Kündigung

Kündigung; Kleingartengundstück

Kündigung und Räumung eines teilweise kleingärtnerisch genutzten Pachtgrundstücks.

In dem im Urteilsausspruch bezeichneten Liegenschaftsbuch sind als Eigentümer des ebendort bezeichneten Grundstücks die Kl. und ihr - verstorbener - Bruder J. D. eingetragen. J. D. ist von seiner Witwe M. D. beerbt worden. Die Kl. und ihr Bruder haben das Eigentum an diesem Grundstück ebenfalls im Wege der Erbfolge von ihrem Vater K. D. erworben. Auf dem Grundstück besteht mindestens seit 1919 die Kleingartenanlage K. Unter dem 21. Februar 1936 schlossen eine Erbengemeinschaft Z., vertreten durch A. D., wohl Großvater der Kl., als Verpächter und P. e. V. als Pächter einen schriftlichen Pachtvertrag über dieses Grundstück. Der Pächter besteht nicht mehr; er ist 1945 oder danach aufgelöst worden.

Nach seiner Gründung nahm der Bekl. zu 1) das Grundstück in Besitz und überließ es Dritten, die einzelne Parzellen - teilweise kleingärtnerisch, anderenteils zum Zwecke dauenden Wohnens - von diesem Grundstück nutzen. Mit Schreiben vom 7. Dezember 1964 hatte K. D. den Bekl. zu 1) aufgefordert, dies in der Weise zu leisten, daß der Betrag durch Postanweisung an seine Wohnanschrift übermittelt werde.

Zum 31. Dezember 1990 hat der Bekl. zu 1) sich aufgelöst. Er hat Beschluß dahin gefaßt, daß hinsichtlich der in Berlin belegenen von ihm innegehaltenen Grundstücke der Bekl. zu 2) seine Rechtsnachfolge antreten solle. Der Bekl. zu 2) hat tatsächlich auch den Besitz unter anderem an dem hier streitbefangenen Grundbesitz übernommen.

Vorsorglich haben die Eigentümerinnen ein etwa bestehendes Nutzungsverhältnis mit der Begründung kündigen lassen, der Bekl. zu 1) habe erhebliche Vertragsverletzungen begangen, da sich aus dem gezahlten Nutzungsentgelt eine vertragsgemäß nutzbare Fläche von nur 6.545 m2 ergebe, während tatsächlich das Grundstück insgesamt mit 9.575 m2 genutzt werde, und er habe ferner dadurch erheblich gegen Vertragspflichten verstoßen, daß er dem Bekl. zu 2) den Besitz eingeräumt habe, obgleich zwischen den Eigentümerinnen und dem Bekl. zu 2) vertragliche Beziehungen überhaupt nicht bestehen.

Die Kl. ist der Ansicht, ein wirksames Pachtverhältnis zwischen den Eigentümerinnen und den Bekl. bestehe nicht. Überdies betrage das zu leistende Nutzungsentgelt mindestens 0,3492 DM/m2 jährlich entsprechend den Festlegungen der zuständigen Behörde für Kleingartenpachtland; für Dauerwohnen sei demgemäß ein jährlicher Zuschlag von 720,- DM je Parzelle, die so genutzt wird, zu zahlen. Die Kl. behauptet, daß 28 Parzellen auf dem Grundstück von Dauerwohnern genutzt werden.

Die Kl. beantragt, die Bekl. zur Räumung und Herausgabe, hilfsweise zur mittelbaren Besitzverschaffung an sie, die Kl., und M. D. zu verurteilen. Außerdem will die Kl. festgestellt wissen, daß zwischen ihr und M. D. einerseits und den Bekl. andererseits keine Vertragsbeziehungen bestehen, hilfsweise, daß ein etwa bestehendes Vertragsverhältnis durch Kündigung beendet sei. Schließlich begehrt die Kl. auch die Verurteilung der Bekl., Auskunft über Namen und Anschriften der unmittelbaren Nutzer mitzuteilen sowie etwaige in ihrem Besitz befindliche Vertrags urkunden herauszugeben.

Die Klage ist, soweit sie zur Entscheidung reif ist, abzuweisen, weil sie teilweise unzulässig, anderenteils unbegründet ist. Hinsichtlich der klageweise geltend gemachten Pachtzinszahlungen ist Beweis zu erheben.

Soweit die Kl. Feststellung begehrt, ist ihre Klage schon unzulässig.

Ein rechtliches Interesse an der von ihr begehrten Feststellung ist weder von ihr dargelegt noch auch sonst nur ersichtlich. Einzig bedeutsam könnte die Feststellung begehrten Inhalts im Zusammenhang mit den in dieser Klage ebenfalls erhobenen Leistungsansprüchen sein; denn als Vorfrage hinsichtlich der begehrten Räumung ist selbstverständlich darüber zu befinden, ob den Bekl. ein Recht zum Besitz zukommt, und auch als Vorfrage in bezug darauf, welches Nutzungsentgelt zu entrichten ist, mag es von Bedeutung sein, ob die Parteien vertraglich gebunden sind. Da die Kl. jedoch in der hier erhobenen Klage gleichzeitig Räumung und Zahlung eines bestimmten Nutzungsentgeltes verlangt, entfällt jedenfalls ein besonderes rechtliches Interesse an der gesondert begehrten Feststellung.

Im übrigen ist ihre Klage, soweit nicht Zahlung eines bestimmten Nutzungsentgeltes verlangt wird - worüber nach Beweisaufnahme gesondert zu befinden sein wird -, unbegründet.

Die Kl. kann von dem Bekl. zu 1) nicht Räumung und Herausgabe des im Urteilsausspruch bezeichneten Grundstückes verlangen. Denn es besteht ein Nutzungsvertrag (Pachtvertrag), an den die Eigentümerinnen - damit auch die Kl. - gebunden sind.

Die Bekl. können sich allerdings nicht auf den Pachtvertrag aus dem Jahre 1936 berufen. Abgesehen davon, daß der damalige Pächter unmittelbar nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges aufgelöst worden sein dürfte, während der Bekl. zu 1) erst einige Jahre später überhaupt gegründet worden ist, behaupten die Bekl. selbst nicht, daß der Bekl. zu 1) Rechtsnachfolger des damaligen Pächters - ggf. durch zwischenzeitlich eingetretene Rechtsträger vermittelt - geworden wäre. Dagegen spräche auch die allgemein bekannte Auffassung in der Deutschen Demokratischen Republik, daß eine Rechtsnachfolge in bezug auf das Deutsche Reich und seine Einrichtungen gerade nicht angetreten worden sei.

Vielmehr ist zwischen dem Bekl. zu 1) als Pächter und K. D. später - offenkundig ohne Beachtung einer besonderen Form - ein Pachtverhältnis zustandegekommen. Dies schließt die Kammer jedenfalls aus dem unstreitig gebliebenen Schreiben des K. D. vom 7. Dezember 1964, aus dem sich eindeutig ergibt, daß K. D. dem Bekl zu 1) das Gelände der Kolonie K. verpachtet hat, wobei sich der Inhalt im einzelnen jedenfalls aus schlüssigem Verhalten ergibt. Seinerzeit war es auch zulässig, in dieser Weise einen Pachtvertrag abzuschließen; zu diesem Zeitpunkt galt nämlich auch in der Deutschen Demokratischen Republik noch das Bürgerliche Gesetzbuch, das zwar bei Pachtverhältnissen, die auf längere Zeit als ein Jahr vereinbart werden, Schriftform vorschreibt, jedoch schon hinsichtlich der Konsequenzen entgegen den allgemeinen Bestimmungen nicht zur Unwirksamkeit eines die Form nicht beachtenden Vertrages führt. Überdies ist jedenfalls von Klägerseite nicht vorgetragen, daß es sich um ein Pachtverhältnis auf bestimmte Zeit gehandelt habe. Daher ist dieses Nutzungsverhältnis in jedem Fall wie auf unbestimmte Zeit geschlossen zu behandeln. Daß später durch das Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik Schriftform vorgeschrieben war, bleibt unbeachtlich, weil in den Überleitungsbestimmungen zwar allgemein die Anwendung auch auf bei Inkrafttreten bestehende Rechtsverhältnisse angeordnet ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB), ein nach zuvor gültigem Recht wirksam formfrei vereinbartes Geschäft jedoch wirksam bleibt, weil für das Bestehen vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches begründeter Rechte und Pflichten das zuvor geltende Recht maßgeblich bleibt (§ 2 Abs. 2 Satz 2 EGZGB).

Dieses Pachtverhältnis ist auch nicht durch Kündigung beendet. Abgesehen davon, daß schon zweifelhaft ist, ob die Eigentümerinnen das Nutzungsverhältnis tatsächlich gekündigt haben, weil dies mit Schreiben des jetzigen Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 6. Mai 1991 nur angekündigt wurde und sowohl der Vortrag der Kl. wie auch die Erwiderung der Bekl. den Schluß, daß eine Kündigung erfolgt ist, nicht zwingend erscheinen lassen, hätte eine Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet. Abgesehen davon, daß die anwendbaren Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes nicht beachtet sind, sind die angeführten Kündigungsgründe nicht gegeben, so daß die Kündigung unwirksam bleibt. Die Kl. stützt ihr Verlangen nämlich nur darauf, daß die Bekl. eine Fläche nutzten, die größer sei als die von ihr bezahlte; daraus zieht die Kl. die Schlußfolgerung, daß eine Übernutzung vorliege. Die Kl. geht dabei - gestützt auf ein völlig anderes Pachtverhältnis - von einem jährlichen Pachtzins von 0,03 DM/m2 aus. Dies kann sie nicht. Allerdings können auch die Bekl. nicht erklären, wie der von dem Bekl. zu 1) zuletzt gezahlte Pachtzins von 196,54 DM für die gesamte Fläche sich zusammensetzt; sie beziehen sich nur darauf, daß in dem Pachtvertrag aus dem Jahre 1936 ein Pachtzins von jährlich 0,018 RM/m2 vereinbart ist, was allerdings jetzt zu einem jährlichen Gesamtbetrag von nur 172,35 DM führte. Dies alles bliebt allerdings unbeachtlich, weil sich aus dem insgesamt festgestellten Sachverhalt ergibt, daß mit der Anlage K. in der Tat das gesamte hier streitbefangene Grundstück dem Bekl. zu 1) überlassen worden ist und jedenfalls aus den Zahlbeträgen nicht zwingend darauf geschlossen werden kann, daß die Bekl. einen zu großen Teil des Grundstückes nutzten und daher eine erhebliche, zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzung begangen wäre.

Auch darauf, daß der Bekl. zu 1) dem Bekl. zu 2) irgendwelche Unterlagen überlassen hat, kann eine solche Kündigung nicht gestützt werden. Der Kl. ist zwar zuzugeben, daß zwischen ihr und dem Bekl. zu 2) sie verpflichtende Rechtsbeziehungen ohne weiteres nicht bestehen, weil ohne ihre Zustimmung der Bekl. zu 1) sich nicht aus seinen Verpflichtungen lösen kann. Selbst eine - im übrigen von keiner Partei behauptete - Vermögensübernahme im Sinne von § 419 BGB führte allenfalls dazu, daß beide Bekl. haften, keinesfalls aber dazu, daß der Bekl. zu 1) von seiner Verpflichtung zur Einhaltung der vertraglichen Verpflichtungen befreit wäre. Insoweit fehlt es schon an einer wirksamen Abmahnung, wenn in der Übergabe der Vertragsunterlagen an den Bekl. zu 2) eine erheblich vertragswidrige Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gesehen werden kann.

So lange das Pachtverhältnis mit dem Bekl. zu 1) noch besteht, kann im übrigen auch nur Herausgabe von dem Bekl. zu 2) an den Bekl. zu 1) verlangt werden.

Hiernach kann die Kl. auch nicht hilfsweise Einräumung nur mittelbaren Besitzes von den Bekl. verlangen.

Aus denselben Gründen scheitert auch der von ihr erhobene Anspruch auf Auskunft und Überlassung von Vertragsunterlagen, worauf angesichts des bestehenden Nutzungsverhältnisses Anspruch nicht besteht.