Kündigung

Kündigung; Hauswartdienstwohnung; Alternativwohnung

Der Vermieter handelt rechtsmißbräuchlich, wenn er im Zusammenhang mit einer an sich berechtigten Kündigung einer Hauswartsdienstwohnung wegen Betriebsbedarfs dem früheren Hauswart eine freie Nachbarwohnung nicht anbietet.

Nach § 91 a ZPO sind die Kosten des Rechtsstreits der Kl. aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, nach dem die Kl. voraussichtlich den Rechtsstreit verloren hätte.

Es kann dahinstehen, ob die Kündigungserklärung der Kl. vom 29. September 1995 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum 31. Oktober 1996 beendet hat. Jedenfalls wäre das auf §§ 985, 556 Abs. 1 BGB gestützte Herausgabeverlangen der Kl. rechtsmißbräuchlich gewesen, weil es ihr oblegen hätte, die unstreitig am 1. Juli 1995 und damit nach der Kündigung des Hauswartsdienstvertrages frei gewordene Nachbarwohnung der Bekl. als Ersatzwohnraum anzubieten.

1. Die Kl. hatte ein berechtigtes Interesse im Sinne von §§ 564 b Abs. 1, 565 c Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses, weil sie die von der Bekl. ehemals innegehaltene funktionsgebundene Werkwohnung für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigte.

Dieses Interesse im Sinne eines Betriebsbedarfs hat die Kl. in der Kündigungserklärung insoweit auch hinreichend im Sinne von § 564 b Abs. 3 BGB angegeben, weil sie die Kündigung damit begründet hat, die Wohnung für einen neuen Hauswart zu benötigen und insbesondere die namentliche Benennung eines Nachfolgemieters nicht zwingend erforderlich ist (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 565 b-565 e Rz. 19 m. w. Nachw.).

2. Die Kündigung war auch materiell begründet. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, daß die Kl. die Wohnung der Bekl. herausverlangt, obwohl unstreitig die Nachbarwohnung, die zu früheren Zeiten als Hauswartsdienstwohnung genutzt worden ist, zur Vermietung gestanden hat. Bei dieser Wohnung handelt es sich lediglich um eine 1-Zimmer-Wohnung, während die streitgegenständliche Wohnung über 2,5 Zimmer verfügt. Da die Kl. nachvollziehbar geltend macht, sie wolle die Hauswartsdienststelle nur an einen Hauswart mit Familie vergeben, weil sie sich eine längerfristige Besetzung der Stelle von einer familiär gebundenen Person verspricht, widerspricht es daher nicht Treu und Glauben, wenn die Kl. die Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangt. Denn die Nachbarwohnung ist unter diesen Umständen zur Deckung des geltend gemachten Betriebsbedarfs nicht geeignet.

Ob die Kl. dieses berechtigte Interesse an der Erlangung der streitgegenständlichen Wohnung jedoch in der Kündigungserklärung bereits hätte darlegen müssen und die Kündigung deshalb den Anforderungen des § 564 b Abs. 3 BGB nicht genügt, kann letztlich dahinstehen.

Jedenfalls hätte es der Kl. oblegen, die als Hauswartswohnung nicht geeignete Nachbarwohnung der Bekl. als Ersatzwohnung anzubieten. Unstreitig ist die Nachbarwohnung am 1. Juli 1995 und damit zu einem Zeitpunkt frei geworden, zu dem die Kl. ausweislich des Schreibens vom 19. Juni 1995 ersichtlich bereits beabsichtigte, eine Beendigung auch des Mietverhältnisses wegen Betriebsbedarfs herbeizuführen.

Im Hinblick hierauf greifen vorliegend sinngemäß die Grundsätze, die für die Eigenbedarfskündigung i. S. v. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB entwickelt worden sind. Nach diesen obliegt es dem Vermieter, dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung frei gewordene andere Wohnung im Haus als Ersatzwohnung anzubieten (vgl. OLG Karlsruhe, RE vom 27.1.1993, NJW-RR 1993, 660). Denn auch bei der Kündigung nach § 565 c S. 1 Nr. 2 BGB handelt es sich letztlich um eine "Eigenbedarfskündigung" im Sinne betrieblichen Bedarfs. Daß die Kündigung des Mietverhältnisses erst mit Schreiben vom 29. September 1995 und damit zu einem Zeitpunkt erklärt worden ist, in dem die Ersatzwohnung möglicherweise bereits weitervermietet worden war, steht dieser Betrachtungsweise bei der vorliegend gegebenen Sachlage nicht entgegen, zumal andere Umstände, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit der Bekl. als unzumutbar hätten erscheinen lassen, nicht ersichtlich sind.

Nach Kündigung des Dienstvertrages mit dem Hauswart kann auch das Mietverhältnis über die Hauswartswohnung wegen Betriebsbedarfs mit der kurzen Kündigungsfrist des § 565 c BGB gekündigt werden.

In dem vom Landgericht Berlin am 19. Dezember 1996 entschiedenen Fall hatte der Hauswart eingewandt, eine andere kleinere Wohnung habe früher als Hauswartswohnung gedient, und sie sei schon vor Zugang seiner Kündigung freigeworden.

Das Landgericht meinte, der Kündigungsgrund "Betriebsbedarf" entfalle dadurch an sich nicht, da der Vermieter nachvollziehbar dargelegt habe, die jetzige größere Wohnung sei für den neuen Hauswart eher geeignet. Gleichwohl hielt das Gericht die Räumungsklage für unbegründet und bezog sich dabei auf einen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe. Dort ist für den Fall einer Eigenbedarfskündigung entschieden worden, daß dem Mieter eine nach Zugang der Kündigung im Hause freiwerdende Wohnung als Ersatzwohnung anzubieten ist, anderenfalls handele der Vermieter rechtsmißbräuchlich.

Nach Auffassung des Landgerichts Berlin sind diese Grundsätze auch auf die Kündigung wegen Betriebsbedarfs übertragbar. Darüber kann man freilich streiten, wie bei beinahe jeder Frage, die mit der Auslegung des § 242 BGB (Treu und Glauben) zusammenhängt. Soll wirklich der Vermieter verpflichtet sein, einen Hauswart, dem er sicher nicht ohne Grund das Hauswartsdienstverhältnis gekündigt hat, als "normalen Mieter" in seinem Haus weiter wohnen zu lassen? Ist es wirklich rechtsmißbräuchlich, wenn der Vermieter eine freiwerdende Wohnung an einen anderen Mietinteressenten, der sich möglicherweise schon lange dafür beworben hat, vermietet?