Kündigung

Kündigung, vertragswidriger Gebrauch, Gewerbenutzung, Bordellbetrieb

Richtet der Mieter von Gewerberäumen vertragswidrig einen Bordellbetrieb ein, kann eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein.

Durch schriftlichen Mietvertrag vom 14./15. Oktober 1992 mietete der Bekl. von der Kl. die in der Sstraße in Berlin-F. gelegenen Ge-werberäume im 1. OG rechts. Gemäß Ziffer 1.1 des Mietvertrages wurden dem Bekl. die Räume zum Betrieb eines Vermittlungsbüros für Beherbergungen - Büro- und Sozialräume - überlassen. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die entsprechende Anlage zur Klageschrift Be-zug genommen.

Bei einer polizeilichen Durchsuchung der Mieträume des Bekl. am 26. April 1993 stellte sich heraus, daß der Bekl. darin einen Bordellbetrieb eingerichtet hatte. In den Räumen wurden fünf Ausländerinnen, die dort der Pro-stitution nachgingen, angetroffen und später abgeschoben. Wegen dieses Sachverhalts ist gegen den Bekl. ein staatsanwaltliches Ermittlungsverfahren wegen Beihilfe zum Verstoß gegen das Ausländerrecht anhängig.

1. (...)

2. Die Kl. hat das Mietverhältnis zu Recht gemäß § 553 BGB gekündigt. Da-nach kann der Vermieter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist das Miet-verhältnis kündigen, wenn der Mieter ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Sache fortsetzt, der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen hier vor.

a) Dem substantiierten Vorbringen der Kl., daß er einen Bordellbetrieb ein-gerichtet und aufrechterhalten habe, ist der Bekl. trotz richterlichem Hin-weis nicht mehr entgegengetreten. Damit war das Vorbringen der Kl. ge-mäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig zugrunde zu legen.

b) Entgegen der Auffassung des Bekl. ist die Ausübung eines Bordellbetriebs nicht vom Nutzungszweck des Mietvertrages in Ziffer 1.1 gedeckt. Bei der Auslegung der Vertragsbestimmung gemäß den §§ 133, 157 BGB ist auf die Sitten- und Moralvorstellungen abzustellen, die redliche Vertragspartner bei der Abfassung eines Gewerberaummietvertrages haben. Unter den jedenfalls zur Zeit noch vorherrschenden Vorstellungen der All-gemeinheit ist ein Bordellbetrieb eine sittlich anstößige und moralisch ver-werfliche Sache. Dies gilt auf alle Fälle dann, wenn der Bordellbetrieb - wie hier - in einem Wohnumfeld mit Hunderten von Mietwohnungen besteht und deshalb einen "Fremdkörper" darstellt. Zahlreiche, in die Öffentlichkeit getragene Prozesse von Bürgern gegen Bordellbetreiber und Vermieter, die in ihren Miethäusern die Prostitution zulassen, unterstreichen - aus Sicht des Gerichts zu Recht -, daß Bordellbetriebe in reinen Wohngegenden verpönt sind.

c) Im Streitfall war eine vorherige Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich. Der Bekl. hat die Wohnung nämlich in der Zeit bis zum 26. April 1993 als Werkzeug und Hilfsmittel für kriminelle Aktivitäten in erheblichem Um-fang benutzt (§§ 180 a, 180 b StGB; Verstöße gegen das Ausländergesetz). Diese Form des Gebrauchs der Mieträume stellt sich als schwerwiegende Verletzung des Mietvertrages dar. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einem Mieter, der seine Mieträume in einen Bordellbetrieb umfunktioniert und sich dabei offensichtlich die hilflose Lage von ausländi-schen Frauen zunutze macht, ist dem Vermieter nicht zumutbar. Dies gilt um so mehr, als es nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen der Kl. mehrfach zu Belästigungen von Mitmietern im Zusammenhang mit dem Bordellbetrieb gekommen ist. Die Kl. muß daher befürchten, daß die Mieter des Hauses Sstraße auch gegen sie vorgehen werden. Dieser Um-stand sowie die Tatsache, daß das Verhalten des Bekl. geeignet ist, die Kl. in einem schlechten Licht erscheinen zu lassen, zeigen, daß der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Anderenfalls würde sich die Kl. dem Vorwurf ausgesetzt sehen, dem verwerflichen Handeln des Bekl. Vorschub zu leisten.

In einem ähnlich gelagerten Fall, in dem der Mieter von seiner Wohnung aus Rauschgifthandel betrieben hatte, hat das Landgericht Berlin - ZK 65 - hervorgehoben, daß die strafrechtlich relevante Nutzung von Mieträumen zur fristlosen Kündigung auch dann berechtigt, wenn eine vorherige Abmahnung nicht erfolgt ist (GE 1990, Seite 255). Die Grundsätze dieser Entscheidung sind auf den Streitfall in vollem Umfang übertragbar.

Ohne Erfolg beruft sich der Bekl. auf die seit dem 26. April 1993 weggefallene Wiederholungsgefahr. Das vertragswidrige Verhalten des Bekl. ist so schwerwiegend, daß sein nachträgliches Wohlverhalten zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündigung nicht herangezogen werden kann. Zu-dem ist dem Bekl. aufgrund des erst kurze Zeit bestehenden Mietvertrages ohne weiteres keine günstige Prognose zu stellen. Insoweit hätte es einer konkreten Darlegung dahin bedurft, daß es sich bei dem Vorfall um eine einmalige Entgleisung handelte. Dies ist weder dem Vorbringen des Bekl. noch sonst dem Sachverhalt zu entnehmen.

Ein Mieter hatte Gewerberäume zum Betrieb eines "Vermittlungsbüros für Beherbergungen - Büro- und Sozialräume" gemietet. Damit meinte er möglicherweise schon das, was er dann später in den Räumen auch tatsächlich betrieb, nämlich ein Bordell mit Ausländerinnen. Als die Polizei dies bei einer Durchsuchung feststellte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Mit Recht, wie das Amtsgericht Mitte in seinem Urteil vom 6. Januar 1994 feststellte.

Wegen des gravierenden Verstoßes sei eine vorherige Abmahnung entbehrlich gewesen. Dem Mieter nützte auch nicht sein Einwand, es bestehe keine Wiederholungsgefahr, da die Ausländerinnen ja inzwischen abgeschoben seien.