Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Verschulden; Rückstandstilgung

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters voraus. Dabei kann zugunsten des Mieters berücksichtigt werden, wenn er die Rückstände nach Zugang der Kündigung tilgt.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. der Räumungsanspruch gemäß § 556 Abs. 1 bzw. 3 BGB nicht zu, da die ordentliche Kündigung vom 18. November 1991 das zwischen dem Kl. und der Bekl. zu 1. bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet hat, denn er hat ein berechtig-tes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht dargelegt. Zwar hat die Bekl. zu 1. die Monatsmieten für Juli und August 1991 erst nach Zugang der Kündigungserklärung am 22. November 1991 überwiesen und ist insoweit ihrer vertraglichen Verpflichtung zur regelmäßig im voraus zu entrichtenden Mietzinsleistung nicht nachgekommen. Die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, der hier allein in Betracht kommt, liegen jedoch nicht vor.

Aufgrund der genannten Vorschrift ist es als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere anzusehen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine derartige nicht unerhebliche Vertragsverletzung hat der Kl. hier nicht dargetan. Dabei hatte das Gericht nach § 564 b Abs. 3 BGB nur die Gründe zu berücksichtigen, die er in dem Kündigungsschreiben vom 18. November 1991 angegeben hat (nachträglich sind keine entstanden). Diese waren die Mietrückstände für die Monate Juli und August 1991, so daß die von dem Kl. in der Klageschrift angeführten weiteren Zahlungsunregelmäßigkeiten außer Betracht zu bleiben hat ten, unabhängig davon, ob sie überhaupt existieren, was die Bekl. zu 1. substantiiert bestritten hat.

Die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB sind nicht schon des-wegen nicht erfüllt, weil der ausstehende Mietzins unmittelbar nach Zugang der Kündigungserklärung gezahlt worden ist und damit die gleichzeitig erklärte fristlose Kündigung nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 unwirksam geworden ist. Denn die Heilungswirkung einer nachträglichen Zahlung im Sinne von § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB gilt nicht (auch nicht entsprechend) für die gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters (vgl. Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 28. August 1991 zu 8 ReMiet 2/91 = ZMR 91, 429; Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 19. August 1992 zu 3 ReMiet 1/92 = WuM 92/517, 518). Die unverzügliche nachträgliche Zahlung des Mieters kann nur bei der Bewertung des Begriffes der nicht unerheblichen Vertragsverletzung herangezogen werden. Hierbei hat es - worauf schon das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil hingewiesen hat - zu einer Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen im Rahmen der Sozialklausel zu kom-men (vgl. OLG Stuttgart, a. a. O.). Eine Verletzung vertraglicher Pflichten ist dann i. S. d. § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht unerheblich, wenn die Belange des Vermieters in einem solchen Maße beeinträchtigt werden, daß die Kündigung als angemessene Reaktion erscheint (vgl. OLG Karlsruhe, a. a. O.). Danach kann grundsätzlich ein zur fristlosen Kündigung berechti-gender Zahlungsrückstand eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung darstellen (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, Handkommentar, § 564 b Rdnr. 22). Es bleibt jedoch eine Frage der Einzelfallbeurteilung, ob das Zahlungsverhalten des Mieters schuldhaft das Mietverhältnis so erheblich stört, daß eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt erscheint (vgl. auch OLG Oldenburg, RE ZMR 1991/427).

Vorliegend folgt die Kammer der Ansicht des Amtsgerichts, daß hier die Abwägung der beiderseitigen Parteiinteressen nicht die ordentliche Kündigung rechtfertigt. Dabei ist auf seiten des Kl. als Vermieter sein Interesse an der pünktlichen vertraglich vereinbarten Mietzinszahlung und der Räumung der Wohnung im Falle der Nichteinhaltung anzuführen. Für die Bekl. zu 1. als Mieterin spricht der Umstand des einmaligen Verstoßes - die Bekl. hat zwar die Miete für zwei Monate nicht bezahlt, ihr Verhalten ist jedoch bei der zu § 564b Abs. 2 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Abwägung im Zusammenhang zu sehen -, der erst längere Zeit später mit der fristlosen bzw. fristgerechten Kündigung gerügt worden ist. Es kann in diesem Zu sammenhang dahinstehen, ob bei Zahlungsverzug eine Kündigung nach § 564b Abs. 2 Nr. 1 eine Abmahnung voraussetzt. Jedenfalls ist aber zu be-rücksichtigen, daß der Kl. nach Zahlungsverzug im Juli/August erst im No-vember mit der Kündigung reagiert und die Bekl. dann sogleich nach Fest-stellung ihres Versäumnisses die ausstehenden Zahlungen geleistet hat. Diese Sachlage rechtfertigt nicht die ordentliche Kündigung.

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter binnen eines Monats nach Zustellung der Räumungsklage die Kündigung dadurch unwirksam machen, daß er den gesamten Zahlungsrückstand tilgt. Anders ist es bei der fristgerechten Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB, denn hier kommt eine entsprechende Anwendung des § 554 Abs. 2 BGB nicht in Betracht, wie das OLG Stuttgart und das OLG Karlsruhe entschieden haben. Es will allerdings nicht so recht einleuchten, daß eine scharfe Waffe wie die fristlose Kündigung durch spätere Zahlung unwirksam wird, während dies für das vergleichsweise mildere Mittel der fristgerechten Kündigung nicht gelten soll.

Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 11. Januar 1993 zu sehen, wonach eine fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam ist (wird), wenn der Mieter die Rückstände unverzüglich tilgt, weil dann eine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne des § 564 b BGB fehlt.

Dogmatisch ist die Entscheidung schwer zu begründen, weswegen das Urteil hierzu auch keine näheren Ausführungen enthält, denn grundsätzlich sind bei der Frage, ob ein Kündigungsgrund vorliegt, allein die Umstände zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung zu berücksichtigen. Eine spätere Zahlung kann also eine wirksame Kündigung nicht zu einer unwirksamen machen. Es ließe sich lediglich mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) argumentieren, daß eine Berufung des Vermieters auf die wirksame Kündigung wegen der späteren Zahlung treuwidrig ist - ähnlich wie im Falle der Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn nach Zugang der Kündigung eine andere Wohnung im Hause frei wird.