Kündigung

Kündigung; Täuschung

Eine Täuschung seitens des Mieters, die wesentliche Vertragsinteressen des Mieters weder verletzt noch gefährdet, gibt diesem nicht ohne weiteres das Recht zur fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB.

Die Kl. verlangt Herausgabe der der Bekl. mit Mietvertrag vom 23. Februar/7. März 1989 zum Betrieb eines "Candy- und Luftballon-shops" vermieteten Pavillonfläche, nachdem sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. August 1995 wegen Täuschung seitens der Bekl. fristlos gekündigt hatte. Vorausgegangen war eine Stornierung der vereinbarten Lastschrift der Miete für Juli 1995 seitens der Bank der Bekl., eine Mit-teilung hiervon an die Bekl. nebst befristetem Erfüllungsverlangen der Kl. mit Schreiben vom 12. Juli 1995 sowie die Übersendung einer von der Hamburger Sparkasse abgestempelten Durchschrift eines Überweisungsauftrages der Bekl., der aber zunächst ebenfalls nicht durchgeführt wurde. Erst am 28. Mai 1995 - gemeint: 28. Juli 1995, d. Red. - erfolgte eine Gut-schrift bei der Kl. aufgrund eines weiteren Überweisungsauftrages der Bekl. Das LG hat die Klage durch Urteil vom 26. März 1996 abgewiesen, die Berufung blieb erfolglos.

Zu Recht hat das Landgericht die Voraussetzungen des hier allein in Betracht kommenden § 554 a BGB nicht als erfüllt erachtet. Der Senat stimmt der Bewertung des Landgerichts zu, daß in der Übersendung der mit dem Stempel der Hamburger Sparkasse versehenen Durchschrift des dann nicht ausgeführten Überweisungsauftrages vom 14. Juli 1995 kein hinreichend schwerwiegender Pflichtverstoß liegt, auch wenn das Konto der Bekl. seinerzeit nicht hinreichend gedeckt war, wovon mangels anderer nachgewiesener Störungsursachen auszugehen ist. Der Berufungsvortrag der Kl. rechtfertigt kein anderes Ergebnis, gibt aber Anlaß zu den folgenden ergänzenden Bemerkungen. Zwar mag einiges dafür sprechen, daß die Bekl. bei Übersendung der Überweisungskopie damit rechnete, daß ihr Konto - wie schon bei der Lastschriftstornierung wenige Tage zuvor - noch immer nicht gedeckt war und deshalb der Überweisungsauftrag nicht sogleich vollzogen werden würde. Wenn sie bei der Kl. den gegenteiligen Anschein erweckte, kann die darin liegende Verletzung der Leistungstreuepflicht, auf die die Kl. ihre Kündigung stützt, gleichwohl nicht als besonders schwerwiegend angesehen werden. Die Leistungstreuepflicht dient der Sicherung des Leistungserfolgs und verlangt von den Vertragsparteien, alles zu unterlassen, was den Vertragszweck oder den Leistungserfolg beeinträchtigen oder gefährden könnte (vgl. nur Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 242 Rdn. 27; speziell zum Mietrecht: Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 554 a Rdn. 33). Soweit die Förderung und Aufrechterhaltung des gegenseitigen Vertrauensverhältnisses als Pflichtinhalt bezeichnet wird (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdn. 523 unter Hinweis auf BGH ZMR 1978, 207, 209), kann es bei rein vermögensrechtlichen Verhältnissen wie dem Mietverhältnis in der Regel nur um das Vertrauen in die korrekte Durchführung des Vertrages gehen (vgl. BGH a.a.O.). Wesentliche, auf die Vertragsdurchführung bezogene Belange der Kl. sind durch das Verhalten der Bekl. aber weder erheblich verletzt noch gefährdet worden. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Kl. den Zahlungsverzug als solchen nicht zum Anlaß der Kündigung vom 2. August 1995 genommen hat und auch nicht hätte nehmen können (vgl. § 2.4 a) Mietvertrag). Durch die möglicherweise bewußt in Kauf genommene Irreführung wurde die Kl. nach ihrem eigenen Vortrag nur davon abgehalten, der Bekl. gegenüber weitere lästige Mahnungen auszusprechen. Ansonsten hätte sie mit echten Sanktionen weiter zuwarten müssen, von der eher theoretischen und letztlich überflüssigen Möglichkeit sofortiger gerichtlicher Geltendmachung des Zahlungsanspruchs abgesehen. Die Irreführung der Kl. war somit bis zum Eingang des Mietzinses am 28. Juli 1995 nicht geeignet, wesentliche Belange der Kl. zu beeinträchtigen. Hierauf und nicht allein auf den Grad des Verschuldens der Bekl. ist bei der Bewertung der Pflichtverletzung maßgeblich abzustellen. Fehlt es demnach schon an einer hinreichend schwerwiegenden Pflichtverletzung, so ist auch eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung als weitere Voraussetzung des § 554 a BGB hier nicht zu bejahen. Insbesondere ist nicht zu erkennen, daß sich aus der Irreführung der Kl. seitens der Bekl. erhebliche Gefahren für die weitere Vertragsdurchführung ergeben könnten. Ein nachhaltiger Wille der Bekl., ihre vertraglichen Pflichten zu verletzen, ist vor dem Hintergrund einer mehr als sechs Jahre langen beanstandungslosen Vertragsdurchführung aus einer einmaligen und auf

cht zu erkennen, daß sich aus der Irreführung der Kl. seitens der Bekl. erhebliche Gefahren für die weitere Vertragsdurchführung ergeben könnten. Ein nachhaltiger Wille der Bekl., ihre vertraglichen Pflichten zu verletzen, ist vor dem Hintergrund einer mehr als sechs Jahre langen beanstandungslosen Vertragsdurchführung aus einer einmaligen und auf Unwesentliches gerichteten Irreführung nicht herleitbar. Die Kl. hat denn auch nicht mitgeteilt, welche konkreten Gefahren sie im Hinblick auf die weitere Vertragsdurchführung befürchtet. Ein Vertragsverhältnis, dessen Durchführung ein besonderes gegenseitiges Vertrauen voraussetzt, liegt hier nicht vor.

Der Mieter war mit der Mietzahlung in Verzug und wurde vom Vermieter gemahnt. Daraufhin übersandte der Mieter eine von der Bank abgestempelte Durchschrift des Überweisungsauftrags, der freilich mangels Kontodeckung von der Bank nicht ausgeführt wurde. Erst später wurde dann die Miete doch bezahlt. Mit einem solchen unsicheren Kantonisten wollte der Vermieter nichts mehr zu tun haben und kündigte fristlos. Seine Räumungsklage wurde jedoch abgewiesen.

Das OLG Hamburg meinte mit Urteil vom 3. Juli 1996, nicht jede Täuschung durch den Mieter mache es dem Vermieter unzumutbar, das Vertragsverhältnis fortzusetzen. Wesentliche Rechte des Vermieters seien hier durch die Täuschung nicht berührt worden. Schließlich sei auch zu berücksichtigen, daß das Vertragsverhältnis schon vorher mehr als sechs Jahre beanstandungslos gedauert habe.