Kündigung

Kündigung; Vertragswidriger Gebrauch; Überbelegung

Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz als Auslegungshilfe bei der Frage, ob eine Wohnung vertragswidrig überbelegt ist.

Die Kl. konnte das Mietverhältnis nicht gemäß § 553 BGB beenden, da die Bekl. die von ihnen innegehaltenen Räume nicht vertragswidrig im Sinne des § 550 BGB nutzen.

Durch die im Laufe des Mietverhältnisses eingetretene Vergrößerung der Familie der Bekl. wurde die Wohnung nicht erheblich überbelegt.

Eine erhebliche Überbelegung hat sich nach Feststellung der maßgeblichen konkreten Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Größe und Gestaltung der Wohnung, des Vertragsinhalts sowie der in Zukunft zu erwartenden Belegung nicht ergeben.

Unter Zugrundelegung des WoAufGBln als Maßstab für die Grenzen der Belegung ist die Wohnfläche der von den Bekl. und ihrer Kinder bewohnten Räume ausreichend, da sie danach lediglich 39 m2 Wohnfläche benötigen.

Gemäß § 7 Abs. 1 WoAufGBln darf eine Wohnung genutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 m2 , für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 m2 vorhanden ist. Als Wohnfläche zählt die Fläche aller Räume hinter der Wohnungseingangs-tür, d.h. alle Flächen der Nebenräume wie Küche, Flur und WC werden mit-gerechnet (Ausführungsverordnung zu § 7 Abs. 1 WoAufGBln).

Die Wohnung der Bekl. hat eine Größe von knapp 41 m2. Von den fünf in dieser Wohnung lebenden Personen sind zwei unter sechs Jahre und drei über sechs Jahre alt.

Das WoAufGBln ist zwar eine öffentlich-rechtliche Vorschrift und daher auf bürgerlich rechtliche Streitigkeiten nicht direkt anwendbar, jedoch kann es als ein Auslegungskriterium mit herangezogen werden (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage, B 690; BayObLG, NJW 1984, 60). Bei der Erarbeitung des WoAufGBln war ebenfalls die Frage der Überbelegung von Wohnraum unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Landes Berlin zu beantworten.

Auch die Gestaltung der Wohnung läßt eine erhebliche Überbelegung nicht erkennen.

Zwar ergibt sich aus der von der Kl. eingereichten Grundrißzeichnung, daß in den 1 1/2 Zimmern wenig Raum für den normalen Tagesablauf verbleibt, jedoch kann die 13,75 m2 große Küche ebenfalls für den normalen Tagesablauf mitgenutzt werden.

Aus dem Inhalt des Mietvertrages ergibt sich auch nicht, daß die Bekl. die von ihnen innegehaltenen Räume unbefugt nutzen. Die Aufnahme der gemeinsamen Kinder in die elterliche Wohnung stellt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar.

Zwar sind die Kinder in dem Mietvertrag nicht als Nutzungsberechtigte aufgeführt, jedoch ist die Aufnahme der minderjährigen gemeinsamen Kinder das natürliche und im Mietvertrag regelmäßig auch stillschweigend vorausgesetzte Recht des Mieters (OLG Hamm, NJW 1983, 48). Die Grenze dieses Aufnahmerechts ergibt sich durch das Erreichen der Überbelegung (OLG Karlsruhe, NJW 1987, 1952). Diese Grenze wurde hier noch nicht überschritten.

Auch eine überdurchschnittliche Abnutzung der Wohnung durch die Bekl. hat die Kl. nicht nachweisen können.

Für die Annahme einer überdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung durch die Bekl. reicht in dem vorliegenden Fall allein eine quantitative Angabe nicht, da eine überdurchschnittliche Abnutzung nur bei einer erheblichen (beträchtlichen) Überbelegung indiziert wird (OLG Karlsruhe, NJW 1987, 1952).

Auf die Frage, ob das Tatbestandsmerkmal der sogenannten einfachen Überbelegung erfüllt ist, war in dem vorliegenden Fall nicht einzugehen. Die Kl. hat nicht genügend substantiiert, daß die Bekl. ihre möglicherweise bestehende Pflicht verletzten, sich um angemessenen Wohnraum für die Familie zu bemühen.

Zwar hat die Kl. vorgetragen, die Bekl. hätten eine Ersatzwohnung in Tegel abgelehnt, sie konnte jedoch nicht angeben, ob diese Wohnung einen angemessenen Wohnraum dargestellt habe.

Anm.: Aufgrund der Entscheidungen des OLG Hamm (NJW 83, 48 = GE 82, 1039 - RiM Bd. I, 814), Bayerisches Oberstes Landgericht (NJW 84, 60 = GE 83, 963 = RiM Bd. I, 1023) wäre eine Vorlage an das KG erforderlich gewesen.