Kündigung

Kündigung; Eigenbedarfskündigung; Sperrfrist; Eigenbedarf nach Umwandlung; Eigenbedarfsgrund

1. Die Zehnjahresfrist für Eigenbedarfskündigungen nach dem "Sozialklauselgesetz" gilt nicht rückwirkend.

2. Es stellt einen nachvollziehbaren Eigenbedarfsgrund dar, wenn die erwachsenen Kinder des Vermieters in der Wohnung untergebracht werden sollen.

Die Bekl. bewohnen aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom Oktober 1972 seit dem 1.11.1972 eine 2 1/2 Zimmerwohnung in dem Miethaus S.-Straße. Der derzeitig monatliche Mietzins beträgt rd. 734 DM.

Die Wohnung wurde 1984 von dem Rechtsvorgänger der Kl. in eine Ei gentumswohnung umgewandelt. Die Kl. sind seit dem 17.2.1988 je zur Hälfte eingetragene Wohnungseigentümer dieser Wohnung.

Die Miteigentümerin und Kl. zu 1) ist Mutter zweier Kinder, die sich noch in der Ausbildung befinden. Der Sohn wurde 1970 geboren und ist als Aus-zubildender tätig. Die Tochter wurde 1973 geboren und geht noch zur Schule. Sie leidet an einer schweren Zuckerkrankheit mit psychischen und physischen Folgen. Die Kl. zu 1) bewohnt eine 70 m2 große Wohnung, in der auch die Kinder untergebracht sind.

Mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 10.2.1992 kündigten die Kl. das Mietverhältnis mit den Bekl. wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führten sie an, daß die Wohnung für die Kinder der Kl. zu 1) benötigt werde und die jetzige von den drei Familienangehörigen benutzte Wohnung zu einer vernünftigen Unterbringung nicht ausreiche, zumal die Kinder sich ver selbständigen wollten. Andere geeignete Räumlichkeiten für ihre Kinder habe die Kl. zu 1) nicht finden können.

Die Bekl. bevollmächtigten den Mieterverein, der mit Schreiben vom 27.2.1992 darauf hinwies, daß eine Kündigung erst zum 31.3.1993 wirksam werde. Mit einem weiteren Schreiben vom 7.1.1993 widersprach der Mieterverein der Eigenbedarfskündigung, weil es trotz entsprechender Bemühungen den Bekl. nicht gelungen sei, zu zumutbaren Bedingungen Ersatzwohnraum zu beschaffen.

Die Kl. machen mit der Klage Räumung und Herausgabe der von den Bekl. gemieteten Wohnung geltend. Sie meinen, daß ein berechtigtes Interesse der Bekl. gegenüber dem Eigenbedarf der Kl. zu 1), das Mietverhältnis fort-zusetzen, nicht bestehe. Bei den Bekl. handele es sich um gut verdienende berufstätige Personen. Die Bekl. zu 1) sei medizinisch-technische Assistentin und der Bekl. zu 2) Kameramann. Demgegenüber sei die Situation der Kl. zu 1) durch familiäre Spannungen gekennzeichnet. Die extrem en-ge derzeitige Wohnsituation bringt insbesondere zu Lasten der Tochter er hebliche Konflikte mit sich, zumal der Sohn häufig Besuch von der Mutter seines nichtehelichen Kindes erhalte.

Ernsthafte Bemühungen der Bekl., Ersatzwohnraum zu beschaffen, seien nicht ersichtlich. Die Kl. zu 1) habe den Bekl. seit Mitte des Jahres 1993 mehrfach Wohnraum angeboten, ohne daß diese auf die Angebote zurückgekommen seien.

Die Klage ist begründet.

Die Kl. können gemäß § 556 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der Wohnung der Bekl. verlangen, nachdem das Mietverhältnis gemäß § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB durch wirksame Kündigung beendet worden ist. Die gemäß § 565 BGB im Kündigungsschreiben unzutreffende Berechnung der Beendigung des Mietverhältnisses ist unschädlich. Die Kündigungserklärung ist so auszulegen, daß sie für den nächstzulässigen Termin gilt. Die Voraussetzungen für den Eigenbedarf der Kl. zu 1) sind begründet, weil sie als Mitvermieterin die Wohnung für ihre beiden Kinder als Familienangehörige benötigt. Ihre Stellung als Mitvermieterin ist entgegen der Auf-fassung der Bekl. gemäß § 571 BGB nicht in Frage zu stellen, da ein Grundbuchauszug in Ablichtung vorliegt, nach dem die Kl. am 17.2.1988 als Miteigentümer der streitigen Wohnung eingetragen worden sind.

Die Kl. zu 1) beruft sich zu Recht auf ein berechtigtes Interesse an der Be-endigung des Mietverhältnisses mit den Bekl. In § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB wird der Eigenbedarf grundsätzlich als solches Interesse anerkannt und ist auch in ständiger Rechtsprechung der Bundesgerichte einschließlich des Bundesverfassungsgerichts bestätigt worden. Danach können die Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen, wenn die ernst-hafte Absicht des Vermieters besteht, die eigene Wohnung Familienangehörigen zu überlassen und hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorgebracht werden. Derartige Gründe sind schon darin zu sehen, daß die Kl. zu 1) die Wohnung für ihren nunmehr 23jährigen Sohn und ihre 20jährige Tochter herausverlangt, um sie ihnen zum gemeinsamen Wohnen zu überlassen und ihre Mietwohnung nunmehr allein ohne ihre Kinder zu nutzen. In diesem Zusammenhang ist allein schon der Wunsch, ihre volljährigen Kinder aus dem jetzigen Wohnbereich auszugliedern und in der Wohnung der Bekl. unterzubringen, vernünftig und nachvollziehbar. Es kommt nicht darauf an, ob die Tochter der Kl. zu 1) gesundheitliche Be-einträchtigungen aufweist oder ob der Sohn ein nichteheliches Kind hat.

Bereits die Kündigung vom 10.2.1992 enthält eine entsprechende Begründung, die bis zur letzten mündlichen Verhandlung nicht entfallen ist.

Die Kündigung der Kl. ist nicht wegen Nichtbeachtung der Sperrfrist bei Wohnungseigentum unwirksam (vgl. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB). Zwar ist die Wohnung der Bekl. 1984, also nach Beginn des Mietverhältnis-ses, in Wohnungseigentum umgewandelt worden. Jedoch war die Sperrfrist zum Zeitpunkt der Kündigung der Kl. abgelaufen. Die Berechnung der Sperrfrist beginnt mit der Vollendung des Eigentumserwerbs durch die Kl., also mit ihrer Eintragung am 17.2.1988, und endet damit nach § 188 Abs. 2 am 28.2.1991. Denn zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch die Kl. betrug die Sperrfrist drei Jahre. Die Verlängerung auf fünf Jahre seit dem 1.8.1990 gilt nicht für Wohnungsveräußerungsverträge, die vor diesem Datum abgeschlossen worden sind (vgl. Gesetz vom 20.7.1990, Art. 2). Demgemäß war zum Zeitpunkt der Kündigung vom 10.2.1992 die Sperrfrist abgelaufen und konnte auch durch das nunmehr geltende Recht (Art. 14 InvWoBLG vom 22.4.1993) nicht wieder in Gang gesetzt werden.

Der Widerspruch der Bekl. gegenüber der Eigenbedarfskündigung der Kl. ist verspätet im Sinne von § 556 a Abs. 6 BGB. Dabei geht das Gericht da-von aus, daß der Hinweis des Berliner Mietervereins vom 27.2.1992 kei nen Widerspruch im Sinne dieser Vorschrift enthält, weil eine Fortsetzung des Mietvertrages unter Anführung von Gründen nicht begehrt wird. Erst mit Schreiben des Mietervereins vom 7.1.1993 ist unter Hinweis auf § 556 a BGB ein Widerspruch geltend gemacht worden, obwohl die Kl. im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf das Widerspruchsrecht der Mieter hingewiesen hatten. Abgesehen davon ist eine besondere Härte für die Bekl. nicht ersichtlich. Die Schwierigkeiten für die Beschaffung von Ersatzwohnraum sind gerichtsbekannt, ohne daß dadurch das Eigenbedarfsverlangen der Kl. völlig beseitigt werden darf. Gegebenenfalls hat sich die Bekl. zu 1), die mit ihrem Neffen allein die Wohnung bewohnt, auch mit einer deutlich kleineren Wohnung zu begnügen, zumal der Neffe volljährig ist und ungeachtet von seiner derzeitigen Arbeitslosigkeit in der Lage sein wird, eine eigene Unterkunft zu erlangen.

Seit Mai 1993 gilt bekanntlich das "Sozialklauselgesetz", wonach eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung einer vermieteten Wohnung für zehn Jahre ausgeschlossen ist. Ob es sich dabei um eine Sozialklausel oder eine Sperrfrist handelt, ist umstritten. Folgte man der mißlungenen Überschrift des Gesetzes, wonach es sich um eine Sozialklausel handelt, müßte diese auch in einem Räumungsrechtsstreit bei Altfällen berücksichtigt werden.

Richtiger Auffassung nach handelt es sich allerdings um eine Sperrfrist, die nicht rückwirkend gelten kann, schon aus verfassungsrechtlichen Gründen, wie das Amtsgericht Charlottenburg in seinem Urteil vom 18. August 1993 im Ergebnis bestätigt hat. War die Kündigungssperrfrist nach altem Recht (in Berlin fünf Jahre) abgelaufen, war eine Eigenbedarfskündigung ohne Einschränkung möglich.

Zu beachten sind auch die Ausführungen des Gerichts zur falschen Berechnung der Kündigungsfrist (das ist unschädlich) und zu dem nachvollziehbaren Erlangungsinteresse des Vermieters. Im übrigen sei es auch dem Mieter zuzumuten, sich notfalls mit einer deutlich kleineren Wohnung zu begnügen.