Kündigung

Kündigung; Betriebsbedarf; Hauswartswohung

Der Wirksamkeit einer Kündigung einer Hauswartwohnung wegen ei-nes qualifizierten Betriebsbedarfs steht nicht entgegen, daß eine Drittfirma nach dem Beendigungszeitpunkt mit der Hausreinigung beauftragt wurde, wenn der qualifizierte Betriebsbedarf bei Ausspruch der Kündigung vorhanden war und bis zum Beendigungszeitpunkt fortbestand.

Der Kl. ist Eigentümer des Grundstücks G-Straße in Berlin, das mit einem Mietwohnhaus bebaut ist. Sein Rechtsvorgänger und die Bekl. schlossen am 19. Januar 1983 einen "Hauswartdienstvertrag", wo-nach sich die Bekl. zur Tätigkeit als Hauswartin verpflichtete. Ihr wurde da-für in diesem Hause eine Dienstwohnung überlassen, wobei gemäß § 3 des Vertrages der Wert der Dienstwohnung auf den vereinbarten Lohn an gerechnet werden sollte.

Mit Schreiben vom 7. Juni 1989 kündigte der Kl. das Hauswart-Dienstverhältnis fristgerecht zum 30. September 1989. Mit Schreiben vom 28. September 1989, der Bekl. am 2. Oktober 1989 zugegangen, kündigte der Kl. das Mietverhältnis zum 31. Oktober 1989 unter Hinweis darauf, daß die Wohnung "dringend für den neuen Hauswart benötigt" wird.

Der Kl. hat einen Anspruch auf Räumung der Wohnung, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigungserklärung vom 28. September 1989 wirksam zum 31. Oktober 1989 beendet worden. Nach der unstreitigen Beendigung des Arbeitsverhältnisses am 30. September 1989 bestand zunächst kraft Gesetzes ein verselbständigtes Mietverhältnis mit der Bekl. fort. Dieses ist jedoch aufgrund der der Bekl. am 2. Oktober 1989 zugegangenen Erklärung für den Ablauf dieses Monats Oktober 1989 gemäß § 565 c Nr. 2 BGB gekündigt worden. Bei den von der Bekl. innegehaltenen Räumen handelte es sich um eine funktionsgebundene Werkwohnung. Sie ist ihr aufgrund des Hauswart-Dienstvertrages überlassen worden und ist so gelegen, daß sie eine unmittelbare Beziehung zur Dienstleistung hat. Die Hauswarttätigkeit macht eine Überlassung des Wohnraumes, der in räumlicher Nähe zur Arbeitsstelle liegt, erforderlich.

Der Kl. hat auch in dem Kündigungsschreiben einen qualifizierten Betriebsbedarf hinreichend dargelegt. Hierfür ist der Hinweis ausreichend, daß die Wohnung für einen anderen Hauswart benötigt wird. Damit soll der Wohnraum unter Beibehaltung seiner Funktionsgebundenheit für einen anderen Dienstverpflichteten zur Verfügung stehen. Daß dabei der Nachfolger des Mieters bereits namentlich feststeht und benannt wird, ist nicht erforderlich. Denn entscheidend ist, daß der Grund für die Überlassung von Wohnraum an den Nachfolger gleichgeblieben ist und nicht etwa der Arbeitsplatz eingespart werden soll. Der qualifizierte Betriebsbedarf kann auch dann, wie hier, vorhanden sein, wenn ein neues Dienstverhältnis ab-geschlossen werden soll, zum Zeitpunkt der Kündigung aber noch kein Nachfolger tatsächlich eingestellt worden ist. Dabei ist zu berücksichtigen, daß bei Ausspruch der Kündigung der Vermieter oft noch gar nicht abse-hen kann, ob der Mieter die Kündigung fristgemäß akzeptiert oder ein - ggf. länger andauernder - Räumungsrechtsstreit geführt werden muß. Mithin steht es für den Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung unter Umständen noch gar nicht fest, ab wann er, gemäß den Pflichten eines Vermieters, die Wohnung frei von Rechten Dritter an einen neuen Hauswart vermieten und überlassen kann.

Ein solcher qualifizierter Betriebsbedarf lag hier, jedenfalls bei Ausspruch der Kündigung und bis zu ihrem Wirksamwerden zum 31. Oktober 1989 vor. Ein neuer Hauswart ist bisher nicht in das Miethaus eingezogen. Der Kl. hat unwidersprochen vorgetragen, daß Herr P. lediglich im Zuge der von ihm durchgeführten Malerarbeiten das Treppenhaus gereinigt habe. Darüber hinausgehende Tätigkeiten, die auf eine Hauswarttätigkeit schließen lassen, hat die Bekl. weder nach Zeit noch Umfang näher dargelegt.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht es auch zu der Überzeugung des Gerichts fest, daß eine Drittfirma mit der Hausreinigung erst ab Januar 1990 beauftragt worden ist. Allein diese Tatsache steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. Denn zum einen setzt die Wirksamkeit der Kündigung voraus, daß der qualifizierte Betriebsbedarf bei Ausspruch der Kündigung und bis zu dem danach zulässigen Beendigungszeitpunkt fortbesteht. Bis zum 31. Oktober 1989 war hier jedoch keine Hausreinigungsfirma für den Kl. tätig.