Kündigung

Kündigung; berechtigtes Interesse; Zweckentfremdung

Zwar kann der fortdauernde Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Zweckentfremdungsvorschriften dem Vermieter ein Recht zur Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 564 b BGB einräumen, doch reicht bereits die bloße Aufforderung der Behörde an den Vermieter, dem Mieter gegenüber die Kündigung des Mietverhältnisses zu er klären, als Begründung für die Wirksamkeit einer Kündigung nicht aus.

Die Kündigungserklärung vom 25. September 1990 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet.

Allerdings kann eine unerlaubte, öffentlich-rechtlich verbotene Zweckentfremdung von Wohnraum dem Vermieter grundsätzlich ein ordentliches Kündigungsrecht geben. Zwar ist ein solcher Kündigungsgrund in § 564 b BGB nicht ausdrücklich vorgesehen. Die dortige Aufzählung von Kündigungsgründen ist indessen nicht abschließend, wie sich bereits aus dem Wortlaut ("insbesondere") ergibt, und wie es auch der herrschenden Meinung entspricht (vgl. MK-Voelskow, 2. Aufl. Rdnr. 67 zu § 564 b BGB).

Dabei ist im Grundsatz der Auffassung beizutreten, daß der fortdauernde Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Zweckentfremdungsvorschriften dem Vermieter ein Recht zur Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 564 b BGB einräumen kann (so eben erst LG Berlin, GE 92, 265, 267 unter Hinweis auf die nur sehr erschwerte, praktisch aber wohl fast immer ausgeschlossene Möglichkeit der öffentlich-rechtlichen Zwangsräumung des Mieters gemäß § 4 Satz 2 ZwBesG mit überzeugender Begründung; ebenso bereits zuvor Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Rdnr. IV 169).

Nicht beizutreten vermag das erkennende Gericht indessen der Auffassung des Landgerichts Berlin, soweit sie in dem Auszug der a. a. O. teilweise wiedergegebenen Entscheidungsgründe zum Ausdruck kommt, wonach bereits die bloße Aufforderung der Behörde an den Vermieter, dem Mieter gegenüber die Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären, als Begründung für deren Ausspruch sowie zu ihrer Wirksamkeit ausreichen soll. Da Fragen des Zweckentfremdungsrechts derzeit noch keineswegs als weitgehend geklärt angesehen werden können, es sich vielmehr um ein noch im Fluß befindliches neueres Rechtsgebiet handelt, kann eine bloße Aufforderung der Behörde nicht ausreichend sein. Wegen der weit reichenden Folgen einer Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter - die insbesondere bei einer nur teilgewerblichen Nutzung der Wohnung, bei welcher der andere Teil Wohnzwecken dient, auf der Hand liegen - kann die auf § 564 b BGB gestützte Beendigung des Mietverhältnisses nur dann in Frage kommen, wenn zuvor bestands- oder rechtskräftig festgestellt ist, daß das Zweckentfremdungsverlangen der Behörde gegenüber dem Vermieter zu Recht ergangen ist.

Träfe die Auffassung des Landgerichts zu, wonach allein die bloße Aufforderung der Behörde den Vermieter ermächtigte, die Beendigung des Mietverhältnisses zu betreiben und ggf. im Wege der Zwangsvollstreckung gegenüber dem Mieter durchzusetzen, bliebe beispielsweise offen, gegen wen der zwangsemittierte Mieter die ihm doch offensichtlich dann zustehenden Schadensersatz- und/oder Amtshaftungsansprüche richten müßte, wenn im öffentlich-rechtlichen Verfahren - später - eine abändernde Entscheidung erginge.

Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verbietet es auch, den Mieter letztlich mit dem Risiko zu belasten, bereits aufgrund einer - möglicherweise rechtsfehlerhaften - bloßen Aufforderung an den Vermieter die gemieteten Räume zu verlieren.

Der vorliegende Fall zeigt geradezu beispielhaft, wie fehlerhaft Verwaltungs handeln sein kann. So ist offensichtlich über die Frage der Zweckentfremdung seitens der Behörde und erstaunlicherweise auch der Verwaltungsgerichte befunden worden, ohne daß dem doch letztendlich in seinen rechtlichen Interessen betroffenen Mieter die Möglichkeit eingeräumt worden ist, durch seine Beteiligung am Verwaltungsverfahren nach § 13 VwVfG oder die Beiladung nach § 65 VwGO auf den Gang des öffentlich-rechtlichen Verfahrens Einfluß zu nehmen, was nach Auffassung des erkennenden Gerichts ein klarer Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG sein dürfte. Denn dies kann im Zivilverfahren nicht in gleicher Weise nachgeholt werden. Denn dieses räumt dem Mieter nicht Möglichkeiten gleicher Art und gleichen Umfangs ein, auf das Verfahren Einfluß zu nehmen. Denn das Zivilgericht ist weder befugt, einen etwa ergangenen Bescheid inhaltlich zu ändern noch dazu überhaupt in der Lage, weil der im Zivilprozeß herrschende Beibringungsgrundsatz bezüglich der Beurteilung der Frage des tatsächlichen Vorliegens einer Zweckentfremdung ersichtlich zu einem anderen Ergebnis führen kann als das nach dem Amtsermittlungsgrundsatz ausgestaltete öffentlich-rechtliche Verfahren. Soll, wie das Landgericht meint, die bloße Aufforderung der Behörde, das Mietverhältnis zu beenden, ausreichen, ist dies nach rechtsstaatlichen Grundsätzen nicht hinnehmbar, wenn der Mieter am Verwaltungsverfahren nicht beteiligt worden ist (vgl. dazu differenzierend VG Berlin DVBl. 84, 1188; Kopp, Rdnr. 36 zu § 13 VwVfG).

Jedenfalls hält es das erkennende Gericht nicht für angebracht, dem Vermieter das Recht zur Beendigung des Mietverhältnisses aus § 564 b BGB zuzubilligen, wenn das Vorgehen der Behörde offensichtlich unter Verletzung des Grundrechts auf rechtliches Gehör gegenüber dem Bekl. erfolgt ist und dem Verwaltungshandeln dieser Mangel auch auf der Stirn geschrieben steht.

Darüber hinaus leidet das Vorgehen der Behörde auch an dem Mangel, daß ersichtlich nicht ausreichend geprüft worden ist, ob nicht sogar die Möglichkeit der Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung in Betracht kommt. Es ist nämlich im ehemaligen Berlin (West) geradezu typisch gewesen, daß ein Rechtsanwalt sich in jungen Jahren in der Weise selbständig gemacht hat, daß er zunächst eine teilgewerbliche Wohnung anmietete, die er auch bewohnt hat (ebenso Schultz, Aktuelle Probleme der Zweckentfremdung, GE 91, 70 f.). Dies hat auch die volle Billigung der Behörde gefunden, wie sich aus dem Bescheid der Preisstelle für Mieten vom 30. April 1984 mit hinreichender Deutlichkeit ergibt. Mit dem kontinuierlichen Wachsen der Praxis ist es dem Bekl. zu 1. dann Jahre später möglich geworden, sich ein kleines Haus in Spandau zu kaufen. Dies dürfte er nach den Vorstellungen der Behörde aber keinesfalls selbst bewohnen, weil diese Entscheidung ihn wegen der dann eintretenden, nicht mehr gebilligten ausschließlichen Benutzung der Räume als Kanzlei (nämlich von weiteren 47,2 % der Fläche der Wohnung gegenüber den bereits seit langem akzeptierten 52,8 %) zwänge, seine Kanzlei an der Stelle, an der sie viele Jahre war und von wo aus sie auch in vielfältige Beziehungen zu ihrer unmittelbaren Umgebung getreten, um nicht zu sagen verwurzelt ist, aufzugeben. Man wird kaum sagen können, daß die Behörde hier auf die tatsächlichen Gegebenheiten des wirklichen und realen Lebens ausreichend Bedacht genommen hat, wenn sie nicht einmal einer Prüfung nähergetreten ist, ob die Abwägung der Umstände wie in § 3 Abs. 3 ZwVbVO nicht möglicherweise sogar zu einer Erteilung der Erlaubnis führen müßte.

Darüber hinaus wäre ein entgegen dieser Auffassung jedoch möglicherweise einmal in der Vergangenheit vorliegender Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses zwischenzeitlich wieder entfallen. Denn nunmehr steht zwischen den Parteien fest, daß der Bekl. zu 1. seit dem 1. Januar 1992 seine Anwaltskanzlei aus der streitbefangenen Wohnung herausverlegt hat. Da es nicht als Zweck des Zweckentfremdungsrechts angesehen werden kann, einen Verstoß gegen seine Vorschriften auch dann noch zu sanktionieren, wenn dieser entfallen ist, sondern lediglich einen nicht gegen diese öffentlich-rechtlichen Vorschriften verstoßenden Zustand herzustellen, muß dieser Zweck inzwischen als erreicht angesehen werden. Dabei kann dahinstehen, ob es tatsächlich zutrifft, daß die Rückverlegung des Wohnsitzes durch die Bekl. in die streitbefangene Wohnung bloß zum Schein erfolgt sein soll, wie das Verwaltungsgericht in seinem Beschluß vom 12. Juni 1990 - 16 A 185.90 - und das Oberverwaltungsgericht in seinem Beschluß vom 10. August 1990 - 5 S 59/90 - mutmaßen (ohne indessen in Erwägung zu ziehen, daß die Bekl. dies möglicherweise auch getan haben könnten, um ihren Vermietern zu ermöglichen, sich gegenüber der Behörde rechtstreu zu erweisen). Daß die Bekl. auch derzeit noch in ihrem Einfamilienhaus in Spandau wohnen sollen (dies folgert das OVG schon daraus, daß der Name "H. ..." an der Pforte steht, obwohl doch nicht fernliegt, daß es sich dabei auch um Verwandte der Bekl. handeln könnte, was aufzuklären durch Rückfrage beim Meldeamt aber unterblieben ist, worauf die Bekl., wäre ihnen nur rechtliches Gehör gewährt worden, die Verwaltungsbehörden und -gerichte aber sicher hingewiesen hätten), kann der Entscheidung wegen des Beibringungsgrundsatzes der Zivilgerichte nicht zugrunde gelegt und auch nicht weiter aufgeklärt werden, weil es unstreitig ist. Es kann auch nicht als im verwaltungsgerichtlichen Verfahren festgestellt angesehen werden, da die Feststellungen - von den bereits mitgeteilten Bedenken gegen die oberverwaltungsgerichtlichen Ausführungen abgesehen - im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes getroffen worden sind und mithin nicht in Rechtskraft erwachsen.

Der Umstand, daß inzwischen ein rechtmäßiger Zustand besteht, müßte die Behörde jedenfalls zu einer Überprüfung nach § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG veranlassen, ob weiterhin an den bisher ergangenen Verwaltungsakten festgehalten werden soll. Aufgrund welcher fehlerhaften oder möglicherweise gar nicht angestellten Überlegungen die Behörde das bisher unterlassen hat, kann letztlich dahinstehen. Denn die bloße Untätigkeit der Behörde darf sich nicht zuungunsten der Bekl. auswirken, geschweige denn dürfen solche negativen Auswirkungen - etwa durch Stattgabe der Räumungsklage - durch das Amtsgericht unter diesen Umständen gerade herbeigeführt werden. Es zeigt sich hier erneut, daß jedenfalls im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung feststehen muß, daß die Aufforderung der Behörde, von dem Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Mieter zu verlangen, noch zu Recht besteht und durch eine Veränderung der Umstände nicht entfallen ist. Ist das, wie hier, nicht der Fall, kann ein darauf gestütztes Räumungsverlangen jedenfalls keinen Erfolg (mehr) haben.

Das Amtsgericht Schöneberg hat sich in einer Entscheidung vom 6. März 1992 mit der Frage auseinandergesetzt, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, das gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verstößt.

Es ist generell anerkannt, daß eine unerlaubte, öffentlich-rechtlich verbotene Zweckentfremdung von Wohnraum dem Vermieter grundsätzlich das Recht gibt, dem Mieter die Räume ordentlich zu kündigen (vgl. beispielsweise LG Berlin, GE 92, 265).

Das Amtsgericht Schöneberg hat sich dieser Auffassung zwar im Grundsatz angeschlossen, meint aber, daß bereits die bloße Aufforderung der Behörde an den Vermieter, dem Mieter gegenüber die Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären, als Begründung für den Ausspruch einer Kündigung nicht ausreicht.

Die Fragen des Zweckentfremdungsrechts könnten, so das Amtsgericht, derzeit noch keineswegs als weitgehend geklärt angesehen werden, weshalb eben eine bloße Aufforderung der Behörde nicht ausreiche.

Eine Kündigung, so das Amtsgericht, könne deshalb nur dann in Frage kommen, wenn zuvor bestands- oder rechtskräftig festgestellt sei, daß das Zweckentfremdungsbeseitigungsverlangen der Behörde gegenüber dem Vermieter zu Recht ergangen sei.

Gerade der vom Gericht entschiedene Fall sei exemplarisch dafür, wie fehlerhaft Verwaltungshandeln sein könne, sei doch dem betroffenen Mieter überhaupt keine Möglichkeit eingeräumt worden, sich am Verwaltungsverfahren zu beteiligen.