Kündigung

Kündigung; Vertragsverletzung; Änderung der teilgewerblichen Nutzung

1. Eine im Mietvertrag vorgesehene teilgewerbliche Nutzung darf der Mieter nicht einseitig ändern.

2. Auch wenn der Umfang der gewerblichen Nutzung (hier: zwei Räume der Wohnung) dabei nicht verändert wird, liegt ein vertragswidriger Gebrauch vor, der eine Kündigung rechtfertigen kann.

Die Bekl. ist aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 8. Juni 1991 Mieterin der im Tenor bezeichneten 4-Zimmer-Wohnung. Ausweislich des Mietvertrages, der zunächst auch mit der zwischenzeitlich verstorbenen Mieterin Monika R. geschlossen worden war, wird eine Wohnfläche von 123 qm "mit 50 % teilgewerblicher Nutzung" vermietet. Unter § 9 Nr. 2 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, daß Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters erfolgen darf.

Zusammen mit Frau R. nutzte die Bekl. zunächst 2 Zimmer der Wohnung zum Wohngebrauch und 2 weitere Zimmer zum Betrieb ihrer Heilpraktikerpraxis. Nach dem Tode der Mitmieterin zog der Lebensgefährte der Bekl., Herr H. in die Wohnung mit ein. Bereits mit Schreiben vom 26. Februar 1993 widersprach der Kl. einer Untervermietung der Räume an Herrn H., wobei er sich insbesondere gegen eine Nutzung des gewerblichen Bereiches der Wohnung durch Herrn H. wandte. Mit anwaltlichem Schreiben vom 18. Dezember 1993 forderte der Kl. die Bekl. auf, die unberechtigte Gebrauchsüberlassung, die in einer gewerblichen Nutzung der Wohnung durch Herrn H. bestehe, zu beenden und kündigte für den Fall der Nichtbefolgung den Ausspruch einer fristlosen Kündigung an.

Ende des Jahres 1993 meldete sich der Zeuge H. mit Hauptwohnsitz in der Wohnung der Bekl. an. Ausweislich der Auskunft des Bezirksamtes Reinickendorf von Berlin ist er seit dem 20. Dezember 1993 mit der Gewerbetätigkeit "Vermittlung von Versicherungen und Bausparverträgen" unter der Anschrift der Bekl. registriert. Auch seinen Geschäftswagen meldete der Zeuge auf diesen Wohnsitz an. Im Telefonbuch ist sein Gewerbe unter der Anschrift der Bekl. verzeichnet und der Zeuge unterhält einen Anrufbeantworter für seine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung der Bekl.

Mit Schreiben vom 8. April 1994 kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos unter Hinweis auf eine gewerbliche Nutzung der Räume durch Herrn H. Der Zeuge H. führte am 26. Mai 1994 mit dem Zeugen ... und am 23. Juni 1994 mit dem Zeugen ... Beratungsgespräche im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung der Bekl. durch. Von dort aus betreut er auch seine ca. 250 Kunden, eigene Wohn- und Geschäftsräume stehen ihm nicht zur Verfügung.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 550 Abs. 1 BGB zu, denn das vormals zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung vom 8. April 1994 beendet.

Die auf § 553 BGB gestützte Kündigung vom 8. April 1994 ist wirksam. Nach § 553 BGB kann ein Vermieter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter oder derjenige, welchem der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache überlassen hat, ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Sache fortsetzt, der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt. Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben, denn der Zeuge nutzt die von der Bekl. innegehaltene Wohnung auch zu gewerblichen Zwecken, ohne daß der Bekl. die nach § 9 Nr. 2 des Mietvertrages erforderliche schriftliche Einwilligung des Vermieters erteilt worden ist. Auch wurde das Erfordernis der einer Kündigung vorausgehenden Abmahnung durch den Kl. eingehalten.

Die Parteien gehen übereinstimmend und zurecht davon aus, daß eine fristlose Kündigung nicht darauf gestützt werden kann, daß die Bekl. den Zeugen in die Wohnung mit aufgenommen hat, denn die Aufnahme eines Lebenspartners in den privaten häuslichen Bereich ist vom Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gemäß Art. 2 Abs. 1 Grundgesetz gedeckt und kann vom Vermieter nicht beanstandet werden (OLG Hamm, Beschluß vom 6.10.1982, WuM 1982, 323 ff.; BGH, Beschluß vom 3.10.1984, NJW 1985, 130 ff. - sogar für Wohngemeinschaften). Dieses dem Mieter zugestandene Recht knüpft jedoch stets an das gemeinsame Wohnen und Leben im Rahmen der privaten Lebensgestaltung an. Die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit hingegen liegt außerhalb dieses Schutzbereiches. Mithin ist die Bekl. gehalten gewesen, eine Erlaubnis einzuholen, auf deren Erteilung sie jedoch keinen Anspruch hatte.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß 2 Räume der Wohnung ursprünglich von 2 Personen gewerblich genutzt wurden, so wie dies auch nun der Fall ist, denn die jetzige gewerbliche Mitnutzung durch den Zeugen unterscheidet sich grundsätzlich von der früheren gemeinsamen Nutzung durch die Mieterinnen, die im gewerblichen Teil gemeinsam dem gleichen Beruf nachgegangen sind. Die Ausübung eines zweiten Gewerbes ist schon wegen der Unterschiedlichkeit der Gewerbe erlaubnispflichtig.

Die Rechte des Kl. sind durch die gewerbliche Nutzung durch den Zeugen H. erheblich verletzt. Zwar handelt es sich bei dem ausgeübten Gewerbe um ein sogenanntes "stilles" Gewerbe, denn es hat nicht zwingend Publikumsverkehr zur Folge. Gleichwohl handelt es sich um ein Vollgewerbe, das bereits unter Zugrundelegung des unstreitigen Sachverhalts sowie der Schilderungen der Bekl. in der mündlichen Verhandlung hauptsächlich von der Wohnung aus betrieben wird. Danach benutzt der Zeuge H. im Büro der Bekl. einen Schreibtisch mit Telefon, von wo er seine Geschäfte abwickelt, denn ein anderes Büro steht ihm nicht zur Verfügung. Selbst unter Zugrundelegung der auf Mieter zugeschnittenen Rechtsprechung zur Abgrenzung zulässiger von unzulässiger Gewerbetätigkeit innerhalb von Wohnraum ist die Grenze des ohne Erlaubnis des Vermieters Zulässigen überschritten (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. III A, 1002; LG Stuttgart, WuM 1992, 250). Denn es handelt sich um keine büromäßige Tätigkeit an den Abenden und Wochenenden, sondern um die Ausübung eines Vollgewerbes. Bei dieser Konstellation ist davon auszugehen, daß der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von der Zahlung eines erhöhten Mietzinses abhängig macht. Der Vermieter hat mithin ein zu respektierendes Interesse daran, in seine Überlegungen hinsichtlich der Erlaubniserteilung die zukünftige Mietpreisgestaltung miteinzubeziehen.

Zwei Heilpraktikerinnen hatten eine Wohnung gemietet mit der Vereinbarung, daß 50 % der Fläche gewerblich genutzt werden dürfen. Nach dem Tod einer Mieterin nahm die andere Mieterin ihren Lebensgefährten in die Wohnung auf, der den früher von der Verstorbenen gewerblich genutzten Raum als sein Büro einrichtete.

In dieser Zweckänderung sah das LG Berlin in seinem Urteil vom 16. Februar 1995 eine Vertragsverletzung, die zur Kündigung berechtigte. Auch wenn nach wie vor nicht mehr als 50 % der Wohnung teilgewerblich genutzt wurden, war nach Auffassung der Landrichter die Änderung des Gewerbes (statt Heilpraktiker nunmehr Büro) genehmigungspflichtig.

Ob auch andere Kammern des Landgerichts in einem solchen Falle den Mieter stets zur Räumung verurteilen würden, kann immerhin bezweifelt werden.