Kündigung

Kündigung; Hauswartdienstwohnung

1. Das für das Sonderkündigungsrecht nach § 565 c Abs. 1 BGB er-forderliche Merkmal (funktionsgebundene Werkmietwohnung) liegt vor, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung des Wohnraums, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Stätte der Dienstleistung steht, erfordert hat.

2. Kündigt der Vermieter eine Hauswartwohnung, muß er den neuen Hauswart noch nicht konkret benennen.

3. Der Vermieter handelt nicht rechtsmißbräuchlich, wenn er nicht auf eine freie Kleinwohnung zurückgreifen will, weil er als Hauswart ein Ehepaar beschäftigen möchte.

Die Bekl. waren 1986 als Hauswarte eingestellt worden. Ihnen war im Erdgeschoß eine 5 Zimmer-Wohnung überlassen worden. 1988 tauschten sie diese Wohnung gegen eine andere in dem Hause. Sie waren auch danach noch als Hauswarte tätig. 1989 kündigten die Bekl. aus gesundheitlichen Gründen den Hauswartdienstvertrag; die Kündigung wurde von der Kl. angenommen, die wiederum das Mietverhältnis nach § 565 c Nr. 2 BGB kündigte. Die Bekl. sind der Ansicht, nicht zur Räumung verpflichtet zu sein, da es sich insoweit um keine Dienstwohnung handele; im übrigen habe eine andere im Haus freie Wohnung an einen neuen Hauswart vermietet werden können. Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen. Dagegen hat die Kl. Berufung eingelegt. Sie konnte jedoch zwi-schenzeitlich eine andere Wohnung an einen neuen Hauswart vermieten. Sie begehrt deshalb die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache. Beide Parteien stellen widerstreitende Kostenanträge. Das LG hob die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander auf, weil es einerseits die Berufung nicht für von vornherein aussichtslos hielt, ein Zweifel am Erfolg der Berufung aber insoweit bestand, als die Bekl. bestritten haben, daß ihnen die Kün digung der Wohnung zugegangen war.

Die Kammer hält die Berufung in der Sache auch nicht von vornherein für aussichtslos. Denn entgegen dem Amtsgericht scheitert die Kündigung der Kl. vom 20. Februar 1989 nicht bereits daran, daß es sich bei der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung nicht um eine funk tionsgebundene Werkmietwohnung handelt. Denn dieses, für das Sonderkündigungsrecht nach § 565 c Abs. 1 BGB erforderliche Merkmal liegt vor, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung des Wohnraums, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Stätte der Dienstleistung steht, erfordert hat. Dabei ist die besonders enge Verknüpfung von Dienst- und Mietverhältnis entscheidend (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 4. Aufl.,§§ 565 b ff. RdNr. 22). Unstreitig sind die Bekl. zwar aus ihrer zunächst im Erdgeschoß liegenden Hauswartwohnung ausgezogen und haben dafür eine Wohnung im vierten Obergeschoß desselben Hauses bezogen. Daraus läßt sich jedoch nicht folgern, daß die Wohnung im vierten Obergeschoß für eine Hauswarttätigkeit nicht geeignet gewesen war. Denn der Bekl. zu 1) hat seine Hauswarttätigkeit unstreitig auch nach dem "Wohnungstausch" durchgeführt. Er hat in diesem Zusammenhang nicht vorgetragen, daß er seine Arbeit als Hauswart in der im vierten Obergeschoß gelegenen Wohnung hätte weniger gut ausüben können, als in der Wohnung im Erdgeschoß.

Entscheidend für die Nutzung der Wohnung als funktionsgebundene Hauswartwohnung ist die unmittelbare Nähe und damit gegebene unmittelbare Einwirkungsmöglichkeit auf das von dem Bekl. zu 1) zu betreuende Hausobjekt. Daß für diese Betreuung noch zusätzlich eine besondere Ausstattung der Wohnung erforderlich gewesen war (Alarmanlage, Kontrollinstrumente), tragen die Bekl. nicht vor. Damit kann der von ihnen genutzte Wohnraum als funktionsgebunden angesehen werden mit der Folge, daß die Kl. grundsätzlich unter Hinweis auf dringenden Betriebsbedarf grundsätzlich zur Kündigung berechtigt war. In der Kündigungserklärung vom 20. Februar 1989 mußte die Kl. den neuen Hauswart noch nicht kon-kret benennen. Vielmehr läßt sich aus dem Umstand, daß der Bekl. die Hauswartstätigkeit nicht mehr ausübt, ohne weiteres ein Betriebsbedarf entnehmen. Verlangt man bereits zu diesem Zeitpunkt die konkrete Benennung eines Nachfolgers, so führt dies zu einer nicht gerechtfertigten Schlechterstellung der Rechtsposition des Vermieters, der angesichts des ungewissen Ausgangs und der Dauer eines Räumungsprozesses bereits zu diesem Zeitpunkt in Verhandlungen mit Nachfolgebewerbern hätte eintreten müssen.

Die Kl. ist auch nicht darauf zu verweisen, daß eine weitere Wohnung in dem Haus frei geworden war, die sie als Hauswartwohnung hätte verwenden können. Denn nach dem unwidersprochenen Vortrag in der Berufung handelte es sich bei der frei gewordenen Wohnung um eine Zweieinhalbzimmerwohnung. Der Wunsch der Kl., als Hauswart ein Ehepaar mit Kin dern einzustellen, bei denen nur ein Elternteil berufstätig ist, um sicherzustellen, daß der andere Elternteil als Hauswart für die anderen Mieter stets erreichbar ist, kann nicht als rechtsmißbräuchlich angesehen werden. Demzufolge durfte die Kl. die Kündigung der von den Bekl. innegehaltenen Vierzimmerwohnung aussprechen, weil diese für die besonderen Zwecke der Kl. geeigneter als die frei gewordene Zweieinhalbzimmerwohnung erscheint.

Trotz dieser Erwägungen läßt sich nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen, daß die Berufung zu dem von der Kl. gewünschten Erfolg geführt hätte. Denn die Bekl. bestreiten, daß die Kündigungserklärung vom 20. Februar 1989 dem Bekl. zu 1) zugegangen ist (wird ausgeführt).