Kündigung

Kündigung; Mietausfall; Schadensersatz; Mitverschulden

Hat der Vermieter dem Mieter von Gewerberaum fristlos wegen Nichtzahlung der Miete gekündigt, hat er einen Schadensersatzanspruch aus positiver Ver tragsverletzung in Höhe des Mietzinses abzüglich der ersparten Aufwendungen, falls die Räume unverschuldet nicht weitervermietet werden konnten.

Die Kl. vermietete den Bekl. mit Vertrag vom 9. September 1987 Ge werberäume in der O-Straße in Berlin befristet bis zum 30. April 1990. Der monatliche Mietzins betrug 4.442,80 DM zuzüglich 333,21 DM Heizkostenpauschale.

Die Bekl. entrichteten den Mietzins für die Monate Dezember bis März 1988 nicht. Dieserhalb wurde ihnen am 30. März 1988 das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Die Mieträume waren von den Bekl. bereits zuvor am 19. Februar 1988 zurückgegeben worden. Die Kl. hat die Räume, obwohl sie sich seit November 1987 hierum bemüht hat, bisher nicht anderweitig vermieten können. Für den Zeitraum bis Mai 1988 hat sie wegen rückständiger Mietzinsen und Schadensersatzansprüche vor dem LG Ber-lin, 12 O 110/88, einen Titel erstritten, gegen den die Bekl. Berufung eingelegt haben. Nunmehr verlangt die Kl. Schadensersatz für den Zeitraum Juni bis August 1988.

1. a) Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung einer monatlichen Schadensrente in Höhe von 4.436,13 ... DM. Anspruchsgrundlage für die Kl. ist eine positive Vertragsverletzung durch die Bekl. Diese haben durch die von ihnen zu vertretende Nichtzahlung des Mietzinses (§ 279 BGB analog) die Kl. zu einer nach § 554 Abs. 1 Nr. 1 rechtmäßigen fristlosen Kündigung veranlaßt. Der Schaden der Kl.

besteht in dem Ausfall des Mietzinses abzüglich der von ihr ersparten Aufwen-dungen.

c) Der Höhe nach ist der Anspruch nur zum Teil begründet.

aa) Von der Grundmiete hat sich die Kl. die ersparten Wasserkosten abziehen zu las-sen.

Das ersparte Wassergeld errechnet sich wie folgt (Preis netto Bewässerung + Ent-wässerung je m3 und zwar zu den während des Schadenszeitraumes geltenden Ta-rifen) x Verbrauch x Tage des Schadenszeitraumes x Mietfläche der Bekl.: (Verbrauchszeitraum in Tagen x Nutzfläche der Wasserverbraucher) = (0,95 + 1,77 DM) x 54 x 92 x 222,14 : (245 x 578,86) = 21,17 DM, ca. 20 DM.

bb) Die Heizkostenvorschüsse kann die Kl. nicht mehr verlangen. Die Behauptung, sie heize in den Sommermonaten zur Vermeidung von Frost und Witterungsschäden, hält sie nicht aufrecht.

Die Kl. verhält sich überdies treuwidrig, wenn sie Vorschüsse begehrt, die sie bei der Abrechnung wieder zurückzahlen müßte (§ 242 BGB).

Die Kl. kann als Schaden allenfalls den Zinsaufwand geltend machen, der ihr daraus erwächst, daß sie möglicherweise gleich hohe Heizölvorräte einkaufen muß und hier-für statt der Gelder der Bekl. eigene Mittel einsetzt, die sie durch Kredite finanziert bzw. die sie nicht anderweitig anlegen kann. Hierzu hat die Kl. nichts vorgetragen.

Die Heizkostenpauschale in Höhe von monatlich 333,31 DM konnte der Kl. daher nicht zuerkannt werden.

b) Der Schadensersatzanspruch der Kl. ist nicht aufgrund eines Mitverschuldens bei der gescheiterten Neuvermietung der Räume gemäß § 254 BGB gemindert.

aa) Die Bekl. tragen selbst vor, daß die Kl. sich seit November 1987 durch Zeitungsin-serate und Beauftragung eines Maklers um Nachmieter bemüht hat. Soweit sie im Termin vortragen, diese Bemühungen der Kl. seien nicht ernstlich gewollt gewesen, ist ihr Vortrag unzureichend, da sie hätten angeben müssen, welche genau zu be-zeichnenden Bewerber die Kl. abgewiesen hat.

An die Darlegung eines Mitverschuldens des Vermieters sind daher hohe Anforderungen zu stellen. Entweder muß der Mieter darlegen, daß konkrete, dem Vermieter zumutbare Ersatzmieter vorhanden sind. Diese hat er gegebenenfalls selbst zu er-mitteln. Dies ist nicht sachungerecht, da der Mieter die Werbungskosten für einen Nachfolgemieter des Vermieters über den Anspruch des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung ohnehin zu tragen hätte, so daß ihm die unmittelbare Übernahme der Aufwendungen zuzumuten ist. Oder der Mieter müßte einen Vortrag liefern, aus dem sich mit gleicher Sicherheit ergibt, daß der Vermieter zu angemessenen, ge gebenenfalls geringeren, aber konkret bestimmten Mietbedingungen einen Nachfolger gefunden hätte.