Kündigung

Kündigung; Untervermietung; Widerruf der Erlaubnis; Abmahnung; Kündigungszugang; Anschriftenänderung

1. Willenserklärungen des Vermieters gelten dem Mieter auch dann als zugegangen, wenn sie an die im Vertrag angegebene Anschrift gerichtet sind, der Mieter aber inzwischen seinen Wohnsitz an einem unbekannten Ort begründet hat.

2. Die Erlaubnis zur Untervermietung kann aus wichtigem Grund widerrufen werden.

3. Der Widerruf kann mit der Abmahnung nach §§ 556, 553 BGB verbunden werden.

Die Bekl. zu 1. mietete 1988 eine Ein-Zimmer-Wohnung im Hause des Kl. Im Januar 1990 erhielt die Bekl. die mündliche Genehmigung zur Untervermietung der Wohnung im Ganzen wegen ihrer berufsbedingten Abwesenheit in den Vereinigten Staaten. Die Bekl. zu 2. ist die Untermieterin der Bekl. zu 1. Der Kl. behauptet, die Genehmigung sei bis Ende 1990 befristet gewesen; die Bekl. zu 1. habe inzwischen geheiratet und lebe mit unbekanntem Aufenthalt in den USA. Unter Bezugnahme auf eine Abmahnung vom März 1991 und eine Kündigung vom Juni 1991 verlangt er Räumung.

Die Klage ist aus §§ 556 Abs. 1, 556 Abs. 3, 985 BGB begründet. Das Mietverhältnis mit der Bekl. zu 1. ist durch die Kündigungen nach § 553 BGB beendet. Die Bekl. zu 1. handelt dabei treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sie sich darauf beruft, die unter ihrer Wohnanschrift zu gestellte Kündigung sei ihr nicht zugegangen.

Beim Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis trifft beide Parteien die Nebenpflicht, Anschriftsänderungen mitzuteilen und auch sonst dafür zu sorgen, für Willenserklärungen der Gegenseite erreichbar zu sein. Ebenso wie der Mieter wissen muß, an wen er sich wegen etwaiger Mängelmeldungen zu richten hat, hat der Vermieter einen Anspruch, daß der Mieter rechtsgeschäftliche Erklärungen, wie Mieterhöhungen oder Kündigungen auch entgegennimmt. Zu umfangreichen Nachforschungen, wie Grundbucheinsicht, Anfrage beim Landeseinwohneramt und ähnlichem ist keine der Mietvertragsparteien verpflichtet. Dazu kommt im vorliegenden Fall, daß auch solche Nachforschungen bei der Bekl. ergebnislos geblieben wären. Es ist gerichtsbekannt, daß in den USA kein Meldesystem wie etwa in Deutschland besteht.

Die Bekl zu 1. kann sich daher nicht darauf berufen, die Kündigung sei ihr nicht zugegangen (während die Abmahnung ihr offenbar zugegangen ist). Schließlich muß die Bekl. auch für Nachsendungen und sonstige Kontakte gesorgt haben, denn sie hat vom Räumungsrechtsstreit erfahren und auch ihren jetzigen Prozeßbevollmächtigten eingesetzt. Die fortdauernde Weitervermietung der Wohnung insgesamt an die Bekl. zu 2. war vertragswidrig. Zwar ist die Untermieterlaubnis nicht durch Zeitablauf weggefallen. Nach der Beweisaufnahme ist eine eindeutige Befristung der Genehmigung durch die Hausverwalterin nicht bewiesen. Ein konkreter Endtermin ist auch von der Hausverwalterin als Zeugin nicht genannt worden; sie hat vielmehr bekundet, sie habe die Genehmigung wohl später auch noch schriftlich verlängert.

Der Kl. war jedoch berechtigt, die Genehmigung zur Untervermietung aus wichtigem Grund zu widerrufen. Das Gericht teilt nicht die Auffassung von Sternel (Mietrecht, Rdnr. II 248), wonach ohne einen Widerrufsvorbehalt eine Genehmigung niemals widerrufen werden könne. Mit der herrschenden Meinung ist vielmehr anzunehmen, daß ein solcher Widerruf aus wichtigem Grund stets möglich sein muß (BGH NJW 1984, 1031 und die bei Sternel a. a. O. in Anm. 55 genannten).

Ein solcher wichtiger Grund liegt darin, daß entgegen ihren ursprünglichen Absichten die Bekl. zu 1. nicht nur vorübergehend in den USA blieb, sondern sich dort auf Dauer eingerichtet hatte. Das ergab sich schon aus dem Umstand der Eheschließung, denn ein Umzug nach Deutschland war offensichtlich nicht geplant. Damit entstand ein wichtiger Grund zum Wider ruf der Erlaubnis, denn dem Vermieter ist nicht zuzumuten, auf Dauer einerseits seinen Vertragspartner nicht erreichen zu können, andererseits in seiner Wohnung einen Untermieter zu dulden, mit dem ihn keine rechtlichen Beziehungen verbinden.

Es ist auch unschädlich, daß die Abmahnung vom 12. März 1991 mit dem Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung verbunden wurde. Auf die vergleichbare Rechtsprechung zu § 326 BGB wird verwiesen, wonach die verzugsbegründende Mahnung und die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung in einem Schreiben enthalten sein können (Palandt-Heinrichs, 51. Aufl., Rdnr. 14 zu § 326 m. w. N.).

Der Kündigungsgrund nach § 553 BGB ist auch nicht durch den neuerlichen Vortrag der Bekl. zu 1. entfallen, wonach sie in Scheidung lebe. Die weiteren Absichten der Bekl. zu 1. sind nicht konkret geschildert und würden im übrigen auch nichts an der vertragswidrigen Nutzung durch die Untervermietung an die Bekl. zu 2. ändern, sondern lediglich einen vom Gesetz nicht vorgesehenen "Eigenbedarf" der Bekl. zu 1. rechtfertigen.

Das war geschehen: Eine Frau mietete eine Ein-Zimmer-Wohnung. Da sie für einige Zeit in die USA mußte, erbat sie die Genehmigung zur Untervermietung der Wohnung im ganzen. Die erhielt sie mündlich. Es zog eine Untermieterin ein.

Inzwischen hatte sich die (Haupt-) Mieterin in den USA verheiratet, war dort umgezogen, hatte auch keine neue Anschrift mitgeteilt. Der Vermieter erklärte, die Untervermietungsgenehmigung sei befristet gewesen. Er hatte deshalb die Mieterin abgemahnt, und er hatte auch gekündigt, wobei das Schreiben an die dem Vermieter bekannte Adresse (die vermietete Wohnung) gegangen war.

Nun aber tauchte die (Haupt-) Mieterin wieder auf und behauptete, ihr sei keine Kündigung zugegangen. Sie lebe inzwischen in Scheidung und werde auch nach Rechtskraft des Scheidungsurteils die USA wieder verlassen müssen.

Das AG Tiergarten hielt in einer Entscheidung vom 9. März 1992 das Räumungsverlangen des Vermieters für berechtigt.

Begründung: Willenserklärungen - wie etwa eine Kündigung - des Vermieters gelten dem Mieter auch dann als zugegangen, wenn sie an die im Vertrag angegebene Anschrift gerichtet sind, der Mieter aber inzwischen seinen Wohnsitz an einem unbekannten Ort begründet hat. Es gehöre nämlich zu den mietvertraglichen Nebenpflichten, Anschriftsänderungen mitzuteilen und auch sonst dafür zu sorgen, für Willenserklärungen der Gegenseite erreichbar zu sein.

Das Gericht hielt den Vermieter im übrigen auch für berechtigt, die Untervermietungserlaubnis aus wichtigem Grund zu widerrufen. Den Grund sah das Gericht darin, daß die Mieterin entgegen ihren ursprünglichen Absichten nicht nur vorübergehend in den USA blieb.