Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Heilungswirkung

Die erneute Heilung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist nur dann gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn eine erste Heilung im Sinne des Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 der Bestimmung innerhalb der Zweijahresfrist vorausgegangen war, nicht aber zum Beispiel dann, wenn der Vermieter von sich aus die frühere Kündigung nicht weiter verfolgt hat.

Die Kl. als Vermieterin nimmt den Bekl. als Mieter von Wohnraum auf der Grundlage einer Zahlungsverzugskündigung vom 26. Juni 1990 nach Rücknahme der Zahlungsklage wegen Ausgleichung des Zahlungsrückstandes innerhalb der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB noch auf Räumung in Anspruch.

Aus einem gegen den Bekl. nach Kündigung wegen Zahlungsverzuges vom 20. Februar 1989 erlangten Versäumnisurteil vom 27. April 1989 hatte die Kl. nicht vollstreckt; der Bekl. hatte den damaligen Mietrückstand nach Ablauf der seinerzeit laufenden Schonfrist ausgeglichen.

Die Kl. hat gemeint, durch die erneute Ausgleichung des Zahlungsrückstandes sei die neue Kündigung nicht unwirksam geworden. Ihr, der Kl., dürfe nicht zum Nachteil gereichen, daß sie aus dem Versäumnisurteil nicht vollstreckt habe. Die Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB gelte entsprechend.

Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Kl. blieb ohne Erfolg.

Mit Recht hat das Amtsgericht einen Herausgabeanspruch aus § 556 Abs. 1 BGB verneint, wonach der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zurückzugeben hat. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, weil die Kündigung vom 26. Juni 1990 durch Heilung gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden ist, mithin das Mietverhältnis nicht beendet ist, sondern vielmehr fortbesteht.

Daß in rechnerischer und zeitlicher Hinsicht die Voraussetzungen der Hei-lung vorliegend gegeben sind, stellt die Kl. nicht in Abrede.

Entgegen ihrer Auffassung liegen indessen die Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB nicht vor, nach denen dem Mieter eine erneute Heilung durch nachträgliche Begleichung des Mietrückstandes innerhalb der Schonfrist verwehrt ist, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 der genannten Vorschrift unwirksame Kündigung vorausgegangen ist.

Die Kl. selbst räumt ein, indem sie geltend macht, die Fallgestaltung gebiete eine entsprechende Anwendung der Regelung, daß die Voraussetzungen des Gesetzes im vorliegenden Fall unmittelbar nicht gegeben sind.

Die Kammer vermag der Kl. hingegen nicht in der Auffassung zu folgen, jedenfalls eine entsprechende Anwendung der Ausschlußregelung sei angezeigt.

Dabei läßt das Gericht dahingestellt, ob eine ausdehnende Anwendung der Ausschlußregelung von vornherein abzulehnen ist, weil eine solche Ausdehnung dem Interesse an einer im Recht der fristlosen Kün-digung zu wahrenden Rechtssicherheit und Rechtsklarheit entgegenstünde, oder ob sie schon mit Rücksicht auf den ganz eindeutigen Wortlaut in dem Satz 2 des Abs. 2 Nr. 2, der sich ausdrücklich auf eine "nach Satz 1 unwirksame Kündigung" bezieht, und im Hinblick darauf, daß eine grundsätzlich eng auszulegende Ausnahmeregelung gegeben ist, nicht in Betracht kommen kann.

Denn unabhängig von diesen Bedenken steht hier einer entsprechenden Anwendung der Regelung über den Ausschluß einer Heilung entgegen, daß eine die Analogie rechtfertigende Interessenlage, die mit jener der gesetzlichen Regelung zugrunde liegenden vergleichbar wäre, nicht gegeben ist.

Der Ausschluß erneuter Heilung gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB findet seine Rechtfertigung im wesentlichen darin, daß der Vermieter, wenn er schon hinzunehmen hat, daß seine eigentlich wirksame Kündigung nachträglich unwirksam wird, diese - gegen seinen Willen eintretende - Rechtsfolge innerhalb des Zweijahreszeitraums nur einmal gegen sich gelten lassen muß. Die Ausnahmeregelung in § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB ist also eine dem Interesse des Vermieters dienende. Für diese, den Vermieter vor sich stets wiederholenden und von ihm beeinflußbaren Kün-digungsheilungen schützende, den Mieter hinsichtlich der Häufigkeit der Heilungsmöglichkeit einschränkende Rechtsfolge besteht deshalb kein Bedarf, wenn die Durchsetzung eines Räumungsanspruchs nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges aus Gründen unterbleibt, die nicht der Mieter gegen den Willen des Vermieters herbeigeführt hat, sondern die auf einem freiwilligen Verzicht des Vermieters auf sein Recht aus der Kün-digung beruhen. Letzterenfalls hat der Vermieter nämlich zu erkennen ge-geben, daß er - aus welchen Gründen auch immer - die an sich begründete Kündigung dem Mieter nicht zum Nachteil gereichen lassen will. Dies ist ihm dann aber auch verwehrt, wenn der Mieter innerhalb der Zweijahresfrist erneut Anlaß zur Kündigung gemäß § 554 BGB gegeben und innerhalb der Schonfrist den Rückstand ausgeglichen hat. Der Vermieter ist in die sem Fall in bezug auf die aus seiner Sicht "zweite" Heilung nicht schutzwürdig (vgl. Schmidt Futterer, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdn. B 200 a; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 4. Aufl., § 554 Rdn. 17; a. A. ohne nähere Begründung: Palandt-Putzo, BGB, 50. Aufl.,§ 554 Rdn. 12 u. Hinweis a. gegenteilige Ansicht von LG Mannheim, WuM 1988, 363).