Kündigung

Kündigung; fristlos; Gesundheitsgefährdung; Lärm; Mitmieter

Gesundheitsgefährdender Lärm und nächtliche Ruhestörungen aus der Nachbarwohnung berechtigen den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags.

Die Bekl. war nach § 544 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn eine Wohnung so beschaffen ist, daß die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Eine solche gesundheitsgefährdende Beschaffenheit einer Wohnung liegt auch dann vor, wenn für die Gesundheit negative Einflüsse auf die Raumbewohner von außen oder von Dritten kommen, wie Lärm und Gerüche (OLG Koblenz WM 1989, 509 m. w. N.). In diesem Fall müssen sich die Störungen aber dahin auswirken, daß sie die ständigen Eigenschaften der Räume bestimmen. Ein solcher eigenschaftsbestimmender Faktor kann sein, daß von einem Mieter der Nachbarwohnung über längere Zeit Lärmbelästigungen ausgehen.

Unstreitig hat die Bekl. massive Lärmbelästigung durch den Wohnungsnachbarn H. ab Mitte 1995 erlebt. Sie hat dies der Kl. mit Schreiben v. 27.8. und 5.11.1995 gemeldet und auch mit Schreiben v. 6.2.1996 nochmals vorgetragen. Mit Rücksicht auf diese erhebliche Dauer der Lärmbelästigung muß davon ausgegangen werden, daß diese Lärmbelästigung bereits für den Wohnraum der Bekl. bestimmende Zustandseigenschaft war, zumal, da die Bekl. von der Kl. keine Mitteilung erhalten hat, daß die Kl. gegen die Lärmbelästigung vorgegangen sei und daß aus Sicht der Bekl. zu erwarten war, daß diese Lärmbelästigungen in naher Zukunft beendet werden würden. Unzweifelhaft können Lärmbelästigungen über einen längeren Zeitraum das körperliche Wohlbefinden erheblich beeinflussen. Eine solche konkrete Gesundheitsgefährdung liegt insbesondere vor, wenn durch häufigen nächtlichen Lärm der Schlaf gestört wird. Nach dem Vortrag der Bekl. hat der Wohnungsnachbar an zahlreichen Terminen die Nachtruhe gestört. Dies hat die Kl. auch zur Grundlage ihrer fristlosen Kündigung v. 19.3.1996 gegenüber dem Mieter H. gemacht.

Die Vorschrift des § 544 BGB wird nicht dadurch unanwendbar, daß der Vermieter seinerseits nach Auftreten einer dauerhaften Störung um die Beseitigung der Störung besorgt ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn dem kündigenden Mieter vor der Kündigung nicht mitgeteilt worden ist, daß der Vermieter gegen die Störung vorgehe. Daß die Kl. tatsächlich gegen Störungen durch fristlose Kündigung des Mitmieters und Erhebung der Räumungsklage vorgegangen ist, ist im Rahmen des § 544 BGB jedenfalls dann unbeachtlich, wenn dem gestörten Mitmieter keine Mitteilung gemacht wird, daß gegen den gesundheitsgefährdenden Zustand der Nachbarwohnung konkret vorgegangen wird. Es ist grundsätzlich Risiko des Vermieters, der sich seine Mieter aussucht, und nicht des gestörten Mitmieters, daß von einem Mieter Störungen auch für Nachbarwohnungen ausgehen. Ob die Bekl. mit Ausspruch der Kündigung dann gegen Treu und Glauben rechtsmißbräuchlich gehandelt hätte, wenn die Kl. ihr mitgeteilt hätte, daß sie mit fristloser Kündigung und Räumungsklage gegen den Mitmieter vorgehe, kann im vorliegenden Fall dahinstehen, weil eine solche Mitteilung unterblieben ist.