigungsgründe angegeben hatte oder der Mieter auf eine unberechtigte Kündigung hin dennoch ausgezogen war und dann Ersatz der Umzugskosten oder von Mietmehrkosten geltend ge-macht hat, oder der möglicherweise ursprünglich bestehende Eigenbedarf nachträglich nicht verwirklicht worden ist (BGH in NJW 1984, Seite 1028, 1030; Rechtsentscheid des BayObLG in NJW 1982, Seite 2004; Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe in NJW 1982, Seite 54; Rechtsentscheid des OLG Hamm in NJW 1984, Seite 1044, 1046). Alle diese Entscheidungen sind deshalb nicht direkt anwendbar auf den hier vorliegenden Fall, daß ein Vermieter unter wahrheitsgemäßer Angabe der Gründe eine unberechtigte Kündigung ausspricht, der Mieter dieser Kündigung widerspricht und dann Ersatz seiner Anwaltskosten verlangt. Denn bei nur vorgetäuschten Kündigungsgründen sind Schadenersatzansprüche bereits aus § 823 Abs. 2 BGB, § 263 StGB oder auch aus § 826 BGB gegeben (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 4. Auflage 1988, Rnr 90 zu § 564 b; Gelhaar in RGRK 12. Auflage 1978 Rnr 40 zu § 564 b; Schmidt-Futterer/Blank, Wohn raumschutzgesetz, 6. Auflage 1988, B Rnr 610; Sternel, Mietrecht 3. Auf-lage 1988, Rnr. 631; Palandt/Putzo a.a.O., Anmerkung 9 b zu § 564 b; Voelskow in Münchener Kommentar, 2. Auflage 1986, Rnr 71 zu § 564 b).

Auch die vom Kl. angezogene Entscheidung des LG Berlin (in MM 1989, Seite 87) wie auch das Urteil des LG Landau (in WuM 1987, Seite 27) oder die Entscheidung des LG Kiel (in NJW 1975, Seite 1913) und des LG Ham-burg (in MDR 1976, Seite 844) befassen sich allein mit der Frage, ob dem Mieter, der trotz einer unbegründeten Kündigung ausgezogen war, Anspruch auf Ersatz der Mietmehrkosten, der Umzugskosten oder ähnlicher Kosten zusteht. Sie sind deshalb für den hier zu entscheidenden Fall nicht einschlägig.

Die hier allein zu entscheidende Frage, ob der Mieter, der einer unbegründeten Kündigung, in der die Kündigungsgründe wahrheitsgemäß angegeben waren, widersprochen hat, Anspruch auf Ersatz seiner Anwaltskosten hat, ist aus positiver Forderungsverletzung für berechtigt erklärt worden vom LG Hannover (in WuM 1970, Seite 130) und von den Amtsgerichten Hamburg-Altona (in WuM 1985 Seite 121), München (in WuM 1985, Seite 121), Kirchheim-Unterteck (in ZMR 1982, Seite 371, 372), München (in WuM 1980, Seite 196) und Darmstadt (in WuM 1977, Seite 254, 255). So-weit darin eine nähere Begründung gegeben worden ist, wird entweder auf die - wie oben ausgeführt - nicht einschlägigen Entscheidungen des BGH verwiesen oder auf Sternel. Einen derartigen Anspruch verneint hat das AG Konstanz (in WuM 1977, Seite 254). Zur Begründung wird angeführt, daß zumindest eine Fahrlässigkeit des Vermieters beim Ausspruch der nicht gerechtfertigten Kündigung nicht vorliege. Interessant ist in diesem Zusammenhang ein Urteil des LG Landau (in WuM 1987, Seite 27). In die-sem Urteil wird zunächst unter Bezugnahme auf den Rechtsentscheid des OLG Hamm ein Schadensersatzanspruch des Mieters verneint, weil die darin zur Entscheidung stehende erste Kündigung des Vermieters, die Richtigkeit des Inhalts des Kündigungsschreibens unterstellt, eine Kündigung hätten rechtfertigen können und die Mieter keinen Beweis für die Un richtigkeit der Angaben angeboten hätten. Hingegen ist den Mietern ein Er-satzanspruch wegen ihrer außergerichtlichen Aufwendungen für den Wi-derspruch gegen eine spätere Eigenbedarfskündigung aus positiver Forderungsverletzung zugesprochen worden (Seite 29).

Im Schrifttum vertreten die Ansicht, daß eine auch nur fahrlässig ausgesprochene unberechtigte Kündigung des Vermieters eine positive Forderungsverletzung darstellt, Emmerich/Sonnenschein (a.a.O., RNr 89), die auch die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten rechtfertige: (Rnr 91); Gelhaar (a.a.O., Rnr 41); Seier (in ZMR 1978 Seite 34, 35); Soergel/Kummer (11. Auflage 1980, Rnr 80 zu § 564 b) und Sternel (Rnr 632). Ge gen die Annahme einer positiven Forderungsverletzung in diesem Fall sprechen sich aus Palandt/Putzo (a.a.O.) und Schopp (a.a.O., Seite 199). Der letzteren Auffassung ist zu folgen.

Zwar ist einzuräumen, daß der Zugang einer ordentlichen Kündigung der Wohnung für den Mieter einen Nachteil darstellt. Denn er muß sich inner-halb der Kündigungsfrist darüber schlüssig werden, ob die Kündigung be-rechtigt sein kann und ob er ihr Folge leisten will oder es auf einen Prozeß ankommen lassen will. Indessen ist mit Schopp auch anzuerkennen, daß dadurch ein unmittelbarer Schaden beim Mieter noch nicht eingetreten ist. Wenn er nicht auszieht, ist der Vermieter auf eine Räumungsklage ange wiesen. Eine Vermögenseinbuße liegt allerdings darin, daß der Mieter ei-nen Anwalt konsultiert, um sich wegen der Kündigung beraten zu lassen. Es ist dem geltenden Recht nicht fremd, daß der Ersatz derartiger außer gerichtlicher Anwaltskosten entgegen einer weit verbreiteten Meinung nicht in jedem Fall erstattet werden muß. Die Vorschrift des § 91 ZPO ist beschränkt auf einen Prozeß. Sie kann nicht auf die Erstattung von außer gerichtlichen Kosten angewendet werden. Deshalb kann die Erstattung außergerichtlicher Kosten nur dann verlangt werden, wenn dafür eine be-sondere Anspruchsgrundlage in Betracht kommt. Dies ist in erster Linie die Vorschrift des § 286 BGB, die hier aber nicht anwendbar ist. Es bleibt damit allein die Anspruchsgrundlage der positiven Forderungsverletzung, auf die der Kl. seinen Anspruch stützt.

Die Voraussetzungen dieser Vorschrift können aber hier nicht als gegeben angesehen werden. Der Bekl. hat die Kündigungsgründe wahrheitsgemäß angegeben. Nach dem als Anlage zum Kündigungsschreiben übersandten Schreiben seiner Architekten war zur Durchführung der geplanten Bau maßnahmen zumindest die zeitweise Räumung der Wohnung des Kl. not-wendig. Daß diese Gründe nicht ausreichen, um im Hinblick auf die Kün digungsschutzvorschriften eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen, kann für sich allein genommen nicht als positive Forderungsverletzung angesehen werden. Zumindest aber fehlt es an einem vorwerfbaren Verschulden des Kl. Als zu weitgehend muß die Ansicht von Sternel (a.a.O.) angesehen werden, daß der Vermieter das Vorliegen eines Kün-digungsgrundes sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht sorgfältig prüfen müsse. Insoweit weist Soergel/Kummer (a.a.O.) mit Recht darauf hin, daß das Verschulden sorgfältig zu prüfen sei und der Ver-mieter vom Gesetz nicht mehr verstehen müsse als der Mieter. Danach kann vom Vermieter nicht gefordert werden, daß er vor Ausspruch einer Kündigung, zu der er sich berechtigt hält, einen Anwalt aufsuchen muß und sich beraten lassen muß. Vielmehr muß es dem Vermieter freistehen, eine solche Kündigung dann auszusprechen, ohne sich schadenersatzpflichtig zu machen, wenn nach dem Rat seiner Architekten die Freimachung der Wohnung zur Durchführung der vom Vermieter geplanten Umbaumaßnahmen und Sanierungsmaßnahmen notwendig ist.

Da der Bekl. auf den Widerspruch des Kl. hin mitgeteilt hat, daß er aus der Kündigung keine Rechte herleite, liegen die Voraussetzungen nicht vor, unter denen Schopp (a.a.O., Seite 199 a.E.) einen Anspruch aus culpa in contrahendo geben will.