Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Abmahnung; Heilungswirkung; Rückstandstilgung

1. Der Vermieter kann auch ohne Abmahnung wegen erheblichen Zahlungsrückstands das Mietverhältnis fristlos kündigen.

2. Eine spätere Zahlung des Mieters macht die Kündigung nicht unwirksam.

Die Kl. hat gegen die Bekl. auch gemäß § 556 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung zum 31. Oktober 1994, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis aufgrund der von der Kl. in dem Schreiben vom 22. Oktober 1993 hilfsweise erklärten fristgemäßen Kündigung zu diesem Zeitpunkt beendet sein wird. Die auf § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte Kündigung ist wirksam. Zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung bestand ein Mietzinsrückstand von insgesamt 2.645,50 DM. Durch diesen Zahlungsverzug hat die Bekl. ihre mietvertraglichen Pflichten im Sinne des § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt immer dann vor, wenn der Vermieter nach den §§ 553 bis 554 a BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt wäre (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, Rdz. B 589). Für die Annahme der Erheblichkeit der schuldhaften Pflichtverletzung durch den Mieter bedarf es nicht in jedem Fall einer vorherigen Abmahnung durch den Vermieter, da das Gesetz selbst eine solche Voraussetzung nicht aufstellt (OLG Oldenburg [RE], WuM 1991, 467, 468). Ob eine Abmahnung dennoch zur Begründung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung erforderlich ist, bemißt sich allein nach den Umständen des Einzelfalls (OLG Oldenburg, aaO.). In dem vorliegenden Fall ist jedoch zu beachten, daß das Gesetz selbst in § 554 BGB klare Voraussetzungen nennt, unter denen ein Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos durch den Vermieter gekündigt werden kann. Das Gesetz selbst sieht demnach den Zahlungsverzug als einen erheblichen Pflichtverstoß an, der zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt. Diese Wertung des Gesetzes ist daher auch bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, Rdz. B 589). Eine Abmahnung vor Ausspruch einer fristgemäßen Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ist daher nur dann erforderlich, wenn der Vertragsverstoß des Mieters als solcher (noch) nicht so schwerwiegend ist, daß er eine Kündigung nach § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen könnte. In diesem Fall dient die Abmahnung dazu, den Mieter zu einem vertragsgetreuen Verhalten anzuhalten bzw. bei einem wiederholten Verstoß gegen die abgemahnte Vertragspflicht die Erheblichkeit zu begründen (MünchKomm/Voelskow, Rdz. 45 zu § 564 b BGB; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rdz. 62 IV). Vorliegend waren zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BGB erfüllt, da die Bekl. sich zu diesem Zeitpunkt mit insgesamt 2.645,50 DM in Verzug befunden hat. Die Ausgleichung dieses Rückstandes durch die Bekl. innerhalb der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat zwar zur Folge, daß die in dem Schreiben vom 22. Oktober 1993 deswegen erklärte fristlose Kündigung nachträglich unwirksam geworden ist, läßt jedoch den Vertragsverstoß als solchen nicht nachträglich entfallen. Eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB für eine nach § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärte Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommt nicht in Betracht, da § 564 b BGB keine entsprechende Regelungslücke enthält (vgl. OLG Stuttgart [RE], WuM 1991, 536 f.; OLG Karlsruhe [RE], ZMR 1992, 488 ff.), so daß die Zahlung

entfallen. Eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB für eine nach § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärte Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommt nicht in Betracht, da § 564 b BGB keine entsprechende Regelungslücke enthält (vgl. OLG Stuttgart [RE], WuM 1991, 536 f.; OLG Karlsruhe [RE], ZMR 1992, 488 ff.), so daß die Zahlung innerhalb der Schonfrist keinen Einfluß auf die Wirksamkeit der fristgemäßen Kündigung hat.

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann der Mieter die Kündigung durch vollständige Erfüllung seiner Mietschulden unwirksam machen. Das gilt nach allerdings umstrittenen Rechtsentscheiden nicht für eine fristgerechte Kündigung. Zweifelhaft kann sein, was die Voraussetzungen für eine fristgerechte Kündigung nach § 564 b BGB sind.

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Urteil vom 31. Oktober 1994, eine besondere Abmahnung des Vermieters sei nicht erforderlich. Aus dem bloßen Umstand, daß der Mieter sich in erheblichem Zahlungsverzug befinde, folge ein Kündigungsrecht, und zwar auch für eine fristgerechte Kündigung.