Kündigung

Kündigung; Betriebsbedarf; Hauswartdienstwohnung; Alternativwohnung

1. Bei einer Kündigung wegen Betriebsbedarfs für eine Hauswartdienstwohnung muß der neue Hauswart nicht angegeben werden.

2. Eine solche Kündigung kann jedoch unwirksam werden, wenn eine Alternativwohnung, die auch im 4. Obergeschoß liegen kann, später frei wird.

Die Kündigung der Kl. vom 18. Dezember 1991 war allerdings wirksam, weil sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 564 b Absatz 1, 2 Nr. 2 BGB hatten: Es bestand Betriebsbedarf, nachdem die Bekl. zu 2) die bislang von ihr ausgeübte Hauswartstätigkeit aufgegeben hatte. Entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung war der Kündigungsgrund auch hinreichend konkret dargelegt: Es genügte die Angabe, die bereits zu diesem Zwecke gewidmete Hausmeisterwohnung werde für einen neu einzustellenden Hauswart benötigt. Der konkreten Benennung des zukünftigen Arbeitnehmers bedurfte es nicht, weil dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, bereits eine bestimmte Person als Dienstnehmer zu verpflichten, obwohl noch nicht feststeht, ob oder wann die in Aussicht genommene Dienstwohnung überhaupt zur Verfügung stehen wird. Der von den Bekl. angezogene Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. November 1985 (RiM 2,1756) betraf einen nicht vergleichbaren Fall. Dort ging es um eine Dienstwohnung für Postangestellte, wobei das Oberlandesgericht ausdrücklich auf die besonderen Umstände abgestellt und eine nähere Begründung der Kündigung nur für den Fall verlangt hat, daß der Betriebsbedarf wegen der Größe des Betriebes und des Umfangs des als Mieter in Betracht kommenden Personenkreises nicht evident sei.

Die Durchsetzung des Räumungsbegehrens stellt hier jedoch eine unzulässige Rechtsausübung dar, weil im selben Haus spätestens Anfang Fe-bruar 1993 eine Alternativwohnung frei wird, die geeignet ist, den von den Kl. geltend gemachten Betriebsbedarf ohne wesentliche Abstriche zu be-friedigen. Es handelt sich dabei um die im vierten Obergeschoß belegene Wohnung der Mieter St., die nach Größe, Lage und Zuschnitt den angestrebten Zweck in gleicher Weise erfüllen kann wie die Mietwohnung der Bekl. Ohne Erfolg wenden die Kl. insoweit ein, die im zweiten Obergeschoß gelegene Beklagtenwohnung sei deswegen geeigneter, weil es leichter sei, einen zuverlässigen Hauswart zu finden, wenn ihm eine Wohnung mit attraktiver Lage im Haus geboten werden könne. Dabei handelt es sich um eine bloße Vermutung, für deren Richtigkeit die Kl. konkrete Anhaltspunkte aufgrund eigener Erfahrungen nicht vorgetragen haben und für die auch nicht eine allgemeine Lebenserfahrung streitet. Die Kammer ist überzeugt, daß der relativ geringfügige Unterschied der Lage im zweiten und vierten Stockwerk kein ins Gewicht fallendes Kriterium bei der Willensbildung eines Hauswarts ist, ob er die ihm angebotene Stelle annimmt. Es kommt vielmehr entscheidend auf die äußere Wohnlage des Hauses und die allgemeinen Arbeitsbedingungen, insbesondere die Höhe des Lohnes an.

Gegen die Widmung der Wohnung im vierten Obergeschoß als Hausmeisterwohnung sprechen hier auch nicht funktionelle Gesichtspunkte. Es trifft zwar zu, daß eine Hausmeisterwohnung möglichst so im Hause gelegen sein sollte, daß sie sowohl für Dritte, wie etwa Mieter und Handwerker, als auch für den Hausmeister selbst leicht und bequem zugänglich ist. Diesem Gesichtspunkt haben aber die Kl., indem sie nicht, wie in Berlin üblich, eine Erdgeschoßwohnung, sondern eine im zweiten Obergeschoß gelegene Wohnung als Hausmeisterwohnung widmeten, selbst nur untergeordnete Bedeutung zugemessen. Es kommt hier hinzu, daß die konkrete Lage der Wohnung ohnehin nur von untergeordneter Bedeutung ist, weil die Hauswartstätigkeit nicht nur im Hause selbst auszuüben ist, sondern die Betreuung auch der Häuser K.-Straße umfaßt, die mit dem Haus S.-Straße, in dem sich die Beklagtenwohnung befindet, einen Eckwohnhaus-block bilden. Ist der Hausmeister aber somit gehalten, einen erheblichen Teil seiner Arbeit außerhalb des Hauses, in dem er selbst wohnt, zu ver-richten, kann es auf die zentrale Lage seiner Wohnung in einem der zu betreuenden Häuser nicht entscheidend ankommen.

In Berlin ist es noch vielfach üblich, daß in einem Mehrfamilienhaus ein Hauswart tätig ist, der eine Wohnung - meist im Erdgeschoß - des Hauses oder des Häuserblocks bewohnt. Der Hauswart hat dann zwei streng voneinander zu trennende Verträge mit dem Vermieter: einen Hauswartdienstvertrag und einen Mietvertrag über die Wohnung. Nach Kündigung des Hauswartdienstvertrages (Rechtsweg dagegen Kündigungsschutzklage vor den Arbeitsgerichten) kann auch die Werkmietwohnung mit der verkürzten Frist des § 565 c Nr. 2 BGB gekündigt werden. Diese Vorschrift regelt jedoch lediglich die Kündigungsfrist, nicht jedoch einen Kündigungsgrund, der sich aus § 564 b BGB ergibt, wenn nicht eine fristlose Kündigung möglich ist, etwa wegen Zahlungsverzugs.

Das Landgericht Berlin hat sich in zwei Entscheidungen vom 10. Dezember 1992 und 25. Januar 1993 mit einer solchen Kündigung wegen Betriebsbedarfs für eine Hauswartdienstwohnung auseinandergesetzt. Danach hat der Vermieter die Person des neuen Hauswarts nicht namentlich zu benennen. Er ist auch nicht verpflichtet, in Zukunft auf einen Hauswart zu verzichten und Fremdfirmen zu beschäftigen. Es kann jedoch eine zulässige Rechtsausübung darstellen, wenn nach der Kündigung der Hauswartdienstwohnung eine andere Wohnung frei wird, die einem Hauswart zur Verfügung gestellt werden könnte. Dies kann auch eine Wohnung im 4. Obergeschoß sein, wie die 61. Kammer meint. Soweit das Landgericht in dieser Entscheidung als Kündigungsgrund im übrigen auf § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB Bezug nimmt (Eigenbedarf), handelt es sich um einen offensichtlichen Fehlgriff, denn Eigenbedarf im Sinne dieser Vorschrift ist nur der Wohnbedarf des Vermieters und seiner Familie, nicht aber der Betriebsbedarf für einen Hauswart.