Kündigung

Kündigung; wirtschaftliche Verwertung

Zur Frage der Kündigung einer Eigentumswohnung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB (angemessene wirtschaftliche Verwertung), wenn das Wohngeld höher ist als die vereinnahmte Miete und sich der Verkaufserlös in vermietetem Zustand um 46 % mindert.

Der Bekl. ist Mieter einer Eigentumswohnung der Kl. Der Mietvertrag des Bekl. wurde 1977 mit dem Rechtsvorgänger des Vaters der Kl. geschlossen. Dieser Rechtsvorgänger führte 1978/79 die Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum durch, verkaufte die Wohnung aber in der Folgezeit an den Vater der Kl., und dieser schenkte die Woh-nung schließlich der Kl. im Jahre 1987. Die Kl. muß monatlich an Wohngeld und Verwaltergebühren für die Wohnung 299,18 DM zahlen. Sie erzielt von dem Bekl. aber nur eine Kaltmiete in Höhe von 253,02 DM monatlich.

Da die Kl. ein monatliches Nettoeinkommen von 1.337,46 DM hat, beabsichtigt sie zur Verbesserung ihrer wirtschaftlichen Lage, die Wohnung zu verkaufen. Zu diesem Zweck kündigte die Kl. unter Berufung auf die Not wendigkeit angemessener wirtschaftlicher Verwertung das Mietverhältnis mit dem Bekl.

Die Kl. kann gemäß § 556 BGB die Herausgabe der Wohnung von dem Bekl. verlangen, da die aus § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB erklärte Kündigung den Mietvertrag beendet hat.

Die Kl. hat dargelegt, daß die Wohnung in vermietetem Zustand nur einen Verkehrswert von 145.200,00 DM hätte, unvermietet könne jedoch bei ei-nem Verkauf ein Preis von 211.750,00 DM erzielt werden. Diese Angaben sind vom Bekl. allenfalls mit der nichtssagenden Klausel, alles nicht aus drücklich Zugestandene werde bestritten, in Frage gestellt worden. Der Vortrag der Kl. ist damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO unbestritten. Im übrigen ist es allgemeinkundig, daß eine Wohnung, die weniger Miete erbringt als sie den Eigentümer an Wohngeld kostet, nicht angemessen wirtschaftlich verwertet ist. Die Kl. erleidet angesichts ihres monatlichen Einkommens (dies ist nach den Belegen im Schriftsatz vom 7.Mai 1990 ebenfalls un streitig) ohne den Verkauf der Wohnung erhebliche Nachteile, die mit einer Minderung des Verkaufserlöses von beinahe 46 % bei Vermietung der Wohnung hinreichend belegt sind.

Die Kündigung der Kl. unterliegt nicht dem gesetzlichen Verbot des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 3 BGB, da das Wohnungseigentum nicht im Zusammenhang mit der geplanten Veräußerung der Wohnung begründet wurde. Die Umwandlung in Wohnungseigentum liegt vielmehr 11 Jahre zurück. Bei einem beabsichtigten Verkauf der Eigentumswohnung entfällt ein Kündigungsrecht des Eigentümers nicht schon deshalb, weil er das Mietobjekt zu einem früheren Zeitpunkt in vermietetem Zustand erworben hat. Dies ist durch Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz vom 1. März 1989 (Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1989, Seite 164 ff.) bestätigt und dort ausdrücklich auch für den Fall des unentgeltlichen Erwerbes durch Schenkung entschieden worden.