Kündigung

Kündigung; vertragswidrige Nutzung; Hochbetteinbau

Kein kündigungserhebliches Verhalten, wenn der Mieter in ein Zimmer eine Holzkonstruktion zur Aufnahme eines Hochbettes einbaut.

Die Bekl. ist Mieterin im Hause des Kl. Sie hat in einem Raum der Zwei-Zimmer Wohnung in einer Höhe von ungefähr 2,20 m eine Holz-konstruktion bauen lassen, die sie als Hochbett nutzt. Die Holzkonstruktion ist mittels Dübeln an zwei Wänden aufgelagert und ruht an der freien Ecke auf einer auf der Holzbalkendecke des Zimmers aufgelagerten Abfangstütze. Der Kl., ein Architekt, hat die Bekl. zur Beseitigung der Konstruktion auf gefordert und, als darauf nichts geschah, das Mietverhältnis gekündigt. Der Kl. hat auf ein in einem anderen Verfahren gefertigtes Gutachten ver-wiesen, wonach es sich bei Konstruktionen der Art, wie sie von der Bekl. errichtet worden seien, um "bedingt begehbare Spitzböden" handele. Die bestehende Konstruktion stelle eine ernsthafte Gefahr für die statische Haltbarkeit der Decke dar. Darüber hinaus sei die Konstruktion zunächst an der Schornsteinwand verankert worden, was nach § 25 Abs. 7 Satz 1 der Feuerungsverordnung unzulässig sei wegen der Gefahr der Rißbildung mit Gasaustritt. Gegen letzteres hat sich die Bekl. damit zur Wehr ge-setzt, daß den Einwänden des Kl. inzwischen Rechnung getragen worden sei, indem der Längsbalken des Hochbettes in einem Abstand von 3 cm vor der Schornsteinzugswand vorbeigeführt worden sei und sich dort kei-nerlei Dübel mehr befänden. Das Landgericht Berlin hat durch Entscheidung vom 8. Oktober 1991 - 63 S 338/91 - die Berufung des Kl. aus den zu treffenden Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung zurückgewiesen. In der Berufung hatte der Kl. u. a. vorgetragen, daß etwa bei einer Party in der Wohnung der Kl., wenn acht im Schneidersitz sitzende Personen auf der Zwischendeckenkonstruktion Platz nähmen, eine Deckenlast von 600 kg entstünde, und wenn um den Stiel der Holzkonstruktion herum noch vier Personen eng gedrängt mit gefüllten Gläsern stünden, eine nicht mehr tolerierbare Deckenbelastung aufträte.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnräume nach § 556 Abs. 1 BGB, weil nach dem der Entscheidungsfin dung zugrunde zu legenden Sachverhalt nicht davon ausgegangen werden kann, daß die Bekl. die Mietsache zum Zeitpunkt der Kündigung ver-tragswidrig im Sinne von § 553 BGB genutzt hat oder gegenwärtig nutzt. Soweit der Kl. behauptet, die vorhandene Konstruktion hätte einer Baugenehmigung bedurft, weil über die Abfangstütze eine statisch nicht mehr zu-lässige Belastung auf die Decke ausgeübt werde, vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Der Kl. selbst geht den Ausführungen der Klageschrift zu folge davon aus, daß die größte Belastung dann erreicht wird, wenn die auf der Decke ruhenden Lasten nicht anderweitig abgeleitet werden. Er führt dies zugleich als Grund für die Erforderlichkeit einer Baugenehmigung an. Diese Argumentation wird aber den tatsächlichen Gegebenheiten nicht gerecht, weil nach dem unstreitigen Parteivortrag die von der Bekl. ange-brachte Konstruktion an zwei Seiten an Wänden befestigt ist. Aus diesem Grunde erfolgt ein Lastenabtrag jedenfalls (auch) auf die Wände. Soweit der Kl. darüber hinaus (unter Bezugnahme auf das von ihm eingereichte Gutachten des Sachverständigen R. vom 8. November 1988) behauptet, bei der von der Bekl. angebrachten Holzkonstruktion handele es sich um einen bedingt begehbaren Spitzboden, für welchen auf alle Fälle nach der DIN 1055 eine zusätzliche Deckenlast von 100 Kp/qm hinzugerechnet werden müsse, und zwar unabhängig von der tatsächlichen zusätzlichen Belastung, wird dies nach Auffassung des Gerichts den tatsächlichen Ge-gebenheiten ebenfalls nicht gerecht. Die Konstruktion wird von der Bekl. als Hochbett genutzt und ist von ihr zu diesem Zwecke errichtet worden. Einer Funktion als bedingt begehbarer Spitzboden könnte - unabhängig vom tatsächlichen Nutzungszweck - die Holzkonstruktion nur bei entsprechenden äußeren Bedingungen gerecht werden, die eine normale Nutzung, welche den Ansatz einer derartigen Verkehrslast rechtfertigen wür-de, auch wirklich ermöglichen würde. Dies erscheint aber ausgeschlossen, denn für eine Nutzung als Spitzboden verbliebe nur eine Höhe von ca. 1,14 m bis zur Decke, da nach dem unwidersprochenen Beklagtenvortrag sich das Bett bereits in einer Höhe von 2,20 m befindet und die tatsächliche Raumhöhe 3,34 m beträgt. Außer Betracht bleiben muß die Möglichkeit ei-ner bewußten Zweckentfremdung, für die kein Anhaltspunkt vorliegt und die sich theoretisch auch aus der Zweckentfremdung eines anderen Mö belstückes, etwa eines mit schweren Lasten vollgepackten großen Schrankes ergeben könnte. Nach den im übrigen nicht substantiiert angegriffenen Berechnungen in dem von der Bekl. eingereichten Gutachten des Dipl.-Ing. B. kann daher realistischerweise unter der Prämisse, daß die Belastungsfläche abweichend vom Regelfall von 75 kg schweren Personen ge-nutzt wird, lediglich von einer Belastung von 116 Kp ausgegangen werden, welche über die Abfangstütze auf die Decke abgeleitet wird. Selbst wenn man aber eine Verkehrslast von 100 Kp annehmen wollte, würde sich noch keine unzulässige, den nach der DIN 1055 anzusetzenden Wert übersteigende Belastung ergeben, weil die Abfangstütze infolge der auch anderweitigen Auflage nur 1/4 der Gesamtlast des Hochbettes beträgt. Rechnerisch ergebe sich dann ein Wert von 140 Kp unter Berücksichtigung des Ei gengewichtes von 45 Kp pro qm. Ein vom Kl. behaupteter Verstoß gegen § 15 Abs. 7 Satz 1 der Feuerungsverordnung wäre allenfalls

t übersteigende Belastung ergeben, weil die Abfangstütze infolge der auch anderweitigen Auflage nur 1/4 der Gesamtlast des Hochbettes beträgt. Rechnerisch ergebe sich dann ein Wert von 140 Kp unter Berücksichtigung des Ei gengewichtes von 45 Kp pro qm. Ein vom Kl. behaupteter Verstoß gegen § 15 Abs. 7 Satz 1 der Feuerungsverordnung wäre allenfalls denkbar, wenn eine unzulässige Belastung durch in die Schornsteinwandungen eingetriebene Schrauben und Dübel, auf welchen ein Teil des Hochbettes ruhte, vorliegen würde. Die Bekl. hat aber bereits mit Schreiben vom 22. März 1991, also zwischen Abmahnung und Kündigung mitgeteilt, daß die Konstruktion insoweit geändert worden sei und daß der Balken in diesem Bereich nunmehr in einem Abstand von 2 bis 3 cm an der Schornsteinwandung vorbeigeführt worden sei. Der Kl., der die Beweislast dafür hat, daß zum Zeitpunkt der Kündigung eine nach wie vor vertragswidrige Nutzung vorliegt, kann nicht einfach behaupten, daß dennoch eine verbotene Belastung vorliegt, ohne dies nachvollziehbar darzutun. Den Umstand, daß die Änderungen vorgenommen worden sind, kann er nicht einfach mit Nichtwissen bestreiten. Es wäre seine Sa-che gewesen, die Sache nochmals in Augenschein zu nehmen. Dafür, daß ihm dies nicht möglich gewesen wäre, hat er nichts vorgetragen. Nach dem Obengesagten kann von einer vertragswidrigen Nutzung der Mieträume nicht ausgegangen werden. Unabhängig von der Frage, ob die vertragliche Regelung, nach der bauliche Änderungen von der Erlaubnis des Ver mieters abhängig sein sollen, überhaupt eine Einrichtungsmaßnahme wie die vorliegende erfaßt, bestünde daher ein Anspruch auf Erlaubniserteilung (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdn. 22). Die Nichteinholung dieser Erlaubnis rechtfertigt daher keine Kündigung.

Eine Mieterin hatte sich in ihrer Wohnung eine Holzkonstruktion bauen lassen, auf der sie ein Hochbett unterbrachte. Der Vermieter war damit nicht einverstanden, mahnte ab und kündigte schließlich.

Begründung des Vermieters: statische Bedenken. Er errechnete u. a., welche Deckenbelastung entstünde, wenn beispielsweise im Rahmen einer Party sich sechs Personen im Schneidersitz auf dem Hochbett niederließen und zusätzlich weitere Personen sich eng um den auf dem Holzfußboden aufgesetzten Stützbalken gruppierten.

Wechselseitig arbeiteten Mieter und Vermieter mit Gutachten, die jeweils zu anderen Ergebnissen kamen.

Zum selben Ergebnis kamen allerdings Amtsgericht und Landgericht Berlin. Sie wiesen die Räumungsklage des Vermieters ab (Wortlaut der amtsgerichtlichen Entscheidung vom 20. Juni 1991, die vom Landgericht mit nur wenigen kurzen Sätzen bestätigt wurde).