Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Vorbehaltszahlung; Heilungswirkung

Eine Zahlung unter Vorbehalt ist keine Erfüllung und kann deshalb eine Kündigung nach § 554 Abs. 2 BGB nicht unwirksam machen.

Nachdem sich die Parteien in der Hauptsache im Vergleichswege geeinigt und den Rechtsstreit sodann in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes noch über die Kosten zu entscheiden. Diese hat die Bekl. zu tragen, da sie voraussichtlich in dem Rechtsstreit unterlegen gewesen wäre.

Hinsichtlich des von den Kl. geltend gemachten Zahlungsanspruchs sowie des Antrags auf Vorbehaltloserklärung bezüglich der bereits von der Bekl. geleisteten Zahlungen war die Klage begründet, da den Kl. insoweit ein Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses gemäß § 535 BGB zustand. Der nach der Rechtsprechung der Kammer (so z. B. in MM 1992, Heft 3, Seite 28) per 31. Dezember 1987 bestandsgeschützte Mietzins betrug im vorliegenden Fall 270,60 DM zuzüglich der Betriebskostenerhöhung vom 14. Juni 1988 = 304,42 DM. (...)

Auch der Räumungsanspruch der Kl. gegenüber der Bekl. war gemäß § 556 Abs. 1 BGB aufgrund der fristlosen Kündigung vom 28. April 1993 gemäß § 554 BGB begründet. Denn die von der Bekl. unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen haben nicht zur Unwirksamkeit der vorgenannten Kündigung nach § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB geführt. Soweit diese Zahlungen der Bekl. unter dem "Vorbehalt der rechtlichen Klärung" geleistet worden sind, ist Erfüllung nach § 362 Abs. 1 BGB nicht eingetreten. Der bloße Ausschluß der Wirkung des § 814 BGB ergibt sich aus dem Wortlaut eines derartigen Vorbehalts nicht, vielmehr ist hieraus gerade zu folgern, daß unter der Bedingung des Bestehens der Forderung geleistet wird, was zur Folge hat, daß dem Gläubiger - hier den Kl. - weiterhin die Beweislast für das Bestehen der Forderung aufgebürdet wird (vgl. Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 362, Rdn. 11).

Innerhalb eines Monats nach Zustellung einer Räumungsklage wegen einer fristlosen Kündigung, die auf Zahlungsverzug gestützt ist, kann der Mieter den gesamten Rückstand begleichen und die Kündigung so unwirksam machen. Bei Streit über die Berechtigung der Forderungen des Vermieters ist in der Praxis eine Zahlung unter Vorbehalt beliebt, um jedenfalls die Wohnung nicht zu verlieren. Dies ist jedoch keineswegs unproblematisch, wie der Beschluß des Landgerichts Berlin vom 29. August 1994 zeigt.

Das Landgericht meinte, die Zahlung unter Vorbehalt sei keine Erfüllung und könne deshalb eine Kündigung nicht unwirksam machen.

Das ist allerdings keineswegs herrschende Rechtsprechung in Berlin.