Kündigung

Kündigung; Sperrfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Die Kündigungssperrfrist nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB beginnt mit jeder Veräußerung neu zu laufen.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht gegen den Bekl. kein aus § 556 BGB hergeleiteter Herausgabeanspruch zu, da das Mietverhältnis mangels wirksamer Kündigung fort-besteht (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Denn auch wenn nach dem Vorbringen der Kl. ein Eigenbedarf für sie und ihre Tochter angenommen werden könnte, so ist die Kündigung vom 30. Juli 1992 noch vor Ablauf der Kündigungssperrfrist des § 564 b Abs. 2. Satz 2 BGB erfolgt und damit jedenfalls unwirksam. Eine vor Ablauf der Sperrfrist ausgesprochene Kündigung gilt als nicht ausgesprochen. Für die streitbefangene Wohnung bestand eine Kündigungssperrfrist nach § 564 b Abs. 2 Satz 2 BGB, da der Bekl. bereits Mieter der Wohnung war, als das Sondereigentum an der Wohnung begründet wurde; die Wohnung ist anschließend auch - mehrfach - veräußert worden. Die Sperrfrist beläuft sich auf drei Jahre nach § 564 b Abs. 2 Satz 2 BGB, da die Kl. den auf den Erwerb der Wohnung gerichteten Vertrag vor dem 20. Juli 1990 abgeschlossen hat (Art. 2 des 2. Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990). Dies ist daraus zu schließen, daß auch die Auflassung zuvor, nämlich am 26. Juni 1990, erfolgt ist. Die Sperrfrist von drei Jahren ist durch den Eigentumserwerb durch die Kl. am 16. Oktober 1990 in Lauf gesetzt worden. Es kommt für den Ablauf der Sperrfrist nicht etwa auf die erste Veräußerung, die bereits im Jahre 1984 stattfand, an, sondern die Frist des § 564 b Abs. 2 Satz 2 BGB beginnt mit jeder Veräu-ßerung wieder von neuem zu laufen (so auch AG Spandau, NJW-RR 1993, 584). Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 564 b Abs. 2 Satz 2 BGB, in dem der Fristbeginn mit der "Veräußerung ... an ihn" (den Erwer ber) festgelegt ist. Des weiteren spricht auch der Zweck dieser Vorschrift für dieses Ergebnis. § 564 b Abs. 2 Satz 2 BGB soll den Mieter vor einer sofortigen Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung und Veräußerung der von ihm bewohnten Mietwohnung in eine Eigentumswohnung schützen. Er soll genug Zeit haben, sich nach neuem Wohnraum umzusehen und sich auf die neue Situation einzustellen. Würde man hier die Sperrfrist nur ab der ersten Veräußerung der Wohnung laufen lassen, so könnte die-ser Schutz unterlaufen werden, da der Mieter bei einem erneuten Verkauf nach Ablauf der Sperrfrist keine Möglichkeit hätte, sich in einem angemessenen Zeitrahmen auf den nunmehr vorgebrachten Eigenbedarf einzustellen (vgl. AG Spandau, NJW-RR 1993, 584). Eine andere Auslegung des § 564 b Abs. 2 Satz 2 BGB ist hier auch nicht unter Berücksichtigung der Rechte des Eigentümers erforderlich (Art. 14 GG), da dieser bereits bei Er-werb der Wohnung weiß oder zumindest wissen müßte, daß diese als ver mietete Wohnung nicht uneingeschränkt verfügbar ist. Dies drückt sich be-reits darin aus, daß eine vermietete Wohnung günstiger zu erwerben ist als eine unvermietete. Es ist auch nicht ersichtlich, warum das Eigentum des Ersterwerbers durch die Sperrfrist stärker beschränkt sein sollte als das Ei-gentum der nachfolgenden Eigentümer. Hätte die Kl. hier sichergehen wollen, daß sie die erworbene Wohnung sofort beziehen kann, so hätte sie eben keine vermietete Wohnung kaufen dürfen.

Nach Umwandlung und Veräußerung einer vermieteten Wohnung darf der Erwerber sich auf Eigenbedarf erst nach Ablauf einer Sperrfrist von mehreren Jahren berufen. Sie beträgt in Uraltfällen drei Jahre, in Altfällen fünf Jahre und seit Mai 1993 zehn Jahre. Fraglich ist, ob nach einer Weiterveräußerung die Sperrfrist neu zu laufen beginnt.

In seinem Urteil vom 9. Mai 1994 meinte das Amtsgericht Charlottenburg, das ergebe sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes, das von der Veräußerung an ihn, also auch den weiteren Erwerber spreche.

Eine solche Auslegung ist zwar möglich, bedarf aber einer eingehenden Begründung, denn das Bayerische Oberste Landesgericht hat in einem Rechtsentscheid (WuM 1981, 200) die entgegengesetzte Auffassung vertreten. Dieser Rechtsentscheid, der grundsätzlich bindend ist, wird vom Amtsgericht Charlottenburg allerdings nicht erwähnt.