Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Betriebskostenerhöhung; Modernisierungszuschlag

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann sich bei preisfreiem Wohnraum nicht auf streitige Mieterhöhungsbeträge stützen.

Die fristlose Kündigung der Kl. vom 1. Februar 1995 ist unwirksam.

Weitere Rückstände wegen nicht geleisteter Betriebskostenerhöhungs- und Modernisierungsbeträge haben im Rahmen des § 554 BGB außer Betracht zu bleiben. Insofern greift zugunsten der Bekl. die Sonderregelung des § 9 Abs. 2 MHG. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung zur Zahlung des erhöhten Mietzinses nach den §§ 2 - 7 MHG kündigen. Sinn dieser Vorschrift ist es, daß der Mieter in seiner Entschließung, ob er einer geforderten Mieterhöhung nachkommen will, auch nicht mittelbar durch eine drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs beeinflußt wird (vgl. Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 9 MHG Rdnr. 24). Erst in diesem Rechtsstreit ist die Bekl. von den Kl. auf Zahlung von Betriebskostenerhöhungen aufgrund der Schreiben vom 7. Juli 1993, 10. Dezember 1993, 1. April 1994 und 13. Dezember 1994 sowie auf Zahlung eines Modernisierungszuschlages aufgrund des Schreibens vom 15. März 1994 in Anspruch genommen worden. Auch ist die Wirksamkeit der einzelnen Erhöhungen nie durch Zahlung von der Bekl. anerkannt worden. Da mithin Klarheit hinsichtlich der Wirksamkeit der Erhöhungserklärungen nicht bestand, beruft sich die Bekl. zulässigerweise auf die Schutzvorschrift des § 9 Abs. 2 MHG.

Nach § 9 MHG kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs, der sich aus einer Mieterhöhung ergibt, nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters zur Zahlung fristlos kündigen. Nach überwiegender Auffassung bedeutet der nicht ganz eindeutige Wortlaut des Gesetzes, daß bei einer streitigen Mieterhöhung die Kündigung wegen Zahlungsverzugs in keinem Fall sich auf die Mieterhöhungsbeträge stützen kann (Sternel, Mietrecht III, 865; anderer Ansicht offenbar Palandt-Putzo, Rn. 9 zu § 9 MHG).

Mit Urteil vom 20. Juni 1996 hat sich das LG Berlin der herrschenden Meinung angeschlossen. Der Mieter soll eben nicht unter dem Druck, die Wohnung möglicherweise zu verlieren, einer Mieterhöhung zustimmen. War die Mieterhöhung aber unstreitig und hat der Mieter über längere Zeit die erhöhte Miete vorbehaltlos gezahlt, kann die Kündigung auch auf die Mieterhöhungsbeträge gestützt werden.