Kündigung

Kündigung; Kündigungsgrund; Nutzungsverhältnis; Unzumutbarkeit der Fortsetzung

Ein längerfristiges Nutzungsverhältnis kann aus wichtigem Grund - selbst bei fehlendem Verschulden des anderen Teils - dann fristlos gekündigt werden, wenn einem Vertragsteil unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann, das Schuldverhältnis fortzusetzen.

Es geht um den berühmten Fall der Hamburger Hafenstraße; Sachverhalt und Umstände werden als allgemein bekannt vorausgesetzt.

II. b) 1. Das durch Vertrag vom 19. November 1987 be-gründete Vertragsverhältnis der Parteien ist - spätestens seit Zugang der fristlosen Kündigung der Kl. vom 17. Dezember 1990 - beendet.

Die Wirksamkeit dieser Kündigung, die auf die vorausgegangenen Kündigungen ausdrücklich Bezug nimmt, beruht auf Vorgängen, die - jedenfalls in ihrer Gesamtheit - als wichtiger Kündigungsgrund zu werten sind.

Nach § 242 BGB in Verbindung mit dem in § 626 Abs. 1 BGB enthaltenen Rechtsgedanken kann ein längerfristiges Nutzungsverhältnis aus wichtigem Grund - selbst bei fehlendem Verschulden des anderen Teils - dann fristlos gekündigt werden, wenn einem Vertragsteil unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann, das Schuldverhältnis fortzusetzen (vgl. BGH vom 10.7.1968, BGHZ 50, 312, 315 m. w. N.; Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl., § 554 a Rdnr. 18 m. w. N.). Hierbei handelt es sich um ein von der Rechtsprechung des Reichsgerichts entwickeltes, vom Bundesgerichtshof weiter ausgebautes zusätzliches Kündigungsrecht, das neben den sonstigen gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsrechten gegeben ist (vgl. RGRK-BGB, 12. Aufl., § 543 Rdnr. 1).

Dieses Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund wird durch den Vertrag der Parteien vom 19. November 1987 nicht ausgeschlossen. Einen ausdrücklichen Ausschluß enthält der Vertrag offensichtlich nicht. Er ist aber auch nicht durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Vielmehr ist in § 9 Nr. 2 Satz 1 für beide Parteien das Recht zur fristlosen Kündigung "bei Vorliegen eines wichtigen Grundes" vorgesehen. Die in Satz 2 und in Nr. 3 aufgeführten vertraglichen Kündigungsgründe sind eine beispielhafte, aber keineswegs abschließende Aufzählung wichtiger Gründe. Dies geht schon aus der Formulierung hervor " ein wichtiger Grund für eine sol-che Kündigung durch die Verpächterin liegt insbesondere vor, wenn ...". Das Wort "insbesondere" weist eindeutig darauf hin, daß die im folgenden angegebenen Kündigungsgründe nicht die einzigen sein müssen, daß es sich vielmehr um eine Auswahl handelt, die von den vertragsschließenden Parteien für besonders bedeutsam und erwähnenswert gehalten worden sind.

2. Die festgestellten, im folgenden erörterten Vorgänge reichen jedenfalls in ihrer Gesamtheit aus, die fristlose Kündigung des Vertragsverhältnisses aus wichtigem Grund zu rechtfertigen, ohne daß es näherer Ausführungen darüber bedarf, ob und ggf. wodurch auch die Voraussetzungen des ver-traglichen Kündigungsrechts gemäß § 9 Nr. 2 e des Vertrages vom 19. No-vember 1987 erfüllt sind.

Am 5. Februar 1989 sind die Polizeibeamten, die sich auf einem Streifengang durch die Straße befanden, aus dem zweiten Fenster von links des dritten Stockwerks des Hauses mit einer übelriechenden Flüssigkeit be gossen worden, wodurch Teile ihrer Kleidung beschädigt wurden.

In der Nacht vom 12. zum 13. April 1989 ist es erneut zu Straftaten aus den Vertragsobjekten heraus gekommen. Dabei sind Gegenstände, u. a. auch Steine in der Größe halber Gehwegplatten, aus den Vertragshäusern her-aus auf Polizeibeamte geworfen und unstreitig mindestens zwei Polizeibe-amte verletzt worden.

Weitere Vorfälle haben sich am 26. Mai 1989 ereignet. Aus den Vertragshäusern ist anläßlich eines Polizeieinsatzes mit Leuchtmunition o. ä. ge-schossen und mit Gegenständen geworfen worden; ferner ist es bei der Durchführung eines Durchsuchungsbefehls beim Hause zu Beleidigungen durch Bespucken gekommen.

Eine weitere strafbare Handlung ist am 11. Juni 1989 begangen worden. Am frühen Morgen dieses Tages wurde der Zeuge aus einem Fenster im 1. Stockwerk des Hauses mit blauer Farbe und einer anderen Flüssigkeit beworfen und an Kopf und Kleidung beschmutzt.

Die geschilderten Vorfälle stehen, soweit sie nicht unstreitig sind, aufgrund der vom Landgericht durchgeführten und zutreffend gewürdigten Beweis-aufnahme fest. Soweit der Bekl. hinsichtlich des Vorfalls vom 12./13. April 1989 bestritten hat, daß auch mit Gehwegplatten geworfen worden sei, geht seine Einlassung an der klägerischen Behauptung vorbei, wonach es sich bei den Wurfobjekten um Steine in der Größe halber Gehwegplatten gehandelt habe. Die Behauptung, es sei mit Gehwegplatten geworfen wor-den, hat die Kl. dagegen nicht aufgestellt.

Entgegen der Annahme des Bekl. hat sich das Landgericht auch mit diesen Vorfällen vom 12./13. April 1989 befaßt und insoweit festgestellt, daß un-streitig jedenfalls zwei Polizeibeamte durch Gegenstände, die aus den Vertragsobjekten heraus- bzw. von den Dächern herabgeworfen worden sind, verletzt wurden, und ausgeführt, daß hierdurch jedenfalls der Tatbestand einer vorsätzlichen Körperverletzung erfüllt worden sei. Es hat diese Vorfälle als Grund für eine wirksame Abmahnung im Sinne des § 9 Ziff. 2 e des Vertrages der Parteien gewertet. Infolgedessen bedurfte es zu diesem Punkt keiner weiteren Aufklärungshinweise seitens des Senats.

Den streitigen Vorgang vom 26. Mai 1989 hat das Landgericht zwar für sich allein nicht als Kündigungsgrund im Sinne von § 9 Nr. 2 e des Vertrages der Parteien ausreichen lassen; die Kammer hat ihn aber als bewiesen und auch durch den Wasserwerfereinsatz der Polizei nicht gerechtfertigt an-gesehen. Der Senat ist nicht gehindert, auch diesen Vorfall in das Gesamtbild des wichtigen Kündigungsgrundes einzuordnen.

Ein weiterer wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung, der nach Auffas-sung des Senats bereits für sich allein nach §§ 9 Ziff. 2 e, 3 des Vertrages ausreicht, ist die Tatsache, daß der Bekl. es trotz klägerischer Abmahnungen unterlassen hat, der Kl. über die Besitzverhältnisse am Vertragsobjekt hinreichende Auskünfte zu erteilen. Die Auskunftspflicht des Bekl. ist durch das seit dem 9. November 1990 rechtskräftige Urteil des Amtsgericht Ham-burg vom 9. Mai 1990 (40 b C 271/90) festgestellt worden. Abmahnungen der Kl. vom 10. Oktober 1990 und vom 12. November 1990 mit Fristen von jeweils einem Monat ab Zugang der Abmahnschreiben waren vergeblich. Der Einwand des Bekl., er könne nichts Unmögliches leisten und keine über seinen eigenen Kenntnisstand hinausgehenden Auskünfte geben, steht der Bewertung dieses Umstandes als Kündigungsgrund nicht entgegen.

Hinsichtlich des letztgenannten Grundes sowie der zuvor aufgeführten Vorfälle gilt, daß es für das aus § 242 BGB i. V. m. dem Rechtsgedanken des § 626 Abs. 1 BGB hergeleitete Kündigungsrecht nicht maßgeblich dar-auf ankommt, ob und inwieweit dem Kündigungsadressaten bezüglich der einzelnen Kündigungsgründe ein Verschulden vorgeworfen werden kann. Entscheidend ist vielmehr, daß der Kl. wegen der festgestellten Vorgänge nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, das Nutzungsverhältnis der Parteien fortzusetzen.

Vertragszweck ist neben der eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Instandsetzung und Verwaltung des Vertragsobjekts die Vermietung der Wohnräume zur Förderung selbstbestimmten Wohnens auf gewaltfreier Basis (§ 2 Nr. 1 des Vertrages). Dieser Zweck ist nicht erreicht worden.

Der Senat verkennt nicht, daß zur Zeit des Abschlusses des Vertrages noch nicht damit gerechnet werden konnte, daß allein durch den Vertragsschluß die Gewaltproblematik bewältigt werde. Die Tatsache, daß sich so-gar über ein Jahr nach Vertragsschluß gravierende Vorfälle ereignet ha-ben, zeigt indessen hinreichend deutlich, daß sich die mit dem Vertrag ver-bundenen Erwartungen der Beteiligten innerhalb angemessener Zeit nicht erfüllt haben.

Die wiederholten rechtswidrigen Übergriffe auf Polizeibeamte und Privatpersonen aus dem Vertragsobjekt heraus führten nicht nur zu Beleidigungen und Sachbeschädigungen, sondern auch zu Körperverletzungen und gefährdeten im übrigen Gesundheit und Leben weiterer Personen. Die zahlreichen Abmahnungen der Kl. waren letztlich ohne nennenswerten Er folg, wie die jeweils nachfolgenden Vorfälle zeigen. Demgegenüber kann der Bekl. nicht mit Erfolg auf seine Bemühungen verweisen, durch die er die Bewohner des Vertragsobjekts zu vertragsgemäßem Verhalten angehalten habe. Die geschilderten Vorgänge zeigen die Wirkungslosigkeit sei-ner dargelegten Maßnahmen.

Hinzu kommt die Tatsache, daß dem Bekl. zugestandenermaßen die Übersicht über die Besitzverhältnisse im Vertragsobjekt weitgehend fehlt, so daß er nicht einmal in der Lage ist, seine Auskunftspflichten gegenüber der Kl. zu erfüllen. Allein der Hinweis auf seine Unkenntnis vermag den Se-nat weder von einer Unmöglichkeit der Erfüllung noch davon zu überzeugen, daß der Bekl. die Nichterfüllung nicht zu vertreten habe.

Im Ergebnis ist jedenfalls festzuhalten, daß der Kl. aufgrund der aufgezeigten Entwicklung eine Fortsetzung des Vertrages vom 19. November 1987 nicht mehr zuzumuten ist, und zwar unabhängig davon, inwieweit dem Bekl. hinsichtlich einzelner Vorfälle ein Schuldvorwurf gemacht werden kann. Die bis in die Gegenwart fortdauernde Ungewißheit hinsichtlich der Besitzverhältnisse am Vertragsobjekt und die wiederholten Straftaten aus den Häusern heraus rechtfertigen die Befürchtung der Kl., daß der Vertragszweck des Wohnens auf gewaltfreier Basis auf Dauer nicht erreichbar ist, so daß ihr die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zu-gemutet werden kann. Soweit sich der Bekl. darauf beruft, für den Personenkreis, der Straftaten begangen hat, nicht verantwortlich zu sein, hätte es ihm oblegen, sich zu entlasten. Entsprechendes gilt hinsichtlich seiner Auskunftspflicht über die Besitzverhältnisse.

Rechtsprechung und Rechtslehre haben nämlich die §§ 282, 285 BGB über ihren unmittelbaren Anwendungsbereich hinaus zu einem Grundsatz der Beweislast ausgearbeitet, der auch im vorliegenden Fall anzuwenden ist (vgl. dazu Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl., § 282 Rn. 4; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Bd. 1, 1981, § 554 a Rn. 2, 3; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989, IV Rn. 103; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 607; jeweils m. w. N.).

Danach ist es Sache des Kündigungsgegners, sich zu entlasten, wenn - wie hier - die geltend gemachten Pflichtverletzungen seinem Gefahrenkreis bzw. Verantwortungsbereich zuzuordnen sind.

Schuldhaftes Verhalten seiner Untermieter sowie deren Erfüllungsgehilfen muß sich der Bekl. dabei wie eigenes Verschulden zurechnen lassen (vgl. dazu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 490, IV 508; Staudinger/Emmerich, BGB, 12.Aufl., § 554 a Rn. 16 a; jeweils m. w. N.).

Ein längerfristiges Nutzungsverhältnis kann aus wichtigem Grund - selbst bei fehlendem Verschulden des anderen Teils - dann fristlos gekündigt werden, wenn einem Vertragsteil unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann, das Schuldverhältnis fortzusetzen. So urteilte das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg durch Urteil vom 4. November 1991 im berühmten Fall der Hausbesetzer in der Hamburger Hafenstraße.