Kündigung

Kündigung; vertragswidriger Gebrauch; Gewerbenutzung

Werden bei der teilgewerblichen Vermietung einer Wohnung sämtliche Zimmer zu Gewerbezwecken genutzt, kann dies nur dann zur fristlosen Kündigung nach § 553 BGB berechtigen, wenn dadurch die Rechte des Vermieters erheblich beeinträchtigt werden.

Die Kl. waren nicht berechtigt, das Mietverhältnis nach § 553 BGB zu kündigen. Soweit den Bekl. ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vorgeworfen werden kann, beeinträchtigt er die Rechte der Kl. nicht in erheblichem Maße.

Geht man vom Wortlaut der Mietvertragsurkunde aus, haben die Parteien ein Mischmietverhältnis geschlossen. Ein derartiges Verhältnis kann nur einheitlich nach den Regeln über die Wohn- bzw. Gewerberaummiete beurteilt werden. Ob ein Wohn- oder Gewerbemietvertrag vorliegt, bestimmt sich nach der überwiegenden Nutzungsart, die zuförderst nach dem Par teiwillen zu entscheiden ist (BGH WPM 1986, 912 = GE 1986, 697). Auf-grund dieses Parteiwillens, soweit er in der Vertragsurkunde einen Anklang gefunden hat, ist das Vertragsverhältnis als Gewerbemietverhältnis einzuordnen. Hierfür spricht, daß die von den Bekl. dort zu betreibende Zahnarztpraxis als deren berufliche Erwerbsquelle dient. Ferner ist der Vertrag auf 10 Jahre befristet abgeschlossen und werden den Bekl. zwei weitere Optionen auf jeweils 5 Jahre eingeräumt. Derartig langfristige ver-tragliche Bindungen sind nur für Gewerbemietverhältnisse typisch. Das gleiche gilt für die Berechtigung der Bekl., bei Beendigung des Vertrages einen Nachfolgemieter vorschlagen zu dürfen. Zudem haben die Parteien den Konkurrenzschutz ausdrücklich geregelt.

Laut Auskunft des Wohnungsamtes des Bezirks Schöneberg haben die Bekl. einen Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für drei der vier Zimmer der Wohnung gestellt. Dieser Antrag ist von dem Hausverwalter der Kl., dessen Kenntnis sich die Kl. nach § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen müssen, unterzeichnet worden. Da die Kl. gegen den beantragten Umfang der gewerblichen Nutzung keine Einwände erhoben haben, muß davon ausgegangen werden, daß die Nutzung von drei der vier Räume zu gewerblichen Zwecken dem vertragsmäßigen Umfang der teilgewerblichen Nutzung entspricht.

Es ist nicht ersichtlich, daß die Nutzung auch des vierten und letzten Zimmers zu gewerblichen Zwecken die Interessen der Kl. erheblich beeinträchtigt. Es kann insoweit zugunsten der Kl. davon ausgegangen werden, daß nur eine teilgewerbliche und nicht eine vollgewerbliche Nutzung der Räume vereinbart war. Hieraus folgt zunächst nur die Vertragswidrigkeit der Nutzung des vierten Raumes zu gewerblichen Zwecken. Die darüber hinaus erforderliche erhebliche Beeinträchtigung der Interessen der Kl. haben diese nicht dargetan. Die Bekl. üben in dem vierten Raum denselben Beruf aus, dem sie auch in den anderen drei Räumen nachgehen. Daß infolge der Nutzung dieses Raumes ein verstärkter Patientenstrom eingesetzt hat, der zu einer nicht mehr tragbaren Belästigung der Vermieter bzw. Mitmieter oder zu einer verstärkten Substanzschädigung dieses Raumes führt, ist aus dem klägerischen Vortrag nicht ersichtlich. Da die Behörde die Zweckentfremdungsgenehmigung für alle vier Räume erteilt hat, brauchen die Kl. ein wohnungsaufsichtliches Einschreiten der Behörde nicht zu befürchten.