Kündigung

Kündigung; Zerstörung des Vertrauensverhältnis

Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mietvertragsparteien im Vorfeld des Mietverhältnisses.

Der Kl. (Vermieter) hat das Mietverhältnis mit der Bekl. (Mieterin) fristlos gekündigt, weil ihn die Bekl. nach Angaben des Kl. die Treppe hinuntergeschubst und dabei erheblich verletzt habe. Die Bekl. bestreitet das. Ausweislich eines Erste-Hilfe-Protokolls hat sich der Kl. erst einen Tag nach dem behaupteten Vorfall in ärztliche Behandlung begeben. Äußerlich erkennbare Verletzungen hat der Kl. nicht vorgetragen. Das AG wies die Klage ab.

Aus dem vorgetragenen Sachverhalt ergibt sich nicht, daß das Vertrauensverhältnis durch diesen behaupteten Vorfall zerstört worden und die Fortsetzung des Mietverhältnisses daher für den Kl. un zumutbar geworden ist. Für das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von §§ 554 a, 554 b Abs. 1 BGB ist nicht nur das Verhalten während des Mietverhältnisses, sondern auch ein Verhalten im Vorfeld heranzuziehen. Unstreitig hat der Kl. bereits seit der Übergabe des Grundstücks an ihn am 20. März 1991 das Mietverhältnis beeinträchtigende Handlungen unternommen, unter anderem Heizung und Warmwasser abgedreht sowie später Gas, Klingelanlage und Hausbeleuchtung abgestellt, ohne daß hierfür ein instandsetzungs- oder reparaturbedingter Anlaß vorhanden war. Die besondere Zurückhaltung bei der Ausübung der vertraglichen Rechte, wie sie das in besonderem Maße von den Grundsätzen von Treu und Glauben beherrschte Dauerschuldverhältnis Miete erfordert, hat zu nächst der Kl. nicht an den Tag gelegt und so die Grundlage der vertraglichen Beziehungen, die durch den behaupteten Vorfall hätte beeinträchtigt werden können, bereits vorher zerstört.

Ein Vermieter hatte einer Mieterin fristlos gekündigt. Begründung: Die Mieterin habe ihn die Treppe hinuntergeschubst, wobei er Verletzungen davongetragen habe. Allerdings war er erst einen Tag nach dem von ihm behaupteten Vorfall zum Arzt gegangen; dieser hatte ein Protokoll darüber angefertigt, aus dem aber nicht hervorging, daß der Vermieter irgendwelche äußeren Verletzungen davongetragen hatte. Dem Arzt gegenüber hatte er Prellungen und diffuse Druckschmerzen angegeben.

Die Mieterin hatte den Vorfall bestritten und darauf hingewiesen, daß der Vermieter seit Übergabe des Grundstücks an ihn (als er noch nicht Vermieter war, weil noch nicht im Grundbuch eingetragen) sie, die Mieterin, schikaniert habe. U. a. seien Heizung und Warmwasser abgedreht worden, ebenso Gas, die Klingelanlage und die Hausbeleuchtung.

Das AG wies die Klage durch Urteil vom 29. Oktober 1991 ab. Begründung: Für die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses sei nicht nur das Verhalten während des Mietverhältnisses, sondern auch bereits das im Vorfeld eines Mietverhältnisses heranzuziehen. Und da habe sich - vereinfacht ausgedrückt - der Vermieter unmöglich verhalten.