Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Schonfrist; Rechtzeitigkeitsklausel; Räumungsfristverlängerung

1. Die Klausel, daß es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Mietzinses ankommt (sog. Rechtzeitigkeitsklausel), gilt nicht für die vom Mieter zur Abwendung der Kündigungsfolgen während der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB geleisteten Zahlungen.

2. Die Frist für den Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist, der spätestens zwei Wochen vor deren Ablauf zu stellen ist, verlängert sich nicht dadurch, daß der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fällt.

Zwar enthält der Mietvertrag in § 4 Nr. 1 die formularmäßige Regelung, daß es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes ankommt.

Diese sogenannte Rechtzeitigkeitsklausel ist zulässig (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1980, § 554 BGB Rdnr. 13; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1988, Anm. B 158; Beschluß der Kammer vom 23. Juli 1991 - 64 S 147/91 - GE 1991, 935; Urteil der Zivilkammer 67 vom 4. November 1991 - 67 S 281/91 - MM 1992, 101 - jeweils m. w. N.).

Diese Rechtzeitigkeitsklausel bezieht sich aber ihrem Wortlaut und ihrer Stellung nach nur auf die laufenden Mietzinszahlungen, nicht auf die Tilgung der Mietzinsrückstände innerhalb der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB (so auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, IV 419). Schon deshalb bestehen Bedenken gegen die Anwendung der Rechtzeitigkeitsklausel auch auf die zur Anwendung der Kündigungsfolgen gerichtete Nachzahlung des Mietrückstandes und der laufenden Mietzinsen. Im übrigen ist die Anwendung der Rechtzeitigkeitsklausel ohne dahingehende Klarstellung in der Klausel selbst mit dem Rechtsgedanken des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vereinbar. Die Vorschrift will dem Mieter die Möglichkeit gewähren, die in der Auslösung des Kündigungsrechts bestehende Folge seines Leistungsverzugs dadurch zu beseitigen, daß er die ihm zur Herbeiführung der Befriedigung des Vermieters obliegende Leistung nachholt. Nicht die Schuldtilgung durch Eingang der Zahlung auf dem Konto des Vermieters, sondern lediglich die Vornahme der Erfüllungshandlung ist es demnach, an welche die Beseitigung der Kündigungswirkungen geknüpft ist (so schon RGZ 99, 257, 258; Staudinger/Emmerich, 2. Bearbeitung 1981, § 554 BGB, Rdnr. 27 b; Soergel/Kummer, BGB, 12. Aufl., § 554 Rdnr. 10; Erman/Schopp, Handkommentar zum BGB, 8. Aufl. 1989, § 554 BGB Rdnr. 11; Palandt/Putzo, 51. Aufl. 1992, § 554 BGB Rdnr. 9, 13).

Der Ansicht, daß es für die Heilung der Kündigungswirkung gem. § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eingang der Zahlung auf dem Konto des Vermieters ankommt (AG Tiergarten, GE 1987, 883 m. w. N.), vermag sich die Kammer wegen des besonderen Schutzzweckes des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht anzuschließen.

Dieser Schutzzweck erfordert es vielmehr, dem Mieter unabhängig von der Verzögerungsgefahr die Möglichkeit zu erhalten, eine begründete Kündigung nachträglich unwirksam zu machen.

Folglich trifft den Schuldner nur die Verlustgefahr. Bei rechtzeitiger Leistungshandlung ist ihm die Verzögerungsgefahr dagegen nicht anzulasten. (...)

II. Die sofortige Beschwerde der Bekl. gegen die Verwerfung ihres Antrages auf Verlängerung der Räumungsfrist durch Beschluß vom 21. Februar 1992 ist gem. § 721 Abs. 6 Ziff. 2 ZPO statthaft, denn sie ist form- und frist-gerecht eingelegt worden (§ 577 Abs. 2 ZPO).

Die Beschwerde ist jedoch unbegründet.

Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß der Antrag der Bekl. auf Verlängerung der Räumungsfrist nicht rechtzeitig vor Ablauf der Räumungsfrist gestellt worden ist (§ 721 Abs. 3 S. 2 ZPO).

Es entspricht ständiger Rechtsprechung der Kammer, daß für den Antrag auf Räumungsfristverlängerung nach § 721 Abs. 2 S. 2 ZPO die Vorschrift des § 222 Abs. 2 ZPO keine Anwendung findet. Da der Mieter während der gesamten Dauer der einmal gewährten Räumungsfrist die Verlängerung beantragen kann, handelt es sich bei § 721 Abs. 3 S. 2 ZPO nicht um eine dem Mieter gesetzte Frist, so daß diese als solche nicht, wie es § 222 Abs. 2 ZPO voraussetzt, "enden" kann (Beschluß der Kammer vom 24. Februar 1987 - 64 S 26/87 -, GE 1987, 72; LG München, WuM 1980, 247; LG Freiburg, WuM 1989, 443).

Die in Mietverträgen üblicherweise anzutreffende Klausel, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Mietzinses ankommt - üblicherweise Rechtzeitigkeitsklausel genannt -, gilt nach Auffassung des Landgerichts Berlin nicht für die vom Mieter zur Abwendung der Kündigungsfolgen während der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB geleisteten Zahlung (Beschluß vom 3. April 1992.

Nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der wegen Zahlungsverzuges gekündigte Wohnraum-Mieter die Kündigung unwirksam machen, wenn bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage der Vermieter sein Geld doch nicht erhält. (Ausnahme: Es ist innerhalb der letzten zwei Jahre vorher bereits eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges erfolgt.)

Demselben Beschluß ist auch zu entnehmen, daß sich die Frist für den Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist, der spätestens zwei Monate vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen ist, nicht dadurch verlängert, daß der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fällt.