Kündigung

Kündigung; Eigenbedarfskündigung; Sperrfrist in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung

Eine vor dem Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist allein nach altem Recht zu beurteilen.

Die Kl. ist seit 18.12.1986 Eigentümerin der von der Bekl. und ihrem verstorbenen Mann mit Vertrag vom 1.2.1963 angemieteten 3-Zimmer Wohnung. Wohnungseigentum ist 1984 gebildet worden. Die Kl. hat mit Schreiben vom 20.1.1993 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs erklärt, die Bekl. hat dem mit Schreiben vom 10.11.1993 widersprochen.

Die Klage ist begründet. Die Kl. kann von der Bekl. die Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 556 Abs. 1 BGB verlangen, weil die Kündigung mit Schreiben vom 20.1.1993 zum 31.1.1994 wirksam ist gemäß § 564 b Abs. 2, 1 BGB.

(...)

4. Schließlich dringt die Bekl. auch nicht mit ihrem Einwand aus der Ver-ordnung vom 11.5.1993 in Verbindung mit dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung (Art. 14 Investitionserleichterungs- und WohnbaulandG vom 22. 4.1993 -GüSozKl -) durch, da diese Vorschriften entgegen der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 20.8.1993 - 12 b C 124/93 - wegen Zugangs der Kündigung vor Inkrafttreten des genannten Gesetzes am 1.5.1993 und der genannten Verordnung vom 22.5.1993 nicht anwendbar sind. Mangels irgendwelcher Überleitungsvorschriften können sie keine Rückwirkung entfalten und die wirksame Ausübung eines Gestaltungsrechts rückwirkend unwirksam machen. Die zitierte Entscheidung übersieht, daß sehr wohl ein abgeschlossener Tatbestand vorliegt, weil das GüSozKl ausdrücklich nur das berechtigte Interesse des Vermieters in bezug nimmt; dieser muß vorhanden sein und bleiben, ist also vom Zugang der Kündigungserklärung bis zum Eintritt ihrer Wirkung ein gleichbleibender abgeschlossener Sachverhalt. Der Fall, daß das berechtigte Interesse des Vermieters vor dem Wirksamkeitszeitpunkt entfällt, ist irrelevant, weil die Wirksamkeit der Kündigung dann unabhängig von irgendwelchen Sperrfristen entfällt. Deshalb sind auch die weiteren in der Entscheidung genannten Beispiele irrelevant (Veränderung des Bestandsinteresses des Mieters, Mietzinsveränderung). Die Konsequenz der zitierten Entscheidung wäre, daß eine zulässige und begründete Räumungsklage gemäß §§ 257, 259 ZPO durch ein zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht einmal existentes Gesetz rückwirkend unbegründet werden würde.

Nach dem Sozialklauselgesetz ist eine Eigenbedarfskündigung bei einer umgewandelten Eigentumswohnung erst nach zehn Jahren möglich. Überleitungsvorschriften fehlen im Gesetz, weswegen auch zu Einzelheiten Streit besteht. So hatte das Amtsgericht Charlottenburg gemeint, auch eine Kündigung, die vor Inkrafttreten des Gesetzes ausgesprochen sei, müsse nach dem neuen Recht behandelt werden, wodurch sie dann unwirksam geworden sei.

In seinem Urteil vom 22. Juni 1994 führt demgegenüber das Amtsgericht Schöneberg mit Recht aus, daß eine solche Gesetzesauslegung sich mangels besonderer Überleitungsvorschriften verbietet. Maßgeblich sei allein, ob bei Zugang der Kündigung der Eigenbedarf vorliege und nicht später weggefallen sei.