Kündigung

Kündigung; Zweckentfremdung

Die Aufforderung der Behörde, eine gewerblich vermietete Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen, schafft dem Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses.

Seitens des Vermieters besteht nach Auffassung der erkennenden Kammer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da die Behörde die Kündigung verlangt und dem Ver-mieter anderenfalls erhebliche (wirtschaftliche) Nachteile wegen Verstoßes gegen dieses Zweckentfremdungsverbot drohen. Voraussetzung für eine Kündigung nach § 564 b BGB wegen fehlender Zweckentfremdungsgenehmigung ist zunächst das Verlangen der Behörde, das Mietverhältnis zu kündigen. Unstreitig liegt für die von der Bekl. als Gewerberaum genutzte Wohnung eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht vor. Die Kl. ist durch das Bezirksamt mit Bescheid vom 15. März 1990 aufgefordert worden, die Mieträume bis zum 30. April 1990 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Auf ihren Widerspruch hat die übergeordnete Behörde die Kl. darauf hingewiesen, daß es ihr als Verfügungsberechtigte möglich und zumutbar sei, die vorzeitige Beendigung eines nach öffentlichem Recht unzulässigen Wohnungsgebrauchs zivilrechtlich zu betreiben. Daraus ergibt sich eindeutig ein Verlangen der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Behörde.

Am 9. Mai 1990 und 12. September 1990 wurde gegen die Kl. Zwangsgeld über 1.000 DM bzw. 2.000 DM festgesetzt, da die zweckentfremdete Nutzung der Wohnräume fortgesetzt wird. Da die Kl. diese verwaltungsrechtlichen Zwangsmaßnahmen hinnehmen mußte und sie zukünftige Zwangsmaßnahmen nur bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden kann, ergibt sich daraus ein hohes Interesse an einer Kündigungsmöglichkeit. Der Kl. kann nicht zugemutet werden, eine vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses, die erst zum 1. Juni 1994 möglich wäre, abzuwarten und sich der Gefahr weiterer Zwangsmaßnahmen der Behörde auszusetzen. Dem Vermieter für diesen Fall eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit einzuräumen, entspricht nach Auffassung der Kammer auch dem Anliegen der verwaltungsrechtlichen Vorschriften zur Zurückdrängung der Zweckentfremdung von Wohnraum. Durch diese Vorschriften soll der Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gewährleistet werden (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender: Kommentierung zum Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts - vom 4. November 1971 in Wohnungsbaurecht, Bd. V Mietrecht, Wingen-Verlag, Essen 1985, S. 3). Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Beschluß vom 4. Februar 1975 ausgeführt, daß die Zweckentfremdung als sozial unerwünscht miß-billigt wird (Bundesverfassungsgericht, Entscheidung 38, S. 348). Der glei-chen Diktion folgt das Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz für das Land Berlin, dessen Neufassung zum 1. April 1990 insbesondere wegen der bisher ungenügenden Wirksamkeit vorhandener Rechtsvorschriften zur tatsächlichen Beseitigung der Zweckentfremdung veranlaßt worden war.

Da das Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz als verwaltungsrechtliche Vorschrift naturgemäß keine Kündigungsmöglichkeit des zivilrechtlichen Mietvertrages eröffnet, muß dem Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Zivilrecht zugestanden werden, zumindest dann, wenn eine ordentliche Kündigung in absehbarer Zeit nicht zu erlangen ist. Auf verwaltungsrechtlichem Wege besteht zudem keine Möglichkeit, im Wege des Verwaltungszwanges die zweckwidrige Benutzung zu beenden und die Räume wieder Wohnzwecken zuzuführen (Bundesverwaltungsgericht, NJW 1980, S. 1970 und NJW 1981, S. 242). Die in § 4 Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz für das Land Ber-lin vorgesehene Möglichkeit der Räumung zur Beseitigung der Zweckentfremdung besteht nur unter eingeschränkten Voraussetzungen. Es soll dahingestellt bleiben, ob weitergehende als in den bundesrechtlichen Vorschriften genannte Zwangsmaßnahmen überhaupt möglich sind. Das Bundesverwaltungsgericht geht davon aus, daß die einzige bundesrechtlich vorgesehene Sanktion sich aus § 2 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 4. November 1971, einer bundesrechtlichen Vorschrift, ergibt, wonach Geldbuße bis zu 20.000 DM verlangt werden könne. Für weitere Eingriffsakte sei eine bundesrechtliche Ermächtigung erforderlich, aber nicht vorhanden.

Soweit die Bekl. einwendet, die Kl. hätte sich bei Abschluß des Mietvertrages hinreichend über die Eignung der Räume zum vereinbarten Nutzungszweck vergewissern müssen, kann dies dahinstehen, da sich nichts daran ändern würde, daß das berechtigte Interesse der Kl. gegenüber dem der Bekl. aus den dargelegten Gründen überwiegt.

Das Amtsgericht hat zu Recht eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grunde (§ 554 a BGB) verneint, da auf seiten der Bekl. als Mieterin eine schuldhafte Vertragsverletzung nicht vorliegt und die Kl. sich zumindest fahrlässig keine Gewißheit darüber verschafft hatte, ob die Vermietung ei-ner Genehmigung bedarf (so auch AG Charlottenburg, GE 1989, S. 951).

Die Kammer folgt auch der Auffassung des Amtsgerichts, daß eine Kün-digung nach § 242 BGB ebenfalls nicht möglich ist. Nach § 242 BGB i. V. m. dem in § 626 Abs.1 BGB enthaltenen Rechtsgedanken kann ein längerfristiger Mietvertrag aus wichtigem Grund bei fehlendem Verschulden des anderen Teiles auch dann fristlos gekündigt werden, wenn es unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dem einen Teil (dem Kündigungswilligen) auch nach strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist, noch länger am Vertrag festzuhalten (Soergel, Kommentar zum BGB, § 554 a BGB, Rdnr. 18). Al-lerdings geben Umstände, die in der Einfluß- oder Risikosphäre einer Par tei liegen, dieser im allgemeinen keinen Grund für die außerordentliche Kündigung (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 528). Solche Umstände sind hier nicht erkennbar. Die Kl. hätte bei Abschluß des Mietvertrages prüfen müssen, ob eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich ist. Die fraglichen Umstände sind gerade ihrer Sphäre zuzurechnen. Bei der Kl. als Immobilienfirma kann und muß man davon ausgehen, daß sie die gesetzlichen Anforderungen an die Vermietung von Gewerberäumen kennt und notwendigen Prüfungspflichten nachkommt.