Kündigung

Kündigung; Gewerbemietverhältnis; Nutzungshindernis; Beschaffenheitsklausel; Kündigungsausschlussklausel

1. Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses aus wichtigem Grund (hier: zu vereinbarten Zwecken nicht nutzbare Räume).

2. Eine mietvertragliche Bestimmung, wonach der Vermieter für die Beschaffenheit der Mietsache nicht haftet, verstößt gegen § 9 AGBG, soweit sie auch das Recht zur außerordentlichen Kündigung ausschließt.

Der bekl. Mieter hat vom Kl. durch einheitlichen Mietvertrag verschiedene Räume, darunter auch Kellerräume gemietet. Im Vertrag ist angegeben, die Räume seien zum Betrieb der Geschäftsstelle eines Sportvereins vermietet. Nach den Feststellungen des Gerichts war offenbar auch Wille der Vertragsparteien, daß dort ein Jugendfreizeitzentrum eingerichtet würde und die Räume auch für die Durchführung des Sportbe-triebes zur Verfügung stehen sollten. Nach dem Mietvertrag war der Kl. als Vermieter nicht dafür gewährspflichtig, daß die Mieträume den technischen Anforderungen und behördlichen Vorschriften entsprechen; ferner sollte der Mieter Auflagen auf seine Ko-sten erfüllen. Die Räume im Keller waren jedoch weniger als 2,50 m hoch und konnten deshalb für sportliche Zwecke nicht benutzt werden. Der Mieter machte zu-nächst den Versuch, die Kellerräume aus dem Mietvertrag herauszunehmen, bat alternativ um andere Räumlichkeiten und, falls beides nicht mög-lich sei, den "hiermit erklärten Rücktritt" zu akzeptieren. Der Vermieter kün-digte das Mietverhältnis fristlos, nachdem der Bekl. keine Mietzinsleistungen erbracht hatte. Vorliegend klagt er auf Mietzahlung. Die Klage wurde abgewiesen, allerdings deshalb, weil dem Kl. zustehende Forderungen durch Aufrechnung der Mietsicherheit erloschen waren.

Die Mietsicherheit reicht jedenfalls aus, die dem Kl. zu-stehenden Mietzinsansprüche, die ohne Berücksichtigung einer Mietzinsminderung höchstens 7.000 DM für zwei Monate ergeben, zu decken.

Diese Ansprüche stehen dem Kl. zu, weil das Mietverhältnis nicht durch spätere Anfechtung als von Anfang an nichtig anzusehen ist. Unabhängig davon, ob tatsächlich ein Irrtum, der die Mieter zur Anfechtung berechtigte, vorliegt, haben die Vertragsparteien jedenfalls das Mietverhältnis in Vollzug gesetzt. Damit aber weichen die allgemeinen Regeln über die Anfechtung bei Dauerschuldverhältnissen wie einem Mietverhältnis den besonderen für ein solches Dauerschuldverhältnis gebildeten Kündigungsregeln.

Die Mieter müssen sich auch zurechnen lassen, daß sie nicht sogleich nach Übernahme der Mieträume die Ungeeignetheit festgestellt haben; daß sie erst etwa einen Monat später Zeit gefunden haben, sich ihren Miet-räumen zu widmen, ist dem Kl. nicht anzulasten.

Das Mietverhältnis ist jedoch durch die in dargestelltem Schreiben vom 13. April 1991 enthaltenen Erklärungen aus wichtigem Grund wirksam gekündigt (§ 542 BGB) und damit beendet.

Die Erklärungen sind als Versuch der Mieter, zu einer alle Seiten befriedigenden Lösung zu gelangen, verbunden mit dem letztlich unbedingten Wil-len, sich von dem Mietverhältnis zu lösen, wenn nur ein Festhalten an dem Mietvertrag möglich wäre, mithin als Kündigung zu verstehen. Diese Kün-digung ist auch wirksam, weil der Kl. den Mietern die Räume nicht in ver-tragsgemäßem Zustand überlassen konnte. Auch in diesem Zusammenhang verdrängen die besonderen Vorschriften des Mietvertragsrechtes die allgemeinen Bestimmungen über die Rechtsfolgen von Unmöglichkeit und Unvermögen.

Der Kl. hat dafür einzustehen, daß die Mieträume im Keller nicht eine Höhe von 2,50 m erreichen und damit ungeeignet sind, dem dauernden Aufenthalt von Menschen zu dienen.

Dabei kommt es nicht einmal darauf an, ob der Behauptung des Bekl. ent-sprechend ausdrücklich vereinbart war, daß in diesen Räumen ein Jugendfreizeitzentrum eingerichtet würde und der Verein, für den die Räume gemietet waren, dort seinen Sportbetrieb durchführen sollte. Allerdings würde das Gericht davon ausgehen, daß dies so ist. Denn in seinem Schriftsatz vom 7. Oktober 1991 hat der Kl. eingeräumt, daß Gegenstand der Vertragsvereinbarungen jedenfalls die Nutzung als Jugendfreizeitzentrum war. Wenn er dies in seinem Schriftsatz vom 14. Oktober 1991 ohne jede Erklärung wieder bestreitet, indem er nunmehr wieder behauptet, es sei lediglich die Einrichtung einer Geschäftsstelle vereinbart gewesen, setzt er sich zu seinem eigenen Vorbringen in einer Weise in Widerspruch, daß der spätere Vortrag unberücksichtigt bleiben muß.

Gleichwohl kann diese Frage unentschieden bleiben; denn auch dann, wenn dieser Vortrag des Kl. zutreffen sollte, ergäbe sich nichts anderes: Vereinbart wäre dann der Betrieb einer Geschäftsstelle in allen Räumen. Dazu gehörte in jedem Fall, daß die Räume geeignet wären, daß Menschen sich dort auf Dauer aufhalten. Dies setzt unter bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten eine Raumhöhe von mindestens 2,50 m in jedem Fall voraus. Daß ausdrücklich vereinbart gewesen wäre, die Mieter sollten die Räume nur zur Lagerung von Archiven usw. benutzen, ist nicht vorge-tragen.

Der Kl. könnte sich im Zusammenhang mit der Frage, ob die über bloßen Geschäftsstellenbetrieb hinausgehende Nutzung angesichts des Vertragswortlautes vereinbart ist, auch nicht auf die in § 22 Nr. 3 des Mietver-trages niedergelegte Bestimmung berufen - was er ersichtlich auch so nicht macht -, daß außer den schriftlich beurkundeten Vereinbarungen weitere nicht getroffen seien; insoweit ginge jedenfalls die individuelle Vereinbarung dieser Klausel vor (§ 4 AGBG).

Der Kl. kann sich gegenüber seiner sich danach aus § 535 Satz 1 BGB er-gebenden Verpflichtung nicht darauf berufen, daß er durch die Bestimmung in § 1 Nr. 4 des Mietvertrages, wonach er für die Beschaffenheit der Mietsache nicht hafte, freigestellt sei.

Auch diese Bestimmung verstößt nämlich, soweit sie auch das Recht zu außerordentlicher Kündigung ausschließt, jedenfalls gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG). Dies gilt jedenfalls für den hier vorliegenden Fall, daß der Kl. als Vermieter ent-gegen der im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Verpflichtung zur Ge brauchsüberlassung gerade nicht verpflichtet sein soll, einen Zustand her-zustellen, der vertragsmäßigen Gebrauch überhaupt ermöglicht. Dies gilt um so mehr, wenn der Mangel sich als nicht behebbar erweist, weil die Hö-he der vermieteten Kellerräume nicht den Notwendigkeiten angepaßt wer-den kann, ohne das ganze Haus abzureißen und neu zu errichten. Damit liegt aber eine entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessene Benachteiligung vor, die zur Unwirksamkeit der Bestimmung führt (§§ 9 Abs. 1, 6 Abs. 1 AGBG).

Ein Vermieter hatte eine Reihe von Räumlichkeiten zum Betrieb für die Geschäftsstelle eines Sportvereins vermietet. Nach dem Willen der Vertragsparteien sollte in den Räumen offenbar auch Sportbetrieb stattfinden. Zu den vermieteten Räumlichkeiten gehörten Kellerräume, die weniger als 2,50 m hoch waren. Im Mietvertrag war u. a. vereinbart, daß der Vermieter nicht die Gewähr dafür abgab, daß die Mieträume den technischen und behördlichen Vorschriften entsprachen. Ferner sollte der Mieter Auflagen auf seine Kosten erfüllen.

Nachdem der Mieter festgestellt hatte, daß die Räume im Keller sich nicht für den Sportbetrieb eigneten, weil sie baurechtlich als Aufenthaltsräume nicht zulässig waren, versuchte der Mieter sich aus dem Mietvertrag zu lösen.

Mit Erfolg, wie die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 16. Dezember 1991 feststellte.

Den in einem Schreiben zum Ausdruck gekommenen Willen des Mieters, sich aus dem Mietverhältnis zu lösen, wertete das Gericht als wirksame Kündigung, weil der Vermieter den Mietern die Räume nicht in vertragsgemäßem Zustand überlassen konnte. Er, der Vermieter, habe dafür einzustehen, daß die Mieträume im Keller nicht eine Höhe von 2,50 m erreichen und damit für den dauernden Aufenthalt von Menschen ungeeignet seien.

Die Klausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter für die Beschaffenheit der Mietsache nicht hafte, hielt das Gericht nach dem AGB-Gesetz für unwirksam.