Kündigung

Kündigung; Unzumutbarkeit; Fortsetzung des Mietverhältnisses

Zur Darlegungslast bei fristloser, ordentlicher und außerordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.

Der Kl. verlangt von den Bekl. Räumung einer Mietwohnung. Das Mietverhältnis begann am 1.4.1989 und wurde von dem Kl. durch Schreiben des Rechtsanwalts K. vom 19.3.1999 im Auftrage des Kl. fristlos, hilfsweise fristgerecht zum 31.12.1999, gekündigt.

Der Kündigung vorausgegangen waren Unstimmigkeiten zwischen den Parteien. So hatten die Bekl. dem Kl. u. a. vorgeworfen, eine von ihm beauftragte Firma habe den Balkon ihrer Wohnung unberechtigterweise betreten. Des weiteren hatten die Bekl. dem Kl. vorgeworfen, intensive Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Weiterhin hatten die Bekl. im Treppenhaus Einrichtungsgegenstände ihrer Wohnung abgestellt und die von ihnen angemietete Garage des Kl. mit verschmutzten und nicht schneefreien Fahrzeugen befahren, obwohl ihnen dieses zuvor durch den Kl. untersagt worden war.

Der Kl. behauptet, die Bekl. hätten zudem weitere Mietparteien im Hausanwesen erheblich belästigt, indem sie auf dem Boden herumgestampft und Klopfgeräusche verursacht hätten. Weiterhin hätten sie den Zeugen Z. mehrfach grundlos behindert und beschimpft.

Die Klage ist unbegründet. Dem Kl. steht kein Anspruch auf Räumung der im 1. Stock des Anwesens gelegenen Mietwohnung zu, da das Mietverhältnis mit den Bekl. nicht wirksam gekündigt wurde und daher unverändert fortbesteht.

1. Die vom Kl. mit Schreiben seiner Prozeßbevollmächtigten vom 19.3.1999 erklärte außerordentliche fristlose Kündigung war nicht wirksam.

Der Kl. hat seine fristlose Kündigung nicht auf Gründe gestützt, die den gesetzlichen Voraussetzungen des § 554 a BGB entsprechen würden, und solche Gründe auch im anhängigen Rechtsstreit nicht vorgetragen.

Nach § 554 a BGB kann ein Mietverhältnis über Räume ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtung verletzt, insbesondere den Hausfrieden nachhaltig stört, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die vom Kl. im Kündigungsschreiben vom 19.3.1999 als Kündigungsgründe genannten Tatsachen rechtfertigen weder im einzelnen noch in ihrer Gesamtschau die außerordentliche fristlose Kündigung des Kl.

Zum einen hat der Kl. die Gründe, die seiner Ansicht nach die fristlose Kündigung rechtfertigen, nicht substantiiert dargelegt. Er hat lediglich pauschale Begebenheiten aufgeführt, ohne anzugeben, wann bzw. wie häufig die angeblichen Verfehlungen der Bekl. stattgefunden haben.

So reicht etwa die Behauptung, die Bekl. hätten dem Kl. einerseits vorgeworfen, lärmintensive Umbaumaßnahmen vorgenommen zu haben sowie das Betreten des Balkons der Bekl. durch eine Firma ohne Berechtigung gestattet zu haben, nicht aus, um die strengen Anforderungen, die von Gesetzes wegen an eine außerordentliche fristlose Kündigung gestellt werden, zu begründen. Nach dem Vortrag des Kl. sind keine Anhaltspunkte für eine von den Bekl. zu verantwortende üble Nachrede oder Verleumdung zu erkennen; vielmehr sind die Äußerungen der Bekl. durch das ihnen zustehende Recht auf freie Meinungsäußerung gedeckt.

Der Kl. hat in seinem Kündigungsschreiben und in seinen Schriftsätzen im Rahmen des anhängigen Rechtsstreites auch nicht im einzelnen präzisiert, wann Einrichtungsgegenstände der Bekl. im Treppenhaus des Anwesens durch die Bekl. abgestellt worden sind. Er hat weiterhin nicht dargelegt, welcher Art diese Gegenstände waren, wie lange und wo sie im Treppenhaus standen und wieviel Platz sie in Anspruch nahmen.

Die Tatsache, daß die Bekl. die von ihnen angemietete Garage mit schneebedecktem Auto befuhren, so daß sich in der Garage Schmelzwasserpfützen bildeten, stellt einen vertragsgemäßen Gebrauch einer angemieteten Garage dar. Es ist umgekehrt den Bekl. als Mieter einer Garage nicht zumutbar, bei jedem Einparken in die Garage zuvor sämtliche Schneereste an ihrem Pkw zu entfernen. Insoweit ergibt sich aus dem Verhalten der Bekl. auch nicht einmal ansatzweise ein Grund, der eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde.

Gleiches gilt für die im Kündigungsschreiben im übrigen viel zu pauschal aufgestellte Behauptung des Kl., die Bekl. hätten sich in Beziehung auf andere Mietparteien im Haus wegen Lärmbelästigung beschwert, was zu Unstimmigkeiten zwischen den Mietparteien geführt habe.

Ein solches Beschwerderecht steht jedem Mieter zu und kann nicht umgekehrt gegen ihn als Kündigungsgrund verwandt werden.

Weitere Kündigungsgründe, die rechtlich erheblich wären, sind vom Kl. nicht vorgetragen.

Die Behauptung, die Bekl. hätten eine negative Einstellung zu den Mietmietern bzw. zu dem Bevollmächtigten des Kl. und hätten sowohl letzteren als auch den Kl. selbst grundlos behindert und beschimpft, sind derart pauschal, daß sie für die Frage der Wirksamkeit der Kündigung des Kl. außer Betracht zu bleiben haben. ...

2. Soweit der Kl. seine fristlose Kündigung nicht nur auf § 554a BGB, sondern auch auf die allgemeineren Normen der §§ 242, 626, 723 BGB stützt (Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung), kann er damit ebenfalls nicht durchdringen.

Die Voraussetzungen für die Anwendung der genannten Vorschriften, aus denen eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auch ohne schuldhaftes Verhalten hergeleitet wird, werden von der Rechtsprechung sehr eng gezogen. Die für die Anwendung des Rechtsgedankens erforderliche Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben liegt im vorliegenden Fall nicht vor. Weder das beanstandete Schmelzwasser in der Garage, noch die Beschwerden der Bekl. und deren sonstige Meinungsäußerungen vermögen zu begründen, warum eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein sollte.

Der Kl. hat auch insoweit nicht substantiiert vorgetragen, wann, wem gegenüber, wie häufig und wie nachhaltig die Beeinträchtigungen des Hausfriedens durch Handlungen der Bekl. gewesen sind. ...

3. Der Kl. hat das Mietverhältnis mit den Bekl. durch Schreiben vom 19.3.1999 auch nicht wirksam ordentlich zum 31.12.1999 gekündigt.

Denn er hat in seinem Kündigungsschreiben keine Kündigungsgründe dargetan, die von Gesetzes wegen als Gründe für eine ordentliche Kündigung anerkannt werden (§ 564 b Abs. 2 BGB).

Insoweit sind gemäß § 564 b Abs. 3 BGB bei der Prüfung der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung lediglich die Kündigungsgründe zu berücksichtigen, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Da dies lediglich solche Gründe sind, die die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses betreffen, kommt als Kündigungsgrund für den Kl. ausschließlich § 564b Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, dessen Voraussetzungen vorliegend jedoch nicht gegeben sind.

Der Kl. hat in seinem Kündigungsschreiben nicht angegeben, welche vertraglichen Verpflichtungen die Bekl. verletzt haben sollen. Insoweit kann Bezug genommen werden auf die obigen Ausführungen zur fristlosen Kündigung. Der Kl. hat die einzelnen Verstöße, die er den Bekl. zur Last legt, weder präzisiert noch die nachhaltigen Wirkungen des von ihm behaupteten Fehlverhaltens der Bekl. dargelegt. Bloße pauschale Behauptungen reichen auch im Rahmen des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB als Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung nicht aus. Inwieweit vertragliche Verpflichtungen durch die Bekl. verletzt sein sollen, ist nicht dargetan; erst recht nicht, daß solche Verpflichtungen nicht unerheblich verletzt worden sind. ...