Kündigung

Kündigung; Wohnraumkündigung; Gebrauchsüberlassung; Abmahnung

Auch die Aufnahme eines Mitgesellschafters ist eine unbefugte Gebrauchsüberlassung, die zur fristlosen Kündigung führen kann.

Die Bekl. war Alleinmieterin von Gewerberäumen. Zur Erweiterung ihres Betriebes suchte sie einen Partner; das Geschäft wurde danach als BGB-Gesellschaft fortgeführt. Die Vermieter waren damit nicht einverstanden und kündigten nach Abmahnung das Mietverhältnis fristlos.

Den Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Gewerberäume zu (§ 556 BGB). Die fristlose Kündigung der Kl. vom 18. Februar 1992 ist gemäß § 553 BGB wirksam.

Die vorbezeichnete Kündigungserklärung ist wirksam. Anhaltspunkte dafür, daß der Prozeßbevollmächtigte der Kl. als Unterzeichner dieser Kün digungserklärung nicht von allen Eigentümern bevollmächtigt war, liege nicht vor. Er ist zum einen ausdrücklich im Namen "der Eigentümer und Vermieter" aufgetreten, zum anderen ist nichts dafür ersichtlich, daß einer oder mehrere der Eigentümer und Vermieter ihn etwa nicht bevollmächtigt hätten. Allein der Umstand, daß die beigefügte Vollmacht nicht alle der fünf Eigentümer aufführte, steht dem nicht entgegen, da es sich insoweit ledig lich um einen Mangel der Vollmacht selbst handelt, der zwar von der Bekl. mit Schriftsatz ihres Prozeßbevollmächtigten vom 23. April 1992 zurückge wiesen wurde. Die Zurückweisung im Sinne von § 174 BGB ist jedoch bei einem zeitlichen Abstand von nahezu drei Monaten zum Kündigungsschreiben nicht mehr unverzüglich im Sinne der vorgenannten Vorschrift.

Die Kündigung ist gemäß § 553 BGB wirksam, weil es sich bei der Auf nahme eines Dritten als Mitgesellschafter, sofern dieser nicht Mieter der Räume ist, um eine unbefugte Gebrauchsüberlassung im Sinne von § 553 BGB handelt.

Das Abmahnschreiben vom 1. Februar 1992 enthält eine Frist bis zum 17. Februar 1992 zur Beendigung der unbefugten Gebrauchsüberlassung und Erklärung derselben, die auch angemessen ist. Die Bekl. hat jedoch erst am 27. Februar 1992 - also noch nach dem Zugang der Kündigung vom 18. Februar 1992 - ihre Bereitschaft zur Unterlassung erklärt.

Ein Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist nicht erkennbar, weil die Unterlassung der unbefugten Gebrauchsüberlassung nach Erhalt des Kündigungsschreibens dieselbe nicht ohne weiteres nachträglich als rechtsmißbräuchlich erscheinen lassen kann. Ein Anspruch auf Verzicht auf die Rechte aus der Kündigung besteht zugunsten der Bekl. nicht.

Anmerkung: 1. Das Landgericht hatte in der knapp begründeten Entscheidung über die Rechtsfrage zu befinden, ob die Gründung einer Ge sellschaft bürgerlichen Rechts mit Beteiligung des bisherigen Alleinmieters von Gewerberäumen zu dem Zweck der anschließenden gemeinsamen Nutzung der Gewerberäume durch die Gesellschafter eine Vertragsverletzung darstellt, die die fristlose Kündigung nach § 553 BGB rechtfertigt.

Das Landgericht bejaht das Recht zur Kündigung nach erfolgloser Abmahnung 1 mit dem zutreffenden Hinweis, es handele sich bei der Aufnahme eines Dritten als Mitgesellschafter um eine unbefugte Gebrauchsüberlassung.2

Die sachlich zu begrüßende Entscheidung sollte jedoch zur Vermeidung von Mißverständnissen eingehender begründet werden. Die entgegengesetzte vorinstanzliche Entscheidung belegt, daß die Entscheidung zugunsten des Vermieters nicht selbstverständlich ist.

2. Die Aufnahme eines Gesellschafters stellt für den Vermieter vordergründig einen Vorteil dar. Zwei Mieter bieten grundsätzlich mehr (Zahlungs-) Sicherheit für den Vermieter. Das Argument verliert an Zugkraft, wenn man das Rechtsverhältnis genauer betrachtet. Die Aufnahme eines Partners in angemietete Geschäftsräume führt nicht zum Eintritt des Mitnutzers in den Mietvertrag (siehe unten). Hierzu bedürfte es einer Vertragsänderung. Es verbleibt also bei den ursprünglichen Haftungsverhältnissen.

3. Tatsächlich besteht die Gefahr, daß das Verbot der Untervermietung gänzlich ausgehöhlt wird. Der Mieter wünscht sich bei Aufnahme eines Mit gesellschafters in der Regel eine Kostenentlastung, die er über die Unter vermietung, aber auch über die Gründung einer Gesellschaft realisieren kann. Setzt sich der ursprüngliche Mieter anschließend zur Ruhe, bleibt er Mieter. Jedoch nutzt der Gesellschafter die Mietsache allein. Die Gestaltung des Innenverhältnisses einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts steht den Beteiligten völlig frei. Der Vermieter hat darauf keinerlei Einfluß. Der beigetretene Gesellschafter kann sich gegenüber dem Vermieter auf den Gesellschaftsvertrag und ein Recht zum Besitz berufen.

4. Der Sinn des Untervermietungsverbotes liegt aber gerade darin, dem Mieter nicht völlig freie Hand in der Entscheidung über die Nutzung der Mietsache zu lassen.

Das Mietverhältnis ist aufgrund der üblicherweise langjährigen Bindung ein Vertrauensverhältnis. Es wird erschüttert, wenn der Mieter frei über die Nutzung der Mietsache entscheiden kann.

Der Vermieter kann gegenüber dem beigetretenen Gesellschafter keinerlei eigene Rechte durchsetzen. Vertragsverletzungen und Verstöße gegen die Hausordnung sind allein gegenüber dem ursprünglichen Mieter zu ver folgen.

5. Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Zustimmung zur Aufnahme des Gesellschafters in das Mietverhältnis. Bei Gewerberaum entscheidet der Vermieter frei darüber, wen er als Nutzer und Mieter akzeptieren will (arg. § 549 II BGB).

6. Eine neu gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit Beteiligung des ursprünglichen Mieters ist auch nicht mit diesem identisch, denn es handelt sich schließlich um keine Zellteilung. Der BGH3 hat allerdings die Identität für die Umwandlung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in ei-ne offene Handelsgesellschaft angenommen. Das entspricht der Rechtslage4, denn die Umwandlung einer GbR in eine OHG erfolgt von Rechts we-gen, so daß die Identität gewahrt bleibt.

Aber auch aus dem Umstand, daß bei entsprechenden gesellschaftsvertraglichen Vorkehrungen der Ein- und Austritt von Gesellschaftern aus bzw. in die Gesellschaft unter Wahrung ihrer Identität zulässig ist, kann für den Fall der Neugründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts kein Ar-gument für die vertragsgerechte Nutzerweiterung gewonnen werden. Der BGH5 hat entschieden, daß der eintretende Gesellschafter nicht für Altverbindlichkeiten haftet6. Bei Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwerben die Mitgesellschafter auch keine Rechte an solchen der anderen, die vor Gesellschaftsgründung entstanden sind7. Anders ist die Rechtslage bei den Handelsgesellschaften. Dort haftet der eintretende Gesellschafter nach § 130 HGB für Altverbindlichkeiten. Es handelt sich jedoch um einen gesetzlich geregelten Fall des Schuldbeitritts8, der lediglich die Haftung aus dem Schuldverhältnis auf den Beitretenden erstreckt, nicht jedoch das Eintreten in das gesamte Rechtsverhältnis bewirkt.

7. Gegen die Entscheidung des Landgerichts sprechen letztlich nur sozial- und wirtschaftspolitische Erwägungen. In Zeiten der Gewerberaumknappheit steigen die Preise für Gewerberaum in astronomische Höhen. Dadurch wird der Einzelhandel mittelfristig zur Aufgabe gezwungen. Die Ge werberaumbewirtschaftung hat in Deutschland keine Tradition und verhindert letztlich auch dringend notwendige Investitionen. In Frankreich hat sich eine besondere Form der Gewerberaumbewirtschaftung herausgebildet, die den Gewerberaum als Unternehmensbestandteil in eine quasi-dingliche Rechtsposition erhebt, die dem Gewerbetreibenden weitgehende Rechte einräumt9. Das deutsche Recht sieht bislang keine äquivalente Rechtsstellung des Gewerbetreibenden vor. Die Regelungen über Treu und Glauben können und dürfen aber nicht als Einfallstor für eine generell stärkere Rechtsposition der Gewerbetreibenden herhalten. Sie müssen der Einzelfallbetrachtung vorbehalten bleiben. RA Götz-Sebastian Hök

1) Die Abmahnung muß eine ausreichende Frist zur Herstellung der vertragsgerechten Nutzung enthalten, den Verstoß bezeichnen (RGZ 77, S. 117) und zur Unterlassung auffordern. Eine einmalige Abmahnung genügt.

2) Ebenso Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III A Rn. 1010; BGH, ZMR 1959, S. 8.

3) BGH, NJW 1967, S. 821.

4) BGH, BB 1967, S. 134; Baumbach/Duden/Hopt, HGB, 28. Aufl. 1989, Einl. § 105 Anm. 4 B.

5) BGH, MDR 1979, S. 823 = BGHZ 74, S. 240.

6) anders bei der OHG, vgl. § 130 HGB; die entsprechende Anwendung des § 130 HGB auf die GbR hat der BGH verneint, BGH, MDR 1979, S. 823.

7) zu Anwaltshonoraren BGH, NJW 1988, S. 1973.

8) Palandt/Heinrichs, BGB, vor § 414 Rn. 2.

9) vgl. Hubrecht, Droit commercial, 9. Aufl., S. 43 ff.; Sonnenberger/Schweinberger, Einführung in das französische Recht, 2. Aufl., S. 153.

Rechte aus dem Mietverhältnis sind höchstpersönlich und können grundsätzlich nicht ohne Zustimmung der Gegenseite übertragen werden. Der Mieter darf deshalb die Mietsache auch nur selber nutzen, zusammen mit nahen Familienangehörigen. Ausnahmen gelten im gewissen Umfang für die Untermiete nach § 549 BGB. Anderenfalls liegt eine vertragswidrige Nutzung vor, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung nach Abmahnung berechtigt.

Das gilt nicht nur für Wohnraum, sondern auch für Gewerberaum, wie das Landgericht Berlin in einer Entscheidung zur Gründung einer BGB-Gesellschaft festgestellt hat. Auch der BGB-Gesellschafter ist ein Dritter, dem der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters die (Mit-) Nutzung einräumen darf.