Kündigung

Kündigung; DDR-Zwischenpachtvertrag; Kleingartengundstück; Außenbereich; Baulücke; Auskunftsanspruch; VKSK

1. Die Kündigung eines DDR-Zwischenpachtvertrages über ein in einer Kleingartenanlage i. S. d. BKleingG belegenes Grundstück ist nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG möglich, wenn das Grundstück mit einem Wohnhaus bebaut werden soll und diese Bebauung nach § 34 oder § 35 BauGB genehmigungsfähig ist.

2. Kleingartenanlagen i. S. d. BKleingG gelten dann nicht als Außenbereich i. S. d. BauGB, wenn aufgrund der umliegenden Wohn- bzw. Gewerbebauung das Grundstück als Baulücke erscheint.

3. Ist das Vertragsverhältnis der Eigentümer zu dem Zwischenpächter wirksam gekündigt worden, hat der Eigentümer Anspruch auf Nennung von Namen und Anschriften der unmittelbaren Nutzer und Einsichtnahme in die Nutzungsverträge.

4. Der VKSK befindet sich seit 31.12.1990 in Liquidation und hat die rechtsgeschäftliche Wahrnehmung von Rechten und Pflichten aus DDR-General- und Hauptnutzungsverträgen auf Ortsvereine übertragen.

5. Der Eigentümer und der neu gegründete Ortsverein sind in den vom früheren VKSK abgeschlossenen DDR-Zwischenpachtvertrag eingetreten durch wiederholte Annahme von Pachtzahlungen des Ortsvereins an die Eigentümer. (Leitsätze des Einsenders)

Die Parteien streiten über die Verpflichtung des Bekl. zur Herausgabe eines kleingärtnerisch genutzten Grundstücks an die Kl. (Eigentümer). Dieses Grundstück ist Teil eines wesentlich größer gewesenen, nunmehr geteilten Grundstücks, das im Jahre 1934 den Mitgliedern einer Erbengemeinschaft zu Eigentum zustand. Diese Eigentümer begründeten - dem Vertrag nach - für die Zeit bis zum 31. März 1944 ein Pachtverhältnis mit der Provinzgruppe Berlin, Brandenburg und Grenzmark der Kleingärtner e. V. Später erwarb B. H. dieses Grundstück; er ist beerbt worden von seinen Kindern H. H. und E. M. Der Bekl. ist die als (kleingärtnerisch) gemeinnützig anerkannte Organisation des Bezirks Weißensee von Berlin. Er betreibt auf dem Grundstück der Kl. und benachbarten Grundstücken eine Kleingartenanlage. Die Kl. sind der Ansicht, dem Bekl. stehe kein Recht zum Besitz zu. Der Pachtvertrag aus dem Jahr 1934 sei entsprechend den vertraglichen Bestimmungen am 31. März 1944 beendet gewesen. Auch der Grundstückserwerber H. bzw. seine Erben haben das Pachtverhältnis vorsorglich gekündigt. Der Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter der Deutschen Demokratischen Republik (im folgenden. VKSK), der später das Grundstück in Besitz genommen hat, sei nicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Pächters, und er habe auch nicht eigenständig ein Recht zum Besitz dieses Grundstückes erworben. Schließlich sei auch der Bekl. nicht Rechtsnachfolger des zwischenzeitlich aufgelösten VKSK. Vorsorglich haben die Kl. en etwa bestehendes Kleingartenpachtverhältnis zum 30. November 1995 gekündigt. Diese Kündigung stützen die Kl. darauf, daß sie - ihrer Ansicht nach zulässigerweise - das Grundstück zur Errichtung eines Wohnhauses nutzen wollen und daß demnächst ein Bebauungsplan erlassen werde, der dies auch ausweise. Der Bekl. beruft sich auf den Nutzungsvertrag aus dem Jahr 1934; seiner Ansicht nach ist das Nutzungsverhältnis nicht beendet. Er meint, es bestehe eine Folge von Rechtsnachfolgeverhältnissen, aufgrund derer er in das Vertragsverhältnis eingetreten sei. Überdies habe ein mündlich verabredetes Vertragsverhältnis zwischen dem VKSK und den früheren Eigentümern H. bestanden. An B. H. und seine Erben sei auch der Pachtzins gezahlt worden.

Die Klage ist begründet.

Allerdings besteht ein Nutzungsverhältnis, aufgrund dessen der Bekl. den Kl. gegenüber das im Urteilsausspruch zu Ziff. 1 Buchst. a bezeichnete Grundstück zu Recht innehält.

In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob der VKSK Rechtsnachfolger des ursprünglichen Pächters aus dem Jahr 1934 geworden ist und also dieses Vertragsverhältnis noch besteht. Jedenfalls ist nach Gründung des VKSK zwischen den damaligen Eigentümern - B. H. bzw. seinen Erben - ein solches Nutzungsverhältnis begründet worden, indem die Eigentümer über Jahre hinweg auch Pachtzinszahlungen widerspruchslos entgegengenommen haben.

Dieses zwischen Eigentümern und VKSK begründete Nutzungsverhältnis ist auch auf den Bekl. als Pächter übergegangen. Diese Rechtsnachfolge ergibt sich allerdings nicht allein aus dem Umstand, daß der Bekl. in seiner Satzung die Rechtsnachfolge des VKSK für sich reklamiert. Vielmehr bedurfte es - da es sich um einen Schuldnerwechsel handelt - der Zustimmung aller Beteiligter: des Bekl., der die Schuld übernehmen wollte und die Zustimmung durch seine Satzungsvorschrift schlüssig erteilt hat, des VKSK als dem aus dem Vertragsverhältnis Ausscheidenden, des Eigentümers als Verpächter und aller Unterpächter in Ansehung der einzelnen unmittelbaren Nutzungsverhältnisse.

Es ist gerichtsbekannt, daß der VKSK bei seinem außerordentlichen Verbandstag am 27. Oktober 1990 beschlossen hat, daß - infolge seiner zum 31. Dezember 1990 geplanten Auflösung - die einzelnen Ortsvereine des Verbandes der Garten- und Siedlerfreunde e. V., der sich im Zuge der sogenannten Wiedervereinigung neben dem VKSK gebildet hatte, das Recht zur Weiterführung aller Verträge zwischen dem VKSK und den jeweiligen Eigentümern einerseits und dem VKSK und den jeweiligen Grundstücksnutzern andererseits übertragen werden sollte. Diese Regelung wird durch eine ebenfalls gerichtsbekannte Vollmacht des nunmehr in Auflösung befindlichen VKSK vom 30. August 1993, alle Rechte und Pflichten aus General- und Hauptnutzungsverträgen wahrzunehmen, bestätigt. Der Bekl. gehört zum Kreis der im Beschluß des VKSK vom 27. Oktober 1990 genannten Ortsvereine. Eine Zustimmung des VKSK liegt also - mindestens schlüssig - vor. Daß auch die einzelnen Nutzer dem Eintritt des Bekl. zugestimmt haben, unterliegt für das Gericht keinem Zweifel, da sie ersichtlich ebenfalls sich entsprechend hinsichtlich Pachtzinszahlung und Erfüllung sonstiger Pflichten verhalten haben. Schließlich müssen auch die Kl. sich entsprechend behandeln lassen. Sie haben Eigentum an dem herausverlangten Grundstück zwar erst im Dezember 1994 erworben; daraus ergibt sich jedoch, daß - da zuvor ersichtlich wiederum widerspruchslos Pachtzinszahlungen über mehrere Jahre hinweg entgegengenommen worden sind - schon zuvor durch den Eigentümer eine Zustimmung schlüssig handelnd erklärt worden ist.

Entsprechend Vorstehendem hat die Kammer zuletzt ständig, insbesondere in den zu 12 O 300/93 und 12 O 452/93 anhängig gewesenen Rechtsstreiten, in denen allerdings die jeweiligen Vereine Ansprüche mit der Begründung, sie seien entgegen ihrer Satzung nicht Rechtsnachfolger des VKSK, abwehren wollten, entschieden. Gründe, von diesen Entscheidungen hier abzuweichen, sind nicht zutage getreten.

Letztlich kommt es darauf jedoch nicht entscheidend an. Bestünde trotz vorstehender Erwägungen kein Pachtverhältnis, so wäre der Bekl. ebenso zur Herausgabe (des mittelbaren Besitzes) verpflichtet, wie er es hier angesichts des Umstandes, daß die Kl. das Nutzungsverhältnis wirksam zum 30. November 1995 gekündigt haben, an diesem Tag sein wird.

Allerdings können die Kl. sich auf die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG nicht stützen, weil die Anwendbarkeit dieser Vorschrift den Bestand eines Bebauungsplanes zwingend voraussetzt. Unstreitig besteht jedoch (noch) kein Bebauungsplan, so daß nach dieser Bestimmung eine Kündigung nicht ausgesprochen werden konnte.

Jedoch sind die in § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG enthaltenen Voraussetzungen für eine Kündigung des Pachtverhältnisses erfüllt. Die Kl. haben ihr Bauvorhaben plausibel dargelegt. Die Errichtung eines Wohnhauses für die Eigentümer ist eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes im Sinne dieser Vorschrift. Dieses Bauvorhaben ist auch nicht deswegen unbeachtlich, weil es nach bauplanungsrechtlichen Vorschriften unzulässig wäre. Abgesehen davon, daß einerseits das Bezirksamt sich bereits entsprechend geäußert hat, andererseits eine gleichwohl zur weiteren Aufklärung des Sachverhaltes gemäß § 273 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erforderte weitere Auskunft bis jetzt - bis zur mündlichen Verhandlung - nicht eingegangen ist, ist das Gericht aufgrund des Vortrages der Parteien zu der Überzeugung gelangt, daß es sich bei dem Grundstück, das herausverlangt wird, um ein Grundstück im unbeplanten Innenbereich, nicht aber um ein Grundstück im Außenbereich handelt, so daß eine (unstreitig ortsübliche) Wohnbebauung zulässig ist.

Zwar wird vertreten, daß Kleingartenanlagen grundsätzlich nicht als im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB angesehen werden können (vgl. Mainczyk, Rn. 16 zu § 3 BKleingG, Rn. 20 zu § 9 BKleingG). Diese Ansicht beruht wohl auf einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 17. Februar 1984 - 4 C 55/81 -, NJW 1984, S. 1576 f.), nach der eine ausgedehnte Kleingartenanlage den Bebauungszusammenhang unterbricht. Der hier vorliegende Sachverhalt entspricht jedoch nicht dem, den das Bundesverwaltungsgericht entschieden hat, in jenem Fall handelte es sich um eine "ausgedehnte Kleingartenanlage", die durch Fluß und See von sonstiger (städtischer) Bebauung getrennt war, während es sich hier um eine kleine, nur durch eine schmale Straße von sonstiger Bebauung getrennte und aus wenigen Grundstücken bestehende Anlage handelt. Aus den vorgetragenen, unstreitigen Planskizzen hat das Gericht die Überzeugung gewonnen, daß sich die beabsichtigte Bebauung durch die Kl. sehr wohl - im Sinne der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts - als "zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung (aufdrängen)" würde, so daß die Lücke als Baulücke erscheint. Schließlich ist überdies festzuhalten, daß auch ein Baum im Außenbereich nicht schlechthin unzulässig wäre; vielmehr richteten sich die Voraussetzungen für ein Wohnhaus nach § 35 Abs. 2 BauGB, und in diesem Zusammenhang ist zu bemerken, daß die in § 35 Abs. 3 BauGB bestimmten Fälle, in denen eine - zur Versagung der Genehmigung führende - Beeinträchtigung öffentlicher Belange anzunehmen ist, nicht vorliegen.

Nach Vorstehendem haben also die Kl. das bestehende Nutzungsverhältnis begründet und also wirksam beendet, sie können am 1. Dezember 1995 die Herausgabe des mittelbaren Besitzes von dem Bekl. verlangen.