Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Heilungswirkung

Ist eine mit Zahlungsverzug begründete fristlose Kündigung gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB geheilt worden, kann auf denselben Zahlungsverzug eine nach der Heilung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärte fristgemäße Kündigung nicht mit Erfolg gestützt werden.

Die Kl. als Vermieterin einer Wohnung hatte nach Ausbleiben des Mietzinses für September bis Oktober 1992 mit Schreiben vom 2. November 1992 gemäß § 554 BGB fristlos gekündigt.

Nach dem Zugang der Übernahmeverpflichtungserklärung des zuständigen Sozialamtes vom 15. Februar 1993 (§ 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB) hinsichtlich der inzwischen bis einschließlich Februar 1993 aufgelaufenen Mietzinsrückstände hatte die Vermieterin mit Schreiben vom 2. März 1993 - u. a. erneut gestützt auf den Zahlungsverzug - fristgemäß nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt.

Die Kl. hat gemeint, bezüglich der fristgemäßen Kündigung helfe die Heilung der beklagten Mieterin nicht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. blieb ohne Erfolg.

Hinsichtlich des Zahlungsverzuges der Bekl. für den Zeitraum September 1992 bis einschließlich Januar 1993 sind die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB schon deshalb nicht erfüllt, weil im Zeitpunkt der Erklärung bzw. des Zugangs der Kündigung ein zur Kün-digung berechtigender Zahlungsverzug im Sinne von § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB aufgrund der Übernahmeverpflichtung durch das Sozialamt vom 15. Februar 1993 nicht mehr vorlag.

Anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Kl. in bezug genommenen obergerichtlichen Rechtsprechung (OLG Karlsruhe, NJW-RR, S. 79; OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, S. 1487 f.). Zwar ist zutreffend, daß danach die Heilungswirkung einer nachträglichen Zahlung gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht (auch nicht analog) für die gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB er klärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gilt. Die vorgenannten Entscheidungen beziehen sich jedoch allein auf die Konstellation, daß der zur Kündigung berechtigende Zahlungsverzug gleichzeitig, jedenfalls aber noch vor Beendigung des Verzugs, zum Anlaß sowohl einer fristlosen als auch einer fristgemäßen Kündigung genommen worden ist, während hier ein zur ordentlichen Kündigung gemäß §§ 564 b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB berechtigender Zahlungsverzug der Bekl. nicht (mehr) vorlag, weil dieser bereits geheilt war.

Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen; der Mieter hat aber noch bis zu einem Monat nach Zustellung einer Räumungsklage die Möglichkeit, die Kündigung durch Zahlung des gesamten Mietrückstandes unwirksam zu machen. Eine solche Heilungsmöglichkeit gibt es bei der fristgerechten Kündigung nach § 564 b BGB nicht, die auch auf Zahlungsverzug gestützt werden kann.

Eine fristgerechte Kündigung ist aber dann nicht mehr möglich, wenn die Heilungswirkung eingetreten ist, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 25. Oktober 1993 festgestellt hat. Auch die fristgerechte Kündigung setzt Verzug des Mieters mit den Mietzahlungen voraus.