Kündigung

Kündigung; Begründung mit sich gegenseitig ausschließenden Gründen

Begründet der Vermieter eine Kündigung in einem oder mehreren Schreiben mit sich gegenseitig ausschließenden Gründen (wirtschaftliche Verwertung und Eigenbedarf), ist die Kündigung unwirksam.

Der Kl. ist seit 1980 Eigentümer einer Wohnung in Berlin, be-stehend aus zwei Zimmern, Küche, Bad, Kellerraum und Bodenraum. Die Bekl. sind Mieter der Wohnung. Mit Schreiben vom 9. Dezember 1993 er-klärte der Kl. die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. März 1994 und begründete diese damit, daß er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache gehindert sei und dadurch erhebliche Nachteile hätte.

Mit Schreiben vom 25. Mai 1994 erklärte der Kl. gegenüber den Bekl. wie-derum die Kündigung des Mietverhältnisses, und zwar zum 31. August 1994, und wies darauf hin, daß die mit Schreiben vom 9. Dezember 1993 ausgesprochene Kündigung aufrechterhalten bleibe und die erneute Kündigung rein vorsorglich erfolge. Die Kündigung vom 25. Mai 1994 begründete der Kl. damit, daß er angesichts seiner finanziellen Belastungen ge zwungen sei, mit seinen beiden Kindern, dem am 31. Juli 1992 geborenen Sohn und der am 1. Dezember 1983 geborenen Tochter, in seiner eigenen Wohnung zu leben.

Die Klage ist bereits nach dem Vortrag des Kl. unbegründet. Der Kl. hat keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung ge mäß § 556 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet ist. Das Mietverhältnis ist weder durch die Kündigung vom 9. De-zember 1993 noch durch die Kündigung vom 25. Mai 1994 zum 31. August 1994 beendet.

Gemäß § 564 b Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur gekündigt werden, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, wobei als berechtigte Interessen nur die Gründe berücksichtigt werden, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind (§ 564 b Abs. 3 BGB).

Vorliegend ergibt sich aus den in den oben genannten Kündigungsschreiben angegebenen Begründungen kein solches berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 2 BGB. Es kann vorliegend dahinstehen, ob der Kl. ein berechtigtes Interesse ge-mäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB hat, weil er an der angemessenen wirt-schaftlichen Verwertung gehindert ist, oder ob er gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB Eigenbedarf geltend machen kann. Begründet der Kl. wie hier seine Kündigungen mit jeweils sich ausschließenden Umständen und sol-len die Kündigungen nach dem Willen des Kl. nebeneinander bestehen bleiben, so kann von einer wirksamen Kündigung nicht ausgegangen wer-den. Vorliegend wurden die Kündigungen mit sich gegenseitig ausschließenden Gründen versehen, da der Kl. die Wohnung nicht gleichzeitig ver-kaufen und darin wohnen kann. Der Kl. hat mit der Kündigung vom 25. Mai 1994 von den früheren Kündigungen auch nicht Abstand genommen, wie sich aus der zuletzt erklärten Kündigung ergibt, in der er die frühere Kün digung ausdrücklich aufrechterhält und die neuerliche Kündigung "vorsorglich" erklärt.

Sinn der Begründungspflicht gemäß § 564 b Abs. 3 BGB ist es, dem Mieter Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen, damit er das Erforderliche veranlassen kann, um seine Interessen zu wahren. Begründet der Mieter sein berechtigtes Interesse mit sich gegenseitig ausschließenden Umständen, so ist es dem Mieter nicht möglich, in eine Prüfung seiner Erfolgsaussichten einzutreten, insbesondere, ob ein Widerspruch nach der Sozialklausel sinnvoll ist.

Der Eigentümer einer Wohnung hatte das Mietverhältnis nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 gekündigt (Verwertungskündigung).

Er trug vor, nach seinen persönlichen wirtschaftlichen Verhältnissen sei er zu einer Veräußerung der Wohnung gezwungen. Um ganz sicher zu gehen, kündigte er in einem weiteren Schreiben das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, wobei er die vorangehende Kündigung ausdrücklich aufrechterhielt. Das war des Guten zuviel, denn diese Begründungen schließen sich aus. Entweder man will oder muß verkaufen oder man will selbst in der Wohnung wohnen.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies denn auch in seinem Urteil vom 10. Juni 1994 die Räumungsklage ab. Sinn der Begründungspflicht einer Kündigung sei, daß der Mieter Klarheit darüber habe, ob das Räumungsverlangen des Vermieters berechtigt sei. Bei widersprüchlichen Angaben sei dies dem Mieter jedoch nicht möglich.