Kündigung

Kündigung; Hundehaltung

Nicht jede verbotene Hundehaltung ist ein Kündigungsgrund.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 556 Abs. 1 BGB nicht zu, denn das Mietverhältnis ist durch die fristlose und hilfsweise fristgerechte Kündigung vom 24. März 1992 nicht wirksam beendet worden.

Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach §§ 553 oder 554 a BGB, aber auch für eine ordentliche Kündigung nach § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB sind nicht dargetan. Eine fristlose Kündigung nach § 553 BGB setzt - abgesehen von der hier vorhandenen Abmahnung - voraus, daß ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache fortgesetzt wird, der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt. § 554 a BGB läßt eine Kündigung nur zu, wenn der Mieter seine Vertragspflicht schuldhaft in einem solchen Maße verletzt, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Auch § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt für eine ordentliche Kündigung eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung voraus. Das bedeutet für die vorliegend anzunehmende Vertragsverletzung einer vertragswidrigen Hundehaltung, daß der Vermieter im Grundsatz zunächst mit weniger einschneidenden Mitteln darauf hinwirken muß, den vertragswidrigen Zustand zu beenden. Eine Kündigung soll stets das letzte Mittel sein, mit der ein Vermieter seine begründeten Interessen durchzusetzen berechtigt ist. Nur ausnahmsweise mag die vertragswidrige Hundehaltung - nach Abmahnung - sogleich zur Kündigung berechtigen, etwa in dem von der Kammer entschiedenen Fall der endgültigen, nachhaltigen Weigerung des Mieters, einen großen, Mit mieter unmittelbar gefährdenden Hund abzuschaffen (vgl. Urteil v. 1.10.1992 zu 62 S 276/92). Derartige Umstände sind hier nicht ersichtlich. Der Kl. ist im vorliegenden Fall auch zunächst mit dem milderen Mittel vorgegangen und hat einen Anspruch auf Entfernung des gehaltenen Hundes rechtshängig gemacht. Diesem Begehren hat das Amtsgericht mit Urteil vom 19. Februar 1992 entsprochen und die Bekl. verurteilt, den Hund aus der Wohnung zu entfernen und es zu unterlassen, in der gemieteten Wohnung einen Hund zu halten. Es mag nun dahinstehen, ob der Kl. als Vermieter auch verpflichtet ist, erst die Vollstreckung aus dem erstrittenen Urteil zu versuchen, oder ob er sogleich zu dem Mittel der Kündigung greifen darf, wenn der Mieter dem Urteil zuwiderhandelnd weiterhin den Hund nicht abschafft. Es kann auch dahinstehen, ob die vorliegend vor Rechtskraft des amtsgerichtlichen Urteils zum Verbot der Hundehaltung ausgesprochene Kündigung hier überhaupt Grundlage für einen Räumungsanspruch sein kann. Denn der Kl. hat nicht hinreichend dargetan, daß die Bekl. dem Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 19.2.1992 zu 6 C 474/91 nicht nachgekommen sind und den Hund nach wie vor in ihrer Wohnung halten. Der Vortrag, der Hund sei am 4.7.1992 in der Wohnung angetroffen (beweisloser Vortrag) und auch später mehrfach im Hause gesehen worden, reicht für die Annahme einer dauernden Hundehaltung nicht aus, zumal die Bekl. diesbezüglich behaupten, daß sich der Hund nur besuchsweise an diesem Tag in der Wohnung aufgehalten hätte. Aber nur die dauernde Hundehaltung stellt eine Vertragsverletzung dar, zumal der Mietvertrag selbst einen vorübergehenden Aufenthalt von Hunden sogar bis zu 7 Tagen zuläßt. Den angebotenen Beweisen war nicht nachzugehen, da die Behauptung, der Hund sei mehrfach im Hause gesehen worden, unsubstantiiert ist und im übrigen die Beweise auch nicht geeignet sind, auszuschließen, daß der Hund nur besuchsweise im Hause war. Auch der Beweis des ersten Anscheins spricht nicht für den Kl., denn es gibt keinen all-gemeinen Erfahrungssatz dahingehend, daß der Hund nicht abgeschafft ist und sich nicht nur besuchsweise im

Hause gesehen worden, unsubstantiiert ist und im übrigen die Beweise auch nicht geeignet sind, auszuschließen, daß der Hund nur besuchsweise im Hause war. Auch der Beweis des ersten Anscheins spricht nicht für den Kl., denn es gibt keinen all-gemeinen Erfahrungssatz dahingehend, daß der Hund nicht abgeschafft ist und sich nicht nur besuchsweise im Hause aufhält, wenn er vereinzelt angetroffen wird. Auch für eine Umkehr der Beweislast ist kein Raum.

Man sollte meinen, seit kurzem sei die 62. Kammer des Landgerichts Berlin speziell zuständig als "Hundehaltungsmietberufungskammer" (vgl. GE 1992, 1291; GE 1993, 97).

In ihrer Entscheidung vom 14. Januar 1993 stellte die Kammer klar, daß nicht jede verbotene Hundehaltung eine Kündigung rechtfertigt. In einer weiteren Entscheidung vom selben Tag gab das Gericht einer Unterlassungsklage des Vermieters auf Hundehaltung statt und hob die entgegenstehende Entscheidung des Amtsgerichts auf, obwohl die Berufungssumme nicht erreicht war. Nach § 511 a Abs. 1 ZPO ist die Berufung immer dann zulässig, wenn das Amtsgericht von einem Rechtsentscheid abgewichen ist, was das Landgericht im vorliegenden Falle bejahte. Nach einem Rechtsentscheid des OLG Hamm hat grundsätzlich der Vermieter ein Ermessen, ob er die Hundehaltung genehmigen will oder nicht. Weicht ein Amtsgericht von dieser Entscheidung ab, ist somit stets eine Berufung möglich. Streitig ist lediglich, ob der Berufungskläger eine solche Abweichung von einem Rechtsentscheid vortragen muß oder ob das Berufungsgericht dies selbständig zu prüfen hat.