Kündigung

Kündigung; Mietverhältnis mit juristischer Person; Wohnzweck

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum mit einer juristischen Person des privaten oder des öffentlichen Rechts handelt es sich grundsätzlich nicht um ein Wohn-, sondern um ein Gewerbemietverhältnis; dies gilt auch, wenn in dem Vertrag ein Wohnzweck vereinbart ist.

Die Bekl. ist zur Räumung und Herausgabe der mit Verträgen vom 30. März 1979 gemieteten Räumlichkeiten gemäß § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, weil die Mietverhältnisse beendet sind.

Dabei kommt es auf die rechtlichen Erwägungen des Amtsgerichts und der Parteien nicht an, ob eines der beiden Mietverhältnisse dem Wohnraummietrecht unterliegt oder ob es sich um ein einheitliches Mischmietverhältnis handelt, dessen Schwergewicht im Wohnraummietrecht liegt. Denn bei beiden Verträgen handelt es sich um Mietverhältnisse über Gewerberaum. Es kommt insoweit entscheidend darauf an, ob dem Mieter die Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken oder zur Nutzung als Wohnung überlassen wurden. Das ist in all den Fällen unproblematisch, in denen es sich, wie hier, beim Mieter um eine juristische Person des privaten oder öffentlichen Rechts handelt. Denn eine juristische Person vermag naturgemäß eigene Wohnzwecke nicht zu verfolgen. Die nur für Wohnraum geltenden Kündigungsschutzbestimmungen des § 564 b BGB greifen daher nicht ein.

Allerdings war in beiden Verträgen insoweit ein Wohnzweck vereinbart, als es der Bekl. gestattet sein sollte, die gemieteten Räumlichkeiten einem Betriebsangehörigen zum Wohnen zu überlassen. Nach einhelliger Auffassung in der höchst- und obergerichtlichen Judikatur (vgl. die Nachweise bei Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 9) ist aber selbst dann, wenn bei einem mit einer juristischen Person geschlossenen Mietvertrag die vereinbarte Zweckbestimmung gerade in der Überlassung der Räumlichkeiten an Dritte zum Zwecke des Wohnens liegt, nicht von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen, sondern von einem Gewerbemietverhältnis, weil es maßgeblich auf die primär vom Mieter verfolgte Absicht ankommt. Diese ist in aller Regel nur sekundär, gleichsam als Reflex, darauf gerichtet, einem Dritten Wohnraum zu verschaffen. Die Richtigkeit dieser Ansicht wird durch den vorliegend zu beurteilenden Fall bestätigt, denn die Bekl. hat mit der Anmietung der Räume, soweit diese einem Mitarbeiter als Wohnung überlassen werden sollten, ersichtlich einen ihrem eigentlichen Geschäftsinteresse, dem Betrieb eines Friseurladens, untergeordneten Zweck verfolgt.

Handelt es sich aber um Gewerberaum, so waren die Kündigungen vom 16. März 1990 wirksam und haben das Mietverhältnis fristgemäß beendet. Es kommt daher nicht mehr darauf an, daß auch die auf Zahlungsverzug (§ 554 BGB) gestützten Kündigungen vom 9. Oktober 1991 sachlich begründet waren.

Die Gewährung einer Räumungsfrist, die das Gesetz (§ 721 ZPO) nur für Wohnraum vorsieht, kommt nicht in Betracht.

Klipp und klar sagt es das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 7. November 1991: Handelt es sich beim Mieter einer Wohnung um eine juristische Person des privaten oder des öffentlichen Rechtes, kann mit ihm niemals ein Wohnraum-Mietvertrag abgeschlossen werden. Dies gilt auch dann, wenn der Zweck des Vertrages tatsächlich "Wohnen" ist. Eine juristische Person, so das Gericht, vermag naturgemäß eigene Wohnzwecke nicht zu verfolgen.