Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Verschulden

Unpünktliche Mietzahlung als Kündigungsgrund, wenn der Mieter einen finanziellen Engpaß selbst verschuldet hat.

Den Kl. steht der geltend gemachte Räumungsanspruch zu.

Nach § 554 a BGB kann ein Mietverhältnis über Räume ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die fristgerechte Mietzinszahlung gehört zu den Vertragspflichten des Mieters, so daß grundsätzlich ständige unpünktliche Mietzahlung einen Kündigungsgrund nach § 554 a BGB darstellen kann (vgl. die in der Berufungsschrift der Kl. zitierte Rechtsprechung des LG Berlin; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, Rdnr. B 225). Voraussetzung für eine derartige Kündigung ist allerdings, daß der Mieter abgemahnt worden ist und der Vermieter ihm die Konsequenz der ständigen Vertragsverletzung vor Augen gehalten hat. Setzt der Mieter dennoch sein vertragswidriges Verhalten fort, gibt er damit zu erkennen, daß er nicht gewillt ist, sich vertragsgerecht zu verhalten. Dieser Umstand führt für den Vermieter grundsätzlich zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Daneben braucht der Vermieter nicht darzulegen, daß er aus Gründen der finanziellen Disposition auf die pünktliche Mietzahlung angewiesen ist. Denn § 554 a BGB schützt nicht das Vermögen des Vermieters, sondern in erster Linie den Hausfrieden und das persönliche Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien, das eine gegenseitige Vertragsachtung voraussetzt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., B 226).

Im vorliegenden Fall hat die Bekl. zu 1 über einen längeren Zeitraum die Miete unpünktlich gezahlt. Dabei kommt es nicht darauf an, daß sie - wenn auch immer ungefähr einen Monat später - letztlich die Miete gezahlt hat. Es wäre ihre Sache gewesen, den Rückstand auszugleichen und zu einer vertragsgerechten Zahlung zurückzukehren. Dieses Verhalten hat sie auch noch nach Klageerhebung fortgeführt, was den Schluß rechtfertigt, daß sie ihren Vertragspflichten nicht mit dem notwendigen Ernst nachzukommen bereit ist. Sie kann sich auch nicht darauf berufen, einen finanziellen Engpaß gehabt zu haben. Diesen hat sie nach ihrem eigenen Vortrag zu vertreten. Denn sie hat im Jahre 1990 zur Anschaffung verschiedener elektrischer Geräte einen Kredit aufgenommen und trotz der Schulden noch im Februar 1993 einen Fernsehapparat gekauft. Ferner hat sie die erste Kündigung wegen der verspäteten Mietzahlungen vom 8. Juni und vom Januar 1993 nicht zum Anlaß genommen, sogleich beim Sozialamt vorzusprechen, sondern hat dies erst nach dem ersten Verhandlungstermin vor dem Amtsgericht getan. Dieses Verhalten macht die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieter unzumutbar.

Auch wenn ein Recht auf Wohnraum im Grundgesetz noch nicht verankert ist, glauben viele Mieter, sie hätten darauf einen Anspruch gegen den Staat und stellvertretend auch gegen den Vermieter. Wenn die eigenen Mittel knapp werden, werden oft Abstriche zunächst bei der Miete gemacht. Erst später zeigen sich dann die Folgen.

Eine Mieterin hatte ihre Miete ständig unpünktlich gezahlt, wenn auch, ohne größere Rückstände entstehen zu lassen. Sie verteidigte sich damit, sie habe einen finanziellen Engpaß gehabt.

Damit hatte sie beim Landgericht Berlin keinen Erfolg. In seinem Urteil vom 28. März 1994 stellte es fest, daß die Mieterin den Engpaß selbst verursacht hat, indem sie einen Kredit für die Anschaffung verschiedener elektrischer Geräte aufgenommen und auch später trotz der Schulden einen Fernsehapparat gekauft hatte.