Kündigung

Kündigung; Nichtgewährung des Gebrauchs; Verwirkung

Das Recht zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB ist verwirkt, wenn der Mieter die erheblichen Mängel zwar wiederholt anzeigt, jedoch neun Monate mit der Kündigungserklärung wartet.

Die zulässige Klage ist begründet. Die Kündigung der Bekl. vom 13. Mai 1996 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien erst zum Ablauf des Monats August 1996 beendet (§ 565 Abs. 2 BGB). Bis zu diesem Zeitpunkt schulden die Bekl. gemäß § 535 BGB die vertraglich vereinbarte Miete. Die außerordentliche Kündigung der Bekl. war nicht gemäß § 542 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Dabei kann dahinstehen, ob die von den Bekl. behaupteten und von den Kl. bestrittenen Mängel der Mietsache vorlagen und ob die Mängel so erheblich waren, daß sie eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist rechtfertigten. Denn nach dem Vortrag der Kl. waren die Mängel nahezu während der gesamten Mietzeit, d. h. seit Beginn des Mietverhältnisses bis zum Auszug der Bekl. über einen Zeitraum von ca. 11 Monaten vorhanden. Den Bekl. war die fristlose Kündigung gemäß § 542 Abs. 1 BGB verwehrt, weil die Kündigung nicht innerhalb angemessener Zeit ab Kenntnis der behaupteten Kündigungsgründe ausgesprochen wurde (vgl. Palandt/Putzo, 55. Auflage § 542 Rdnr. 10 m. w. N.). Die Bekl. haben nach ihrem Vortrag ab Juli 1995 mindestens einmal wöchentlich die behaupteten Mängel angezeigt. Sie hätten sich danach alsbald entscheiden müssen, ob sie die Nichtbeseitigung der Mängel zum Anlaß nehmen wollen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Das Zuwarten mit dem Ausspruch der Kündigung erlaubt den Schluß, daß die Mängel eben gerade nicht so erheblich waren, daß eine Vertragsfortsetzung für die Bekl. unzumutbar war. Gründe, die das lange Abwarten der Bekl. bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich. Innerhalb welcher Frist das Kündigungsrecht ausgeübt werden muß, bedarf hier keiner Entscheidung. Jedenfalls ist eine Kündigung nach Ablauf eines Dreivierteljahres ab Kenntnis vom Kündigungsgrund nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt und danach verwirkt (§ 242 BGB). Danach sind die Bekl. verpflichtet, bis einschließlich August 1996 den vereinbarten Mietzins in voller Höhe zu entrichten. Ein Minderungsbetrag gemäß § 537 BGB war dabei nicht zu berücksichtigen. Mangels anderer Anhaltspunkte ist davon auszugehen, daß die Bekl. in der Vergangenheit in Kenntnis der behaupteten Mängel die volle Miete vorbehaltlos gezahlt haben. In diesem Fall ist § 539 BGB, nachdem eine Minderung ausgeschlossen ist, entsprechend anwendbar (vgl. Palandt/Putzo, § 539 Rdnr. 5 m. w. N.).

Der Mieter kündigte das Mietverhältnis 11 Monate nach Bezug der Wohnung wegen angeblicher Mängel, nachdem er die Mängel mindestens einmal wöchentlich angezeigt hatte.

Mit Urteil vom 30. September 1996 hielt das AG Tiergarten die Kündigung für unwirksam, weil der Mieter sein Kündigungsrecht verwirkt habe. Das Zuwarten mit dem Ausspruch der Kündigung erlaube den Schluss, dass die Mängel eben gerade nicht so erheblich gewesen seien, dass eine Vertragsfortsetzung für den Mieter unzumutbar gewesen seien. Gründe, die das lange Abwarten bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung hätten rechtfertigen können, seien nicht ersichtlich