Kündigung

Kündigung; Eigenbedarfskündigung; Begründung; Sperrfrist für Altfälle

1. Die Sperrfrist von zehn Jahren gilt auch für eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung, die dem Mieter vor dem Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes zugegangen ist.

2. Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht ausreichend begründet, wenn der Vermieter lediglich mitteilt, ihm sei seine Wohnung selbst gekündigt worden.

Der Kl. begehrt die Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aufgrund einer Eigenbedarfskündigung.

Die Bekl. sind seit 1967 Mieter einer aus vier Zimmern bestehenden Wohnung. Nach Abschluß des Mietvertrages wurde die Wohnung in eine Ei-gentumswohnung umgewandelt. Durch Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 25. Januar 1993 kündigte der Kl. den bestehenden Miet-vertrag für die Wohnung zum 1. Februar 1994. Zur Begründung führte er aus:"Die Kündigung erfolgt wegen Eigenbedarf. Mein Mandant, der bislang zur Untermiete (...) wohnt, hat eine Kündigung seines Mietverhältnisses be-kommen und benötigt daher die Wohnung, um nicht selbst obdachlos zu werden."

Die Klage ist unbegründet.

Dem Kl. steht gegenüber den Bekl. kein Anspruch auf Räumung und Her-ausgabe der Wohnung gemäß § 556 Abs. 1 BGB zu.

Die Kündigungserklärung des Kl. ist aus zwei Gründen unwirksam:Die Kündigungserklärung wird dem Begründungszwang des § 564 b Abs. 3 BGB nicht gerecht. Nach dieser Vorschrift werden nur die Gründe als berechtigte Interessen des Vermieters berücksichtigt, die in dem Kün-digungsschreiben angegeben sind. Aus dem Kündigungsschreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 25. Januar 1993 ist jedoch ein berechtig-tes Interesse des Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht er-sichtlich (§ 564 b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB). Sinn und Zweck des vor-prozessualen Begründungserfordernisses ist es, den Mieter in die Lage zu versetzen, sich darüber klar zu werden, ob er die Kündigung akzeptieren will oder nicht (vgl. BVerfG, NJW 1992, 1877, 1878; 2411, 2412; NJW 1994, 310, 312). Dementsprechend ist vom Vermieter die Bekanntgabe solcher Umstände zu verlangen, die für die Beurteilung von Bedeutung sein können, ob der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, seinen Wohnbedarf in der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Nur dann ist dem Mieter die Überprüfung möglich, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen oder hinnehmen will (BVerfG, NJW 1992, 1379). Diesen Erfordernissen genügt jedoch das erwähnte Kündigungsschreiben nicht. In dem Kündigungsschreiben wird zwar erwähnt, daß das bestehende Untermietverhältnis des Kl. gekündigt worden sei und er daher die streitgegenständliche Wohnung selbst benötige, um nicht ob-dachlos zu werden. Dies allerdings reicht nicht aus, den Mietern bereits zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung Klarheit darüber zu verschaffen und ihnen eine Überprüfung dahingehend zu ermöglichen, ob sie gegen die Kündigung mit Erfolg vorgehen können oder nicht. Dafür wä-re es erforderlich, daß in dem Kündigungsschreiben die Umstände, die zu der Kündigung des Untermietverhältnisses des Kl. geführt haben, darzule-gen und insbesondere auch anzugeben, zu welchem Zeitpunkt der Kl. sei-ne jetzt bewohnte Wohnung räumen muß, so daß er auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen ist. Dabei ist von entscheidender Bedeutung insbesondere die Angabe der Kündigungsgründe, die zur Beendigung des Untermietverhältnisses des Kl. geführt haben. Denn es ist ein Un-terschied, ob der Kl. die Wohnung, in der er zur Zeit lebt, unverschuldet auf-geben muß (z. B. wegen Eigenbedarfs) oder aber, ob er selbst für die Kün-digung verantwortlich war (z. B. Zahlungsrückstände). Ohne solche Angaben, die bereits im Kündigungsschreiben enthalten sein müssen, kann der Mieter gerade nicht die Erfolgsaussicht einer Rechtsverteidigung überprüfen. Insofern muß also das Kündigungsschreiben des Kl. als nicht ausreichend bezeichnet werden.

Die Kündigung ist jedoch auch aus einem anderen Grund unwirksam. Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigungserklärung ihre Wirksamkeit entfalten sollte (12. Februar 1994), ist die zehnjährige Sperrfrist des Artikels 14 Nr. 1 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I 1993, 466, 487) noch nicht abgelaufen. Diese Bestimmung ist in Berlin durch die Verordnung zur Bestimmung Berlins zu einem Gebiet, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, mit Wirkung vom 22. Mai 1993 in Kraft getreten.

Die von den Bekl. gemietete Wohnung ist nach Abschluß des Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden. Der Kl. ist seit dem 25. Februar 1987 Eigentümer der Wohnung, so daß die Zehnjahresfrist mit diesem Zeitpunkt zu laufen begann. Sie ist also im Februar 1994 noch nicht abgelaufen.

Entgegen der Ansicht des Kl. findet die Zehnjahresfrist auch im vorliegenden Fall Anwendung. Der Gesetzgeber hat bei der Einführung der Zehnjahressperrfrist durch Artikel 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes, der als Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Sozialklauselgesetz) bezeichnet worden ist, keine Übergangsregelung für die Fälle getroffen, in denen das Wohnungseigentum schon vor Inkrafttreten des Gesetzes entstanden ist. Anders als bei der Einführung einer Fünfjahresfrist durch Artikel 1 des Ge-setzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juni 1990 (BGBl. I 1990, 1456), durch den § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB ein-geführt worden ist, enthält das Sozialklauselgesetz keine Übergangsregelung. In dem Gesetz vom 20. Juli 1990 wurde durch Artikel 2 bestimmt, daß die Vorschriften über eine fünfjährige Sperrfrist dann nicht anzuwenden sind, wenn der auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen worden ist. Eine entsprechende Regelung hat der Gesetzgeber bei Einführung des Sozialklauselgesetzes jedoch nicht getroffen. Dabei war die Einführung ei-ner solchen Übergangsregelung im Gesetzgebungsverfahren durchaus erwogen worden, dann aber nicht zum Gesetz geworden (vgl. Gather, DWW 1993, 255 f.). Insofern ist davon auszugehen, daß der Gesetzgeber die Anwendung des Gesetzes für Altfälle gerade auch ermöglichen wollte. Dafür spricht es auch, daß die Zehnjahresfrist nicht etwa in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB eingeführt worden ist, sondern durch ein eigenständiges Gesetz geregelt worden ist. Daraus ist aber zu entnehmen, daß die Neuregelung einen anderen Regelungsgehalt haben sollte (vgl. AG Charlottenburg, MM 1993, 365).

Dabei bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob der in der Literatur ge-äußerten Ansicht zu folgen ist, daß das Sozialklauselgesetz eher an die Regelungen des § 556 a BGB angenähert ist (vgl. Börstinghaus/Meyer, NJW 1993, 1353, 1354). Dafür mag die Bezeichnung des Gesetzes als So-zialklauselgesetz sprechen. Bei entsprechender Anwendung der Regelungen des § 556 a BGB würde es demnach darauf ankommen, ob die Mie-ter sich rechtzeitig auf die Zehnjahresfrist berufen haben. Dies ist aber der Fall, da sie in dem Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 3. No-vember 1993 rechtzeitig (§ 556 a Abs. 6 BGB) der Kündigung widersprochen und dabei auch auf die Geltung der Zehnjahresfrist hingewiesen ha-ben.

Die Geltung der Zehnjahresfrist stößt nach Auffassung des Gerichts auch nicht auf verfassungsrechtliche Bedenken, weil der Kl. auf die Fortgeltung des bisherigen Rechts mit einer kürzeren Frist hätte vertrauen können (vgl. Palandt/Putzo, 53. Aufl. 1994, § 564 b Rn. 5; Gather a. a. O.). Insofern wird zwar das Eigentumsrecht des Vermieters durch die neue Regelung einge-schränkt, wobei aber der Gesetzgeber in verfassungsrechtlich nicht zu be-anstandender Weise das Besitzrecht des Mieters, das ebenfalls Verfassungsrang hat (BVerfG, NJW 1993, 2035 ff.), für die in dem Gesetz be-zeichneten Gebiete als vorrangig angesehen hat. Der Rückwirkung stehen auch insofern keine Bedenken entgegen, als der Erwerber einer vermiete-ten Eigentumswohnung nicht darauf vertrauen kann, daß das zum Zeitpunkt des Erwerbs geltende Mietrecht auch in der Folgezeit weiter wirksam bleibt und nicht zusätzliche Regelungen eingeführt werden, die die Rechte des Mieters stärken. Insofern ist er in der gleichen Lage wie der Mieter, der bei Anmietung einer Wohnung ebenfalls nicht sicher sein kann, ob die sei-nem Schutz dienenden Regelungen des bestehenden Mietrechts auch in Zukunft fortgelten werden.

Schließlich ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Anwendung des Sozialklauselgesetzes auch der Zeitpunkt, zu dem die Kündigung gelten sollte, also der 1. Februar 1994, nicht aber der Zeitpunkt der Kündigungserklärung selbst. Dies folgt bereits aus der Natur der Eigenbedarfskündigung, wonach das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung auch zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung noch bestehen muß (vgl. AG Charlottenburg, MM 1993, 365).

Das Sozialklauselgesetz, wonach der Mieter von umgewandelten Eigentumswohnungen einen Kündigungsschutz von zehn Jahren genießt, ist im Mai 1993 in Kraft getreten, ohne daß Übergangsregelungen getroffen wurde. In zahlreichen Beiträgen, auch im GRUNDEIGENTUM, sind die daraus entstehenden Probleme erörtert worden; manche Autoren halten das Gesetz schlicht für verfassungswidrig.

Das Amtsgericht Schöneberg meint in seinem Urteil vom 8. Juni 1994, das Gesetz sei auch anzuwenden auf eine Eigenbedarfskündigung, die dem Mieter vor Inkrafttreten des Gesetzes zugeht. Das ist zwar falsch, aber noch vertretbar, wenn man sich mit den entgegenstehenden Literaturmeinungen auseinandersetzt. Dazu schweigt jedoch das Urteil.

Zumindest zweifelhaft sind auch die Ausführungen des Amtsgerichts zur Begründung der Eigenbedarfskündigung. Was soll denn der Vermieter anderes dartun, als daß er wegen einer Kündigung seines eigenen Mietverhältnisses die Wohnung benötigt?

Die Gründe für diese Kündigung sind nicht erheblich, denn auch eine vom Vermieter verschuldete Kündigung seines eigenen Mietverhältnisses schließt nur in Ausnahmefällen (Treu und Glauben) seinen Eigenbedarf aus.